Khó xác minh giá trị thực của giao dịch chuyển nhượng bất động sản

Tại báo cáo gửi Ủy ban Kinh tế Quốc hội về việc thực hiện chính sách, pháp luật về quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở từ năm 2015 - 2023 mới đây, Bộ Tài chính cho biết, việc chuyển nhượng bất động sản còn nhiều hạn chế, tồn tại.

Về giá chuyển nhượng, người nộp thuế kê khai giá chuyển nhượng để tính thuế không đúng với giá thực tế chuyển nhượng. Hầu hết các bên mua bán đều sử dụng hợp đồng viết tay do hai bên tự ký ghi theo giá thực tế giao dịch để phòng ngừa khi tranh chấp tại tòa. Do đó, rất khó để các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác minh giá trị thực của giao dịch chuyển nhượng bất động sản, đặc biệt là cơ quan thuế hiện nay chưa có chức năng điều tra.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, giá trị hợp đồng mua bán nhà ở, công trình xây dựng trong tương lai của bên thứ 2 cho bên thứ 3 cũng chỉ ngang bằng giá đã mua của chủ đầu tư, hoặc khi đã được cấp sổ thì nhà đầu tư sẵn sàng khai báo thấp hơn giá của chủ đầu tư, điều này cũng dẫn đến thất thu trong tính thu nộp ngân sách.

Về phương thức mua bán bất động sản, dự án bất động sản, Bộ Tài chính cho biết, hiện đang có tình trạng chủ đầu tư chấp thuận cho người mua ký lại hợp đồng nhà hình thành trong tương lai với người mua mới nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.

Ngoài ra, nhiều chủ đầu tư còn lách quy định của Luật Nhà ở về giới hạn số lượng nhà ở cho phép người nước ngoài sở hữu bằng cách ký Hợp đồng thuê dài hạn và bên thuê có đầy đủ các quyền như chủ sở hữu nhà ở; giao dịch thực tế mua bán bất động sản nhưng hợp thức hóa bằng cách mua cổ phần, sau đó chia tách doanh nghiệp.

Đối với việc ủy quyền chuyển nhượng bất động sản, người nộp thuế chuyển nhượng bất động sản không ký kết hợp đồng chuyển nhượng mà ký kết hợp đồng ủy quyền (trong đó người được ủy quyền có quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt đối với bất động sản) nhằm tránh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản.

Vì vậy, nhằm đảm bảo hoạt động chuyển nhượng bất động sản được diễn ra công khai, minh bạch, đúng pháp luật, Bộ Tài chính đã kiến nghị Quốc hội, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội có giải pháp để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường.

Đối với các Bộ ngành liên quan, kiến nghị Bộ Xây dựng và các địa phương giám sát chặt chẽ hoạt động giao dịch bất động sản, hoạt động của các sàn giao dịch, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực bất động sản.

Tại báo cáo, Bộ Tài chính cũng cho biết, từ năm 2017 - 2022, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản liên tục tăng trên 10%. Đơn cử, năm 2018, khoản thu từ thuế này đạt khoảng 13.000 tỷ đồng, tăng gần 20% so với năm trước đó. Sau 4 năm, số thu tăng 64%, đạt 34.700 tỷ đồng trong năm 2022. 

Tuy nhiên, năm 2023, thuế thu được từ chuyển nhượng bất động sản lần đầu lao dốc, giảm 46% xuống còn 18.600 tỷ đồng./.