PV: Số liệu thống kê của Cục Quản lý Đăng ký kinh doanh cho thấy, trong 10 tháng qua có hơn 4.000 doanh nghiệp thuộc lĩnh vực kinh doanh bất động sản thành lập mới. Được biết, trong số đó, có nhiều các doanh nghiệp bất động sản là các các công ty môi giới. Ông đánh giá thế nào về việc xuất hiện ồ ạt các công ty môi giới hiện nay?
Ông Nguyễn Văn Đính: Sự xuất hiện của các doanh nghiệp bất động sản thời gian qua đã thể hiện và phản ánh đúng sự phát triển ổn định của thị trường trong giai đoạn 3 – 4 năm trở lại đây. Không có sự tăng nóng hay nguội lạnh mà thể hiện chất lượng cũng như tính hấp dẫn của thị trường bất động sản.
Đặc biệt hiện nay, phần lớn sản phẩm đến tay người tiêu dùng chủ yếu là những người có nhu cầu thực, không phải đầu cơ, găm giá, đẩy giá, sốt ảo. Thực trạng này đã được hạn chế khá nhiều.
Một khi tình hình thị trường bất động sản, cũng như nền kinh tế của Việt Nam phát triển, nhu cầu về nhà ở cũng sẽ tăng theo một cách mạnh mẽ. Trong điều kiện phát triển đó đòi hỏi có các lực lượng phân phối chuyên nghiệp để thúc đẩy việc đưa sản phẩm bất động sản đến tay người tiêu dùng, tạo ra thị trường mới, thành phần khách hàng mới.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội môi giới bất động sản Việt Nam.
PV: Vậy trước việc xuất hiện quá nhiều các sàn giao dịch, công ty môi giới bất động sản cần lưu ý gì và kiểm soát như thế nào, thưa ông?
Ông Nguyễn Văn Đính: Hiện tượng này cũng không có gì nghiêm trọng bởi tạo ra sự cạnh tranh tốt hơn trong hoạt động của các nhà phân phối. Số lượng các nhà môi giới, sàn giao dịch bất động sản hiện nay tương xứng với lượng cung hàng hóa ngày càng có xu hướng tăng mạnh. Các dự án liên tục được tạo ra, đòi hỏi sự cạnh tranh, cần lực lượng đơn vị trung gian để thúc đẩy quá trình phân phối, tiêu thụ sản phẩm đó.
Hiện nay, Nhà nước có quy định về chế tài xử phạt cho các hành vi sai phạm trong họat động xây dựng, trong đó có hoạt động phát triển, phân phối dự án như môi giới. Tuy nhiên, chế tài được ban hành cách đây khoảng chục năm cũng đang có những bất cập, chưa đủ sức nặng để răn đe.
Mặt khác, công tác quản lý của cơ quan Nhà nước, nhất là cơ quan thanh tra ngành xây dựng, bất động sản ở các địa phương hiện nay còn đang buông lỏng. Điều này là một trong những nguyên nhân giúp cho nhiều môi giới không chuyên, văn phòng nhà đất không được đăng ký vẫn ngang nhiên hoạt động.
Đơn cử như tại những khu vực nóng ở Đông Anh, Long Biên, Gia Lâm, trong thời gian qua người dân tự san đất để bán, kể cả những khu đất không có trong dự án, không được phê duyệt. Hàng loạt văn phòng nhà đất không có đăng ký hoạt động. Thậm chí chính người dân bản địa đứng ra lập văn phòng, giới thiệu cho người mua sản phẩm bất động sản không được pháp luật cho phép.
Bên cạnh đó, những điều khoản thành lập sàn giao dịch hiện nay khá thông thoáng, không có giấy phép con. Đây cũng là kẽ hở khiên nhiều văn phòng nhà đất xuất hiện một cách ồ ạt.
Theo quy định của pháp luật, công ty môi giới phải có diện tích đủ để làm việc, có không gian để giới thiệu cho khách hàng, người quản lý công ty đó phải được đào tạo chứng chỉ chuyên môn, chứng chỉ quản lý. Nhân viên môi giới phải có chứng chỉ hành nghề.
Được biết, Bộ Xây dựng đã trình nghị định sửa đổi, hiện nay đang trình Chính phủ và sẽ sớm ban hành trong thời gian tới, trong đó quy định khá chặt chẽ việc xử lý vi phạm trong hoạt động môi giới, mua bán bất động sản. Quy định này đặt nặng vấn đề của chủ đầu tư dự án khi giao sản phẩm cho những người không chuyên nghiệp cũng sẽ bị xử phạt như những môi giới bất động sản không có giấy phép hoạt động.
Công tác quản lý của cơ quan nhà nước, nhất là cơ quan thanh tra ngành xây dựng, bất động sản ở các địa phương hiện nay còn đang buông lỏng. Ảnh minh họa.
PV: Thời gian qua, có hiện tượng một số công ty, sàn giao dịch bất động sản đứng ra để bán sản phẩm cho khách hàng, nhưng khi dự án hay sản phẩm có vấn đề, nhiều chủ đầu tư dùng cách đổ lỗi cho phía công ty môi giới để giải thích với khách hàng. Đại diện cho Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông có phản hồi thế nào về việc này?
Ông Nguyễn Văn Đính: Việc phân phối bán hàng ra thị trường có nhiều thành phần tham gia, trong đó có cả những nhà phát triển, đầu tư, đơn vị trung gian phân phối, môi giới bất động sản... Ở đây, trách nhiệm của mỗi thành phần đều gắn với việc giới thiệu cũng như bán sản phẩm của mình. Trách nhiệm đó trước tiên phù hợp với quy định của pháp luật, nhu cầu của thị trường.
Trong vai trò của người phát triển dự án, chủ đầu tư phải có trách nhiệm cung cấp các thông tin chính xác, đầy đủ của dự án theo quy định của pháp luật về quy hoạch, pháp lý, giấy phép và các thông tin khác liên quan đến sản phẩm.
Các sàn giao dịch bất động sản cũng có nhiệm vụ tương tự, trước tiên phải yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ những thông tin pháp lý của dự án theo quy định. Một khi đưa sản phẩm bất động sản vào thị trường, phải niêm yết công khai, giải thích rõ ràng với khách hàng.
Đối với các sàn giao dịch, nhà môi giới tham gia vào hoạt động phân phối bắt buộc phải có đăng ký, có chứng chỉ hành nghề đúng với quy định.
Tôi cho rằng, hiện nay phần lớn các nhà môi giới, sàn giao dịch đã làm tốt vai trò của mình, thể hiện ở việc họ đã góp phần đưa các sản phẩm của dự án bất động sản đến tay người tiêu dùng một cách hiệu quả. Tuy nhiên, vẫn thấy đâu đó trên thị trường có hiện tượng khách hàng mua phải dự án “ma”, lừa đảo thậm chí không có, hoặc có nhưng không đúng với quy định về phát triển dự án bất động sản.
Tại Hà Nội, những hiện tượng này trước đây xảy ra khi có thông tin quy hoạch Ba Vì, gần đây tại Đông Anh, Long Biên, người dân tự san đất ruộng đất vườn, tự ý phân lô dự án rồi giới thiệu bán.
Tại TP.HCM, các địa bàn như Gò Vấp, Bình Chánh cũng có hiện tượng tương tự. Rất may đã có sự vào cuộc của truyền thông, chính quyền, các tổ chức xã hội nghề nghiệp lên tiếng cảnh báo và có biện pháp mạnh để ngăn chặn.
Quay trở lại câu chuyện trách nhiệm của các đơn vị liên quan trong việc đưa một sản phẩm bất động sản đến tay người tiêu dùng, chủ đầu tư và nhà phân phối đều có trách nhiệm như nhau trong việc công bố các thông tin liên quan đến dự án, đặc biệt dự án bất động sản phải có đủ mọi điều kiện liên quan theo quy định của pháp luật mới được phép đưa vào phân phối.
Tất cả các trường hợp chưa đầy đủ điều kiện như quy hoạch chưa được duyệt, dự án chưa được phê duyệt, quyết định giao đất, giấy phép xây dựng chưa có, đặc biệt chưa đủ điều kiện kinh doanh thì chưa phải là sản phẩm bất động sản hợp pháp được giao dịch trên thị trường. Trách nhiệm của cả chủ đầu tư lẫn người môi giới phải cung cấp đầy đủ mọi thông tin đó, thậm chí phải công khai công bố trên các phương tiện truyền thông. Phải tư vấn cho khách hàng một cách chuẩn mực. Nếu các trường hợp có thông tin sai đương nhiên phải bị xử lý theo quy định của pháp luật.
Hiện nay cũng xảy ra tình trạng môi giới bán “chênh” giá bất động sản trên hợp đồng so với giá thực tế, trong quy định của pháp luật, yếu tố giá bán bất động sản phải được niêm yết chính xác đến từng sản phẩm, từng căn hộ một cách công khai. Không được phép có một hành động bán chênh nào.
Trong trường hợp nhà môi giới nào thực hiện hành vi bán chênh là vi phạm quy định của pháp luật. Và chủ dự án cũng phải kiểm soát việc bán hàng của các đơn vị môi giới. Khi lựa chọn nhà phân phối, sàn giao dịch bất động sản phải kiểm tra tính pháp lý của đơn vị sàn, có phải sàn giao dịch đã đăng ký hoạt động, có giấy phép hoạt động hay không. Trong giao dịch đó, danh sách những nhà môi giới tham gia phải có chứng chỉ hành nghề mới được tham gia vào qua trình phân phối sản phẩm. Do đó, trách nhiệm không thuộc về riêng môi giới.
Tôi được biết trên thị trường hiện nay, những nhà phát triển dự án có thương hiệu, uy tín rất kỹ lưỡng trong việc kiểm tra đối tượng môi giới tham gia bán sản phẩm của họ nhằm giữ uy tín cũng như việc bán sản phẩm đó một cách bền vững đến đúng tay người tiêu dùng. Tránh trường hợp các nhà môi giới không chuyên, không hiểu biết pháp luật, sẵn sàng vì lợi ích để làm trái quy định.
Xin cảm ơn ông!
