Doanh nghiệp bất động sản và xây dựng liệu đã qua giai đoạn khó khăn?

Vẫn còn nét ảm đạm

Thị trường bất động sản năm 2024 đã đi qua nửa năm, nhưng nhìn vào kết quả kinh doanh mới được công bố của một số doanh nghiệp trong ngành vẫn còn thấy những nét xám màu. Đơn cử, CTCP Sonadezi Giang Điền (mã: SZG) công bố báo cáo quý II/2024 cho thấy doanh thu đạt 101,27 tỷ đồng, giảm 38,7% so với cùng kỳ, lợi nhuận sau thuế đạt 29,98 tỷ đồng, giảm 57,1% so với thực hiện trong quý II/2023. Trong đó, biên lợi nhuận gộp giảm mạnh từ 69,5% về còn 58,5%.

Trong kỳ, việc doanh thu giảm và biên lợi nhuận gộp giảm dẫn tới lợi nhuận gộp giảm 48,3% so với cùng kỳ, tương ứng giảm 55,46 tỷ đồng về 59,25 tỷ đồng; doanh thu tài chính giảm 64,5%, tương ứng giảm 3,61 tỷ đồng về 1,99 tỷ đồng.

Đáng chú ý, lợi nhuận quý II/2024 của SZG giảm chủ yếu do doanh thu suy giảm và biên lợi nhuận gộp bị thu hẹp. Sonadezi Giang Điền cho biết, doanh thu giảm mạnh trong quý II chủ yếu do hụt doanh thu cho thuê tài sản ghi nhận theo tổng số tiền nhận trước trong năm là 0 đồng so với cùng kỳ ghi nhận 78,02 tỷ đồng.

Lũy kế trong 6 tháng đầu năm nay, Sonadezi Giang Điền ghi nhận doanh thu đạt 193,41 tỷ đồng, giảm 22,6% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế đạt 66,47 tỷ đồng, giảm 35,7% so với thực hiện trong nửa đầu năm 2023.

Tương tự, CTCP Đầu tư Năm Bảy Bảy (mã: NBB) đã công bố báo cáo tài chính hợp nhất quý II/2024 với doanh thu thuần đạt 14,6 tỷ đồng, giảm 92% so với cùng kỳ năm trước.

Chi phí tài chính trong kỳ giảm 1/3 về còn 62,9 tỷ đồng; chi phí quản lý doanh nghiệp cũng giảm mạnh còn 3,8 tỷ đồng. Chiều ngược lại, nhờ 76 tỷ đồng doanh thu tài chính từ khoản thu lãi hợp tác đầu tư, hỗ trợ vốn và lãi tiền gửi (gấp hơn hai lần cùng kỳ) nên NBB báo lãi sau thuế 440 triệu đồng, tăng không đáng kể so với quý II/2023. Đây là một trong những mức thấp nhất kể từ đầu năm 2023 tới nay.

Thời điểm cuối tháng 6/2024, tổng nguồn vốn của NBB tăng 800 tỷ đồng so với đầu năm, đạt 7.720 tỷ đồng. Trong số này, nợ phải trả chiếm tới 76,4%, với 5.900 tỷ đồng. Riêng dư nợ vay gần 3.100 tỷ đồng đã cao gấp 1,75 lần quy mô vốn chủ sở hữu. Bên kia bảng cân đối kế toán, NBB chỉ sở hữu vỏn vẹn 25 tỷ đồng tiền mặt. Các khoản phải thu ghi nhận gần 3.600 tỷ đồng và gần 1.800 tỷ giá trị hàng tồn kho.

Còn CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (mã: CII) vừa công bố BCTC hợp nhất quý II với 699 tỷ đồng doanh thu thuần, giảm 17% so với cùng kỳ. Trong quý II, lợi nhuận sau thuế tăng 55% so với cùng kỳ khi đạt 129 tỷ đồng. Tuy nhiên, phần lớn lợi nhuận này thuộc về cổ đông không kiểm soát, còn lãi ròng (lợi nhuận sau thuế của cổ đông công ty mẹ) chỉ chiếm gần 15 tỷ đồng và giảm 58% so với cùng kỳ.

Đáng chú ý, giá trị hàng tồn kho của công ty gần 2.252 tỷ đồng, gấp gần 3,9 lần so với đầu năm, chủ yếu nằm ở các bất động sản dở dang. Trong đó, dự án khu nghỉ dưỡng cao cấp kết hợp khu dân cư Delagi là 1.039 tỷ đồng, dự án khu dân cư Sơn Tịnh - Quảng Ngãi là 612 tỷ đồng.

Nợ phải trả cuối kỳ hơn 26.332 tỷ đồng, gấp 2,8 lần vốn chủ sở hữu. Tổng nợ vay 19.600 tỷ đồng, chủ yếu là nợ vay dài hạn với 14.869 tỷ đồng từ các ngân hàng và nợ vay trái phiếu. Trong nửa đầu năm nay, CII phải trả gần 982 tỷ đồng lãi vay và hơn 4.530 tỷ đồng nợ gốc.

Trong nhóm ngành xây dựng, 6 tháng đầu năm nay, Tổng công ty Xi măng Việt Nam (Vicem - mã: TMX) ghi nhận lỗ khoảng 863 tỷ đồng. Con số này tăng gần gấp đôi so với mức lỗ 441 tỷ đồng cùng kỳ năm ngoái. Trung bình mỗi ngày, Vicem thâm hụt hơn 4,7 tỷ đồng lợi nhuận. Bên cạnh đó, tổng doanh thu 6 tháng ước đạt gần 13.200 tỷ đồng, giảm 19,4%. Ngoài ra, một doanh nghiệp xây dựng khác là Tổng Công ty Cơ khí Xây dựng (Coma) cũng báo lỗ 2,6 tỷ đồng.

Được biết, từ giữa tháng 7, các doanh nghiệp tiếp tục công bố báo cáo tài chính kinh doanh. Những kết quả bất ngờ vẫn còn ở phía trước, kỳ vọng bức tranh kinh doanh của nhiều doanh nghiệp sẽ tươi sáng hơn.

Thị trường vẫn chờ sự phục hồi

Mặc dù vẫn có những doanh nghiệp nhóm bất động sản, xây dựng chưa đạt được lợi nhuận như kỳ vọng trong nửa đầu năm, nhưng thị trường đang có nhiều dấu hiệu tích cực như số doanh nghiệp thành lập mới, số lượng giao dịch, đặc biệt là nguồn vốn FDI đổ vào bất động sản vẫn tăng trong thời gian gần đây. Với cơ sở này, thị trường bất động sản đang kỳ vọng có bước đột phá vào nửa cuối năm, đặc biệt khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 1/8 tới.

Theo số liệu từ Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp, trong nửa đầu năm nay trên cả nước, số doanh nghiệp bất động sản đăng ký thành lập mới tăng 1,4%, xây dựng tăng 2,5%. Bên cạnh đó, doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động tăng 11,4%. Việc số lượng doanh nghiệp đăng ký thành lập mới và đặc biệt là doanh nghiệp quay trở lại hoạt động tăng mạnh cho thấy thị trường bất động sản đang có những dấu hiệu phục hồi tích cực.

Một tín hiệu tích cực khác của thị trường bất động sản là số vốn đầu tư nước ngoài đổ vào lĩnh vực cũng tăng cao trong nửa đầu năm, cho thấy niềm tin của các doanh nghiệp nước ngoài dành cho lĩnh vực bất động sản vẫn tích cực, bất chấp thị trường còn đang đối diện không ít khó khăn. Cụ thể, theo số liệu Tổng cục Thống kê công bố, nửa đầu năm 2024, vốn FDI đăng ký cấp mới vào hoạt động kinh doanh bất động sản đạt gần 2 tỷ USD, gấp 4,7 lần cùng kỳ và chiếm gần 20% tổng vốn đăng ký cấp mới.

Dự báo về triển vọng ngành bất động sản nhà ở trong nửa cuối năm 2024, tại báo cáo ngành mới cập nhật, CTCP Xếp hạng Tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) nhận định, sự phát triển nhanh chóng của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam, mức thu nhập cải thiện và xu hướng sử dụng bất động sản như phương tiện tích lũy tài sản là những động lực chính hỗ trợ mạnh nhu cầu nhà ở trong thời gian tới. Đặc biệt, ba luật lớn về bất động sản gồm Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ đồng thời có hiệu lực sớm từ ngày 1/8/2024. Khung pháp lý bất động sản mới sẽ hỗ trợ thúc đẩy tiến độ phát triển dự án và gia tăng nguồn cung nhà ở mới. Các luật mới sẽ giúp đẩy nhanh phê duyệt pháp lý dự án và cải thiện nguồn cung từ năm 2025.

VIS cũng kỳ vọng Chính phủ sẽ ban hành thêm hướng dẫn về luật mới trong một vài tháng tới, qua đó giúp phía chủ đầu tư giải quyết các vấn đề về xác định giá đất và quyền sử dụng đất, giúp tiếp cận được nguồn tài chính cho việc phát triển dự án mới.

Theo TS. Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất Xanh Services (DXS - FERI), có hai vấn đề khiến khó khăn chung của thị trường bất động sản đang còn tồn tại. Một là sự bất hợp lý trong cung cầu, khi nhu cầu của người mua nhà còn rất cao nhưng sản phẩm phù hợp với đại đa số lại hạn chế. "Đó là lý do vì sao thỉnh thoảng chúng ta lại có những cơn sốt không mang tính bền vững như thời gian qua", chuyên gia đánh giá.

Vấn đề thứ hai khiến ông Khôi e ngại là tình hình tài chính của các doanh nghiệp và lãi suất có thể tăng trong thời gian tới. Thị trường chưa hồi phục, doanh nghiệp còn nặng nợ trái phiếu, nếu lãi suất ngân hàng chưa ổn định thì sẽ khó chồng khó.

"Mặc dù thị trường vẫn còn khó khăn nhưng doanh nghiệp nào còn tồn tại thì chứng tỏ họ đã đi qua được giai đoạn khó khăn nhất và sẵn sàng quay trở lại phát triển theo hướng cẩn trọng và bền vững. Bên cạnh đó, cơ hội vẫn rộng mở cho những doanh nghiệp, nhà đầu tư đã có sự chuẩn bị kỹ lưỡng và sẵn sàng nắm bắt thời cơ. Nói chung, ít nhất đến cuối quý III, đầu quý IV/2024, thị trường bất động sản mới có sự hồi phục bền vững và tổng thể hơn", ông Khôi nhận định./.