Tín dụng bất động sản vẫn ở mức cao
Trong báo cáo Ngân hàng Nhà nước vừa gửi Quốc hội về thực hiện Nghị quyết số 62/2022/QH15 về hoạt động chất vấn và Nghị quyết số 63/2022/QH15 về Kỳ họp thứ 3 Quốc hội khóa 15, Thống đốc Nguyễn Thị Hồng có nêu, tới cuối tháng 9/2022, tín dụng đạt gần 11,6 triệu tỷ đồng, tăng xấp xỉ 11% so với cuối năm ngoái - mức cao nhất so với cùng kỳ nhiều năm và phù hợp với diễn biến phục hồi kinh tế.
Đáng chú ý, tín dụng lĩnh vực bất động sản tăng gần 15,7% so với cuối năm 2021 và tăng thêm khoảng 3,7% so với 3 tháng trước đó. Với tỷ lệ này, vốn tín dụng "chảy" vào bất động sản chiếm hơn 20,9% tổng dư nợ nền kinh tế, tăng 0,26% so với tháng 5/2022.
Ngân hàng Nhà nước cho hay, tín dụng lĩnh vực bất động sản tập trung chủ yếu vào mục đích vay tự sử dụng, tăng hơn 20,1% và kinh doanh bất động sản, tăng 7,35%.
Ngân hàng Nhà nước đã áp dụng các biện pháp giám sát chặt tốc độ tăng trưởng dư nợ, chất lượng tín dụng với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cao, nhất là đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ... cũng như thực hiện các giải pháp giám sát, đảm bảo an toàn hoạt động.
Theo đó, một số văn bản pháp lý về giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn trong hệ thống ngân hàng đã được ban hành nhằm giám sát chặt và có cảnh báo sớm về cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro. Việc thanh, kiểm tra hoạt động cấp tín dụng với lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro cũng sẽ được đưa vào kế hoạch thanh tra chuyên ngành, định kỳ hàng năm.
Ngân hàng Nhà nước đã yêu cầu các tổ chức tín dụng khi cấp vốn cho lĩnh vực bất động sản phải tăng cường kiểm soát chất lượng tín dụng, thẩm định, giám sát sử dụng vốn vay... nhằm hạn chế nợ xấu phát sinh và đảm bảo dòng vốn chảy đúng đích.
Trong Báo cáo cũng nêu rõ: “Các ngân hàng cũng cần hạn chế dòng vốn tín dụng "chảy" vào một số khách hàng, nhóm khách hàng lớn và các dự án bất động sản quy mô lớn. Thay vào đó, đưa vốn vào các dự án nhà ở xã hội, nhà ở thương mại mang lại hiệu quả cao, các dự án vay vốn khả thi, đảm bảo tính pháp lý, có thanh khoản tốt...”.
Nhìn nhận về dòng vốn tín dụng vào bất động sản, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, tình trạng khát vốn của chủ đầu tư đã diễn ra từ đầu năm tới nay khi các ngân hàng có động thái kiểm soát chặt nguồn tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro cao, trong đó có bất động sản. Không chỉ doanh nghiệp khát vốn, người mua nhà cũng khó khăn hơn khi muốn tiếp cận dòng tiền tài chính từ ngân hàng.
Ngày 7/9 vừa qua, Ngân hàng Nhà nước đã có động thái nới hạn mức room tín dụng cho một số ngân hàng thương mại. Tuy nhiên, theo ông Quốc Anh, dòng vốn này dành cho thị trường bất động sản vẫn còn rất ít, không tạo nên những thay đổi rõ rệt cho các doanh nghiệp hay cải thiện tình trạng hạn chế về nguồn cung trên thị trường, dẫn đến khó khăn của thị trường địa ốc vẫn tiếp tục kéo dài.
Bên cạnh đó, dưới tác động từ siết dòng tín dụng, thanh khoản thị trường đi xuống, thậm chí xuất hiện nhiều tình trạng nhà đầu tư phải bán tháo, cắt lỗ trong giao dịch sang nhượng thứ cấp vì "ngộp" vốn.
“Quý IV/2022 thường là mùa cao điểm với bất động sản nhưng trước diễn biến lãi suất tăng, tín dụng hẹp cửa, tâm lý tiêu dùng yếu, rất khó để phán đoán đúng thanh khoản của thị trường thời điểm cuối năm”, ông Quốc Anh nhìn nhận.
Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cũng đưa ra dẫn chứng của một khảo sát thực hiện với các đối tác môi giới cho thấy, dòng vốn đang là rào cản lớn ảnh hưởng đến quyết định mua bất động sản của khách hàng. Cụ thể, khoảng 36% môi giới tham gia khảo sát cho biết, khách hàng hoãn quyết định mua bán nhà đất vì lo sợ thị trường sẽ còn tiêu cực, 23% cho biết khách không chốt giao dịch do bị hạn chế trong vay vốn để mua nhà.
Ông Nguyễn Quốc Anh dự báo: “Thời gian tới, động thái kiểm soát hạn mức tín dụng của phía ngân hàng vẫn được áp dụng mạnh mẽ trong năm 2023 và lãi suất từ phía ngân hàng sẽ phải điều chỉnh tăng dưới sức ép của lạm phát và nguy cơ suy thoái kinh tế toàn cầu. Theo dự báo từ Ngân hàng Thế giới, Việt Nam có thể duy trì mức tăng trưởng kinh tế 7,2% trong năm nay và đầu năm sau. Vì vậy, Nhà nước sẽ có động thái kiểm soát mạnh hơn tín dụng để tránh lạm phát thay vì đẩy mạnh dòng tiền vào thị trường”.
Trái phiếu bất động sản bị kiểm soát chặt hơn
Khi cánh cửa vay vốn ngân hàng dần khép lại, các doanh nghiệp bất động sản chuyển hướng huy động vốn qua kênh trái phiếu với kỳ vọng gia tăng nguồn vốn để tiếp tục kinh doanh phát triển dự án.
Tuy nhiên, sau không ít vụ việc sai phạm trên thị trường trái phiếu, Bộ Tài chính vừa có công văn gửi Bộ Xây dựng về quản lý, giám sát việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản. Cụ thể, Bộ Tài chính cho biết, ngày 16/9 vừa qua, Chính phủ ban hành Nghị định số 65/2022/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 153/2020/NĐ-CP ngày 31/12/2020 quy định về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.
Nghị định quy định các bộ, ngành có liên quan theo chức năng, nhiệm vụ được giao phải phối hợp kiểm tra, giám sát việc chào bán, giao dịch và cung cấp dịch vụ trên thị trường trái phiếu theo quy định tại nghị định này và quy định của pháp luật có liên quan.
Theo Bộ Tài chính, thời gian qua, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành trái phiếu với khối lượng tương đối lớn để phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh. Vì vậy, để đảm bảo thị trường trái phiếu phát triển ổn định và bền vững, Bộ Tài chính đề nghị Bộ Xây dựng có các giải pháp tăng cường quản lý thị trường bất động sản phát triển ổn định, bền vững, minh bạch; đồng thời, nghiên cứu bổ sung quy định về tỷ lệ an toàn tài chính của doanh nghiệp bất động sản sau khi cấp phép xây dựng, đầu tư các dự án bất động sản.
Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng phối hợp quản lý giám sát, cảnh báo các doanh nghiệp bất động sản về rủi ro tăng trưởng nóng, qua đó hạn chế tình trạng doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu bằng mọi giá với lãi suất cao; và thường xuyên cung cấp thông tin cho Bộ Tài chính về tình hình của thị trường bất động sản, các rủi ro để phối hợp trong quản lý, giám sát thị trường trái phiếu doanh nghiệp.
Trước động thái mới của Bộ Tài chính, giới phân tích dự báo, khi việc giám sát trở nên chặt chẽ hơn thì thị trường trái phiếu sẽ phát triển bền vững. Tuy nhiên, việc giám sát chặt cũng khiến tâm lý của doanh nghiệp phát hành trái phiếu và nhà đầu tư ít nhiều lo ngại và trở nên thận trọng hơn. Do đó, thu hút vốn trái phiếu sẽ chậm lại và khó trở thành kênh dẫn vốn chính cho thị trường bất động sản.
Theo thống kê của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), trong tháng 9/2022, ngành bất động sản đứng thứ hai về giá trị phát hành trái phiếu, chiếm 18% tỷ trọng phát hành, tương đương tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đạt 2,8 nghìn tỷ đồng và tăng 55,6% so với tháng trước. Tuy nhiên, chỉ có hai đơn vị phát hành là Công ty TNHH Nova Thảo Điền (công ty con của Novaland) với lô trái phiếu 2,3 nghìn tỷ đồng và CTCP Đầu tư Bất động sản Sơn Kim với lô trái phiếu trị giá 500 tỷ đồng.
Ông Trần Minh Hoàng, Phó Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhận định, giá bất động sản hiện nay đang ở mức rất cao và tăng liên tục hằng năm. Cụ thể, năm 2020, giá nhà đất tại Việt Nam tăng khoảng 50 - 70%, năm 2021 tăng 30%. Do đó, dù người dân vẫn đang có nhu cầu lớn về nhà ở nhưng khả năng tài chính lại không thể đáp ứng được.
Với tình trạng này, không chỉ các chủ đầu tư mà cả người mua nhà đều rất cần đến những nguồn vốn vay để thực hiện thành công các giao dịch. Tuy nhiên, tính đến tháng 9/2022, lượng khách hàng giao dịch bất động sản giảm mạnh, chỉ có vài khu vực quy hoạch dự án lớn còn giành được nhiều sự quan tâm trên thị trường.
Ông Trần Minh Hoàng cho rằng, dòng vốn vào thị trường bất động sản nếu bị kiểm soát chặt sẽ tạo áp lực lớn cho thị trường giai đoạn cuối năm. Do đó, doanh nghiệp cần giảm sự lệ thuộc vào hai nguồn vốn chính là vay ngân hàng và phát hành trái phiếu, thay vào đó là cần đa dạng hóa nguồn cung bằng cách sử dụng thêm các quỹ đầu tư và sử dụng hiệu quả vốn từ tiền trả trước của khách hàng.
Hiện nay trên thị trường cũng có những công cụ tài chính để nhà đầu tư có thể tạo nên thanh khoản cho dự án bất động sản và huy động nguồn vốn dài hạn như vốn của quỹ hưu trí, quỹ bảo hiểm hay các quỹ khác. Còn những nguồn vốn tạo ra các tài sản thế chấp, tạo ra những công cụ tài chính thì hy vọng trong thời gian tới sẽ được đưa vào quy định của pháp luật./.
Nguồn: https://reatimes.vn/kho-khan-dong-von-van-la-ap-luc-voi-thi-truong-bds-cuoi-nam-20201224000015350.html
