Doanh nghiệp bất động sản vất vả tìm kiếm dòng tiền trả nợ trái phiếu

"Bom" nợ trái phiếu

Theo số liệu mới nhất của Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA) cập nhật tới ngày 17/5/2024, áp lực với thị trường trong năm 2024 vẫn còn rất lớn khi khối lượng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn trong năm nay đạt đỉnh điểm với tổng giá trị sẽ đến hạn là 170.025 tỷ đồng. Trong đó, 42% giá trị trái phiếu sắp đáo hạn thuộc nhóm bất động sản với khoảng 70.562 tỷ đồng, theo sau là nhóm ngân hàng với gần 33.098 tỷ đồng (chiếm 19%).

Trong đó, dữ liệu trên chuyên trang trái phiếu của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) cho hay, Công ty TNHH Nam Land đang lưu hành lô trái phiếu NALCH2124001 với tổng giá trị phát hành 900 tỷ đồng, kỳ hạn 3 năm, lãi suất 10,3%/năm, dự kiến đáo hạn vào ngày 13/7/2024.

Trong năm 2023, Nam Land có 4 đợt thanh toán lãi trái phiếu. Đợt 1, ngày 13/1, công ty phải thanh toán 25 tỷ đồng nhưng không thu xếp được tài chính. Đến ngày 28/2/2023, công ty mới thu xếp được dòng tiền và tiến hành trả lãi. Trong khi đó, đợt 2, ngày 12/4, công ty phải thanh toán 26 tỷ đồng lãi, nhưng chỉ thu xếp được 50%, còn lại 50% "khất nợ". Đến đợt 3 và 4, Nam Land phải thanh toán hơn 54 tỷ đồng tiền lãi nhưng chưa thu xếp được tài chính.

Lãnh đạo doanh nghiệp này lý giải về việc không thể trả lãi trái phiếu đúng hẹn là do hàng loạt vướng mắc pháp lý khiến dự án Shizen Home (quận 7, TP.HCM) liên tục bị từ chối mở bán nhà ở hình thành trong tương lai, dẫn tới mất nguồn thu để thanh toán gốc và lãi trái phiếu như cam kết với các trái chủ. Bên cạnh đó, việc kinh doanh thua lỗ liên tiếp trong 2 năm qua cũng ảnh hưởng không nhỏ đến dòng tiền của công ty.

Tương tự, Khải Hoàn Land (HoSE: KHG) vừa thông qua việc kéo dài kỳ hạn của trái phiếu mã KHGH2123001 đến ngày 5/4/2025, điều chỉnh lãi suất thành 12%/năm và điều chỉnh kỳ tính lãi, kỳ thanh toán lãi thành định kỳ 2 tháng một lần vào ngày 5 cho kỳ hạn từ ngày 5/4/2024 đến ngày 5/4/2025. Được biết, tại thời điểm 31/12/2023, Khải Hoàn Land đang có tổng nợ vay ngắn hạn và dài hạn là 1.005 tỷ đồng, chiếm 15,7% tổng nguồn vốn. Trong đó, nợ vay ngắn hạn là 765 tỷ đồng và nợ vay dài hạn là 240 tỷ đồng.

Hay như CTCP Đầu tư Hải Phát (HoSE: HPX), tính tới 31/12/2023, Hải Phát còn dư nợ 5 mã trái phiếu, tổng dư nợ 1.493 tỷ đồng. Tuy nhiên, có hai mã trái phiếu phát sinh việc chậm trả lãi cho trái chủ với tổng số tiền là 74,56 tỷ đồng. Cụ thể, tính đến ngày 30/6/2023, Hải Phát phải trả 16,9 tỷ đồng tiền lãi và ngày 31/12/2023 phải trả thêm 16,6 tỷ đồng tiền lãi của mã trái phiếu HPX122018 nhưng công ty chưa thanh toán. Mã trái phiếu này có kỳ hạn 6 năm, phát hành ngày 31/12/2018, đáo hạn ngày 31/12/2024, dư nợ 300 tỷ đồng, lãi suất phát hành 10,5%.

Cùng với đó, đối với trái phiếu mã HPXH2125007, kỳ hạn 4 năm, phát hành ngày 2/8/2021, đáo hạn ngày 2/8/2025, dư nợ 500 tỷ đồng, Hải Phát cũng đang chậm thanh toán tiền lãi cho trái chủ. Theo đó, ngày 24/5/2023, công ty phải trả 16,2 tỷ đồng tiền lãi cho trái chủ nhưng mới trả được 4 tỷ đồng; ngày 24/8/2023 phải trả 15,5 tỷ đồng tiền lãi và ngày 24/11/2023 phải trả 13,86 tỷ đồng tiền lãi nhưng công ty chưa trả.

Lý giải việc chậm thanh toán lãi cho trái chủ trong năm 2023, Đầu tư Hải Phát cho biết do thị trường bất động sản gặp khó trong bối cảnh nguồn tín dụng cho bất động sản bị siết chặt và thanh khoản giảm làm ảnh hưởng đến dòng tiền thu từ các dự án của công ty.

Là một doanh nghiệp bất động sản lớn, nhưng do tình hình doanh nghiệp còn nhiều khó khăn, mới đây vào tháng 4/2024, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland - HOSE: NVL) cũng đã thực hiện hoán đổi tài sản để hoàn trả một phần nợ trái phiếu chậm trả. Novaland hoán đổi một phần quyền tài sản thuộc dự án bất động sản của mình cho các trái chủ để thanh toán 1,82 tỷ đồng khoản nợ gốc của 1 mã trái phiếu đã chậm trả nợ gốc/lãi từ tháng 2/2023.

Trước đó, Bộ Tài chính cũng thông tin, trong năm 2024 có 92 doanh nghiệp bất động sản có trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, tổng nợ vay đáo hạn khoảng 99.500 tỷ đồng. Danh sách các doanh nghiệp có nợ trái phiếu đáo hạn nghìn tỷ trong năm 2024 bao gồm: Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển đô thị Hưng Yên 7.200 tỷ đồng, Công ty Cổ phần Đầu tư Golden Hill hơn 5.760 tỷ đồng, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nam An 4.700 tỷ đồng, Công ty Cổ phần Đầu tư kinh doanh và Phát triển đô thị Ngôi Sao Phương Nam 4.695 tỷ đồng...

Theo các chuyên gia, giữa những khó khăn về tín dụng, sức mua của thị trường, đặc biệt là việc tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý cho các dự án bất động sản vẫn còn là dấu hỏi lớn, thì xu hướng các doanh nghiệp nỗ lực đàm phán gia hạn trái phiếu có thể sẽ gia tăng trong năm 2024 và năm 2025. Áp lực đáo hạn trái phiếu từ nay đến hết năm vẫn rất lớn, nhất là đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản vẫn ở mức yếu

Nhìn nhận về vấn đề này, TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia Tài chính - Ngân hàng cho rằng, trong thời gian tới, các nhà phát hành trái phiếu vẫn sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm nguồn tiền để trả nợ. Nguyên nhân chủ yếu vẫn là do những vướng mắc về pháp lý khiến dự án chậm tiến độ, doanh nghiệp chưa thể bán hàng, thu tiền về.

"Đến hết quý I/2024 thị trường vẫn khá trầm lắng. Tình trạng mất cân bằng cung - cầu vẫn chưa được cải thiện dẫn đến thanh khoản kém, tiềm lực tài chính của doanh nghiệp chưa được cải thiện. Đặc biệt đối với nhóm doanh nghiệp bất động sản, khi tình hình thị trường vẫn chưa hồi phục, doanh nghiệp bất động sản có dòng tiền yếu, tỷ lệ vay nợ ở mức cao và nguồn tiền để trả nợ hạn chế, có thể sẽ tiềm ẩn rủi ro về khả năng thanh toán", TS. Nguyễn Trí Hiếu đánh giá.

Đồng quan điểm, chia sẻ với báo chí, ông Dương Đức Hiếu, Giám đốc, Chuyên gia phân tích cao cấp Khối Xếp hạng và Nghiên cứu, VIS Rating cũng cho rằng, khả năng trả nợ của các doanh nghiệp bất động sản nhà ở vẫn ở mức yếu. 

Theo VIS Rating, nợ trái phiếu bất động sản sẽ đáo hạn vào năm 2024 đạt mức cao nhất trong 5 năm qua. Bên cạnh đó, số nợ ngắn hạn của các công ty bất động sản trên sàn cũng ở mức cao so với nhiều năm, nên áp lực trả nợ trong ngắn hạn là rất lớn.

Tuy nhiên, ông Dương Đức Hiếu cũng đưa ra góc nhìn lạc quan khi cho rằng, có một điểm cần chú ý là mức độ phân hóa về khả năng trả nợ sẽ ngày càng nới rộng. Với doanh nghiệp có các dự án tập trung ở phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM, thì hoạt động bán hàng vẫn diễn ra khá tốt và có sự hồi phục trong năm 2024. Các doanh nghiệp này sẽ có nguồn lực tốt hơn rõ rệt và khả năng trả nợ cũng ở mức cao hơn. 

Ngược lại, một số doanh nghiệp duy trì tình trạng khó khăn do trước đây tập trung khá nhiều vào các dự án mang tính chất đầu cơ cao, năm 2024, nhu cầu đối với phân khúc này vẫn thấp, do đó, khả năng trả nợ của nhóm này sẽ ở mức yếu.

"Các doanh nghiệp bất động sản có 3 kênh huy động vốn chính là vay ngân hàng, phát hành trái phiếu và phát hành vốn cổ phần. Năm 2024, VIS Rating đánh giá khả năng tiếp cận vốn mới của cả nhóm bất động sản sẽ tốt hơn. Mỗi doanh nghiệp sẽ ưu tiên lựa chọn phương thức huy động vốn khác nhau, nhưng loại hình huy động vốn rẻ nhất cho doanh nghiệp chính là phát hành vốn cổ phần và đây sẽ là kênh tăng mạnh nhất trong năm nay", chuyên gia VIS Rating đánh giá. 

Ngoài ra, nhìn nhận theo hướng tích cực, mặc dù áp lực trả nợ vay còn rất lớn song nhiều doanh nghiệp bất động sản đã manh nha lên kế hoạch phát hành trái phiếu trở lại. Theo VBMA, trong 4 tháng đầu năm 2024 có 31 đợt phát hành riêng lẻ trị giá 29.050 tỷ đồng và 6 đợt phát hành ra công chúng trị giá 8.878 tỷ đồng. Trong đó, lượng trái phiếu do doanh nghiệp bất động sản phát hành chiếm tới 51,2%, cao hơn gấp 2 lần so với tỷ lệ của năm 2023./.