Doanh nghiệp bất động sản giảm vay, tìm cách tự chủ dòng vốn

Doanh nghiệp "thắt chặt" vay nợ, tín hiệu tích cực về sức khỏe tài chính

Bối cảnh kinh tế biến động, cùng kịch bản lãi suất tiềm ẩn nguy cơ tăng trở lại, đã buộc các doanh nghiệp bất động sản phải thay đổi chiến lược quản lý vốn. Thay vì phụ thuộc vào nguồn vốn vay ngân hàng, nhiều doanh nghiệp đang tích cực giảm đòn bẩy tài chính, tìm kiếm những giải pháp huy động vốn bền vững hơn. Đây được xem là một tín hiệu tích cực cho thấy sự chuyển mình về tư duy quản trị, nhằm nâng cao sức khỏe tài chính và tăng cường khả năng chống chịu trước những biến động từ thị trường.

Theo báo cáo của VIS Rating từ 30 báo cáo tài chính quý II/2025 của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết, dù dòng tiền kinh doanh còn yếu, nhưng đáng chú ý là tài sản của các chủ đầu tư tăng nhanh hơn nợ vay lần đầu tiên sau 6 quý. Điều này cho thấy sự đa dạng hóa nguồn vốn đã bắt đầu phát huy hiệu quả.

Khi dòng tiền kinh doanh âm do tồn kho và các khoản phải thu tăng, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với tình trạng lợi nhuận chỉ nằm trên sổ sách, thiếu hụt tiền mặt để chi trả nợ. Điều này đẩy các doanh nghiệp như Novaland (mã: NVL), Khang Điền (mã: KDH) hay Phát Đạt (mã PDR) vào rủi ro tài chính, khi tỷ lệ dòng tiền hoạt động/tổng nợ ở mức rất thấp. Chính vì vậy, việc giảm vay nợ trở thành một chiến lược sống còn, giúp doanh nghiệp giảm thiểu áp lực trả lãi và rủi ro thanh khoản.

Ông Dương Đức Hiếu, Chuyên gia phân tích cao cấp Vietnam Investors Service (VIS Rating), nhận định ngành bất động sản năm 2025 nhận được sự hỗ trợ mạnh mẽ, không chỉ từ tăng trưởng tín dụng mà còn từ sự chủ động của chính các doanh nghiệp trong việc huy động vốn trên thị trường trái phiếu, cổ phiếu và đẩy mạnh hoạt động M&A.

Chuyên gia nhận định rằng việc các doanh nghiệp bất động sản đang "thắt chặt" vay nợ là một tín hiệu tích cực cho sức khỏe tài chính của toàn ngành. Điều này cho thấy các doanh nghiệp đang dần thoát khỏi tình trạng vay nợ để tồn tại, mà thay vào đó, họ đang tạo ra giá trị tài sản từ những nguồn vốn bền vững hơn, ví dụ như từ phát hành cổ phiếu, trái phiếu hay thu hồi các khoản đầu tư.

Tuy nhiên, dòng tiền của chủ đầu tư vẫn có sự phân hóa, trong nhiều chủ đầu tư đã gia tăng giải ngân để đẩy nhanh phát triển dự án sau khi được phê duyệt pháp lý và tiến hành mở bán thì một số chủ đầu tư khác vẫn đang vướng tình trạng chậm trả gốc, lãi trái phiếu và các vấn đề pháp lý dự án.

"Dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản đã được cải thiện, song chỉ với nhóm doanh nghiệp có pháp lý "sạch", đã bước vào giai đoạn mở bán mới", ông Hiếu đánh giá.

Nước cờ chiến lược của các doanh nghiệp

Để giải quyết bài toán vốn, các doanh nghiệp bất động sản đã và đang triển khai ba giải pháp chính.

Thứ nhất, tái cấu trúc và giảm chi phí. Các doanh nghiệp tập trung vào việc cơ cấu lại hoạt động, nâng cao hiệu quả sử dụng vốn và minh bạch tài chính. Việc chấp nhận bán tài sản, thanh lý các khoản đầu tư không hiệu quả là một phương án được nhiều doanh nghiệp lựa chọn để tạo dòng tiền. Đơn cử, Công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm (mã: NTL), báo cáo quý II/2025 cho thấy hờ khoản doanh thu tài chính 20,86 tỉ đồng – chủ yếu từ lãi tiền gửi và đầu tư chứng khoán – cùng việc cắt giảm mạnh chi phí quản lý, NTL vẫn ghi nhận lợi nhuận sau thuế 1,93 tỉ đồng.

Mới đây, Tập đoàn Novaland (mã: NVL) đã cập nhật tình hình thanh lý tài sản. Theo đó, Novaland đã bán thành công 7 tài sản và thu về 13.506 tỷ đồng; đã ký các hợp đồng nguyên tắc bán 5 tài sản với tổng giá trị 7.667 tỷ đồng và ký các biên bản ghi nhớ (MoU) bán hai tài sản với tổng giá trị 3.400 tỷ đồng; đã nhận được các thư đề nghị không ràng buộc từ người mua đối với 4 tài sản có tổng giá trị 1.915 tỷ đồng. Thanh lý tài sản là một trong 6 giải pháp chính nằm trong hoạt động tái cơ cấu của doanh nghiệp. Song song với việc thanh lý tài sản, Novaland đã đạt được một số thỏa thuận tái cấu trúc nợ ban đầu với chủ nợ, bao gồm trái chủ với tổng số tiền gần 14.500 tỷ đồng.

Thứ hai, đa dạng hóa nguồn vốn từ thị trường cổ phiếu, trái phiếu. Điển hình, Công ty cổ phần Vinhomes (mã: VHM) cho thấy sự chủ động đáng kể khi huy động thành công 15.000 tỷ đồng thông qua kênh trái phiếu. Với lãi suất 11%/năm và kỳ hạn 42 tháng, đây được xem là một nguồn vốn lớn và ổn định, giúp VHM có thêm tiềm lực tài chính để tiếp tục triển khai các dự án quy mô lớn tại Hải Phòng, Long An và nhiều địa phương khác.

Tương tự, công ty cổ phần Đầu tư Nam Long (mã: NLG) đã huy động thành công 660 tỷ đồng từ phát hành trái phiếu kỳ hạn 3 năm, đồng thời thu hút thêm 2.500 tỷ đồng từ việc chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu. Việc kết hợp nhiều hình thức huy động vốn, từ nợ (trái phiếu) đến vốn chủ sở hữu (cổ phiếu), cho thấy sự linh hoạt và chiến lược tài chính thận trọng, giúp Nam Long giảm thiểu rủi ro khi phụ thuộc vào một nguồn vốn duy nhất.

Hay một số doanh nghiệp đang ưu tiên phát hành cổ phiếu riêng lẻ, bởi thủ tục nhanh gọn hơn so với chào bán ra công chúng hay phát hành trái phiếu. Đây được xem là phương án tối ưu khi cần huy động vốn gấp. Mơi đây, theo Nghị quyết ĐHĐCĐ bất thường, Taseco Land (mã: TAL) triển khai phương án chào bán riêng lẻ 48,15 triệu cổ phiếu với giá 31.000 đồng/cp, huy động khoảng 1.492,65 tỷ đồng. Sau phát hành, vốn điều lệ công ty sẽ tăng từ 3.118 tỷ đồng lên 3.600 tỷ đồng. Mục tiêu chính là nâng cao năng lực tài chính, tái cơ cấu nợ vay, chuẩn bị nguồn lực cho giai đoạn triển khai dự án. Đáng chú ý, bên cạnh các công ty chứng khoán và nhà đầu tư cá nhân trong nước, phần lớn lượng phân phối cổ phiếu rơi vào tay quỹ ngoại - Dragon Capital chiếm tỷ trọng áp đảo.

Thứ ba, đẩy mạnh hoạt động bàn giao dự án để tăng doanh thu và dòng tiền thực. Các chuyên gia của VIS Rating dự báo đòn bẩy tài chính sẽ cải thiện dần trong nửa cuối năm 2025 khi tăng trưởng nợ chậm lại, và dòng tiền thu về cùng lợi nhuận sẽ được ghi nhận tăng trưởng nhờ đẩy mạnh bàn giao các dự án đã hoàn thành.

Như vậy, trước những thách thức của thị trường, các doanh nghiệp bất động sản đang chủ động thay đổi chiến lược, từ việc phụ thuộc vào vốn vay sang đa dạng hóa nguồn vốn và tái cấu trúc tài chính. Đây là con đường tất yếu để nâng cao sức khỏe nội tại, tạo nền tảng vững chắc cho sự phát triển bền vững trong tương lai.