Bước tiến vượt bậc sau gần 3 năm thực hiện Đề án
Trong hai năm trở lại đây, nguồn cung nhà ở chứng kiến sự sụt giảm rồi dần phục hồi, song cơ cấu sản phẩm lại ngày càng mất cân đối, đặc biệt là thiếu hụt nghiêm trọng phân khúc đáp ứng khả năng chi trả của đại đa số người dân.
Dữ liệu của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho biết, nguồn cung nhà ở từng đạt mức gần 180.000 sản phẩm trong năm 2018, nhưng giảm xuống còn hơn 48.000 sản phẩm vào năm 2022. Bắt đầu từ năm 2023, nguồn cung có tín hiệu hồi phục, với hơn 65.000 sản phẩm mới vào năm 2024, và riêng 6 tháng đầu năm 2025 đã đạt 51.000 sản phẩm mới.
Tuy nhiên, cơ cấu sản phẩm lại ngày càng lệch pha. Trong khi nhu cầu thực tế chủ yếu tập trung ở phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) và trung cấp (từ 25 đến 50 triệu đồng/m2), thì tỷ trọng nguồn cung ở hai phân khúc này lại liên tục sụt giảm, lần lượt từ mức 19% và 33% năm 2019, chỉ còn 7% và 19% vào năm 2024. Đáng chú ý, riêng tại Hà Nội và TP.HCM (cũ), hai địa phương có nhu cầu nhà ở lớn nhất, hai phân khúc này gần như vắng bóng hoàn toàn kể từ năm 2023.
Trước yêu cầu cấp thiết về nhà ở của người dân có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất, ngày 03/4/2023, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 338/QĐ-TTg phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Đây là một mục tiêu vừa cấp bách, vừa đầy thách thức, đòi hỏi sự vào cuộc đồng bộ của cả hệ thống chính trị, các bộ, ngành, địa phương và doanh nghiệp.
Trước khi Đề án được triển khai, nguồn cung nhà ở xã hội luôn trong tình trạng khan hiếm, không đáp ứng nổi nhu cầu thực tế của hàng triệu công nhân, người lao động đô thị. Nhưng chỉ sau chưa đầy ba năm, thị trường đã ghi nhận bước tiến rõ rệt. Theo Bộ Xây dựng, đến nay cả nước có 692 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, với quy mô hơn 633.000 căn hộ. Trong đó có 146 dự án hoàn thành (hơn 103.000 căn), 144 dự án đang xây dựng (hơn 127.000 căn) và 402 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư (hơn 400.000 căn). Như vậy, tổng số dự án đã hoàn thành, khởi công và được chấp thuận đầu tư đến năm 2025 đã đạt gần 60% mục tiêu của Đề án 1 triệu căn.
Đặc biệt, tiến độ hoàn thành nhà ở xã hội đã có bước bứt phá mạnh. Chỉ trong 7 tháng đầu năm 2025, cả nước đã hoàn thành 36.862 căn, bằng hơn 80% kết quả của cả năm 2024 và gấp hơn 7 lần so với năm 2022. Đáng khích lệ, đã có 9/31 địa phương được giao chỉ tiêu năm 2025 có khả năng hoàn thành và vượt kế hoạch.
Trong tổng số 250 dự án được khởi công ngày 19/8 vừa qua nhân dịp kỷ niệm 80 năm Quốc khánh, cũng có tới 22 dự án nhà ở xã hội. Điều này cho thấy tốc độ triển khai Đề án đã nhanh hơn gấp nhiều lần so với trước, nhờ sự quyết liệt của Đảng, Nhà nước, cùng sự hưởng ứng tích cực từ địa phương và doanh nghiệp. Nhà ở xã hội từ đó không còn là giải pháp tình thế, mà đang trở thành một phân khúc phát triển có chiến lược.
VARS IRE nhận định, với đà này, mục tiêu hoàn thành 100.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2025 hoàn toàn khả thi, đồng thời tạo nền tảng vững chắc để tiến tới đích 1 triệu căn vào năm 2030.
Những nút thắt cần tháo gỡ
Dù đạt kết quả đáng khích lệ, thị trường nhà ở xã hội vẫn còn một số nút thắt cần tháo gỡ để nhanh chóng hoàn thành mục tiêu đặt ra.
Theo VARS IRE, nút thắt đầu tiên là quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội. Hiện nay, việc bố trí quỹ đất tại nhiều địa phương vẫn còn bất cập, chưa phù hợp với tốc độ đô thị hóa và nhu cầu sử dụng đất ở. Không ít trường hợp, quỹ đất được sắp xếp tại những vị trí thiếu kết nối hạ tầng, bệnh viện, trường học... dẫn tới khó khai thác, không đáp ứng được mục tiêu an sinh.
Do đó, đơn vị này cho rằng, cơ quan quản lý Nhà nước cần nghiêm túc xem xét đánh giá và áp dụng chế tài kỷ luật với lãnh đạo một số địa phương chưa thực hiện đúng trách nhiệm trong việc phát triển nhà ở xã hội thời gian qua. Đồng thời, cần tiến hành rà soát toàn bộ các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I nhằm làm rõ: Trường hợp chủ đầu tư nộp tiền thay thế nghĩa vụ bố trí quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội thì đã nộp hay chưa? Trường hợp hoán đổi quỹ đất ở vị trí khác để xây dựng nhà ở xã hội thì việc triển khai thực tế ra sao?
Thứ hai, về đánh giá nhu cầu nhà ở xã hội, thực tế hiện nay vẫn tồn tại tình trạng "vừa thiếu, vừa thừa" do việc khảo sát đánh giá nhu cầu để lên kế hoạch triển khai dự án chưa sát với thực tế. Nguồn cung luôn thiếu và yếu so với nhu cầu nhưng nhiều dự án nhà ở hội xã hội mở bán lại "ế" do vướng quy định về thủ tục, vị trí hoặc không phù hợp với người dân đủ điều kiện.
Để khắc phục, VARS IRE kiến nghị cần nghiên cứu hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm đảm bảo việc bố trí quỹ đất và phát triển nhà ở xã hội, gắn với nhu cầu thực tế, có thể xem xét áp dụng các hình thức khảo sát chuyên nghiệp thông qua phương án thuê hoặc giao cho các đơn vị nghiên cứu thị trường độc lập thực hiện. Từ đó, có căn cứ khoa học và khách quan cho việc hoạch định kế hoạch phát triển.
Thứ ba, về khả năng tiếp cận của người dân đối với nhà ở xã hội. Chi phí marketing và bán hàng cho các dự án nhà ở xã hội hiện đang khống chế ở mức 2%, mức quá thấp, không đủ để doanh nghiệp triển khai các hoạt động truyền thông tới đúng đối tượng. Điều này đòi hỏi cần có sự điều chỉnh linh hoạt trong quy định, vừa đảm bảo minh bạch, công bằng trong xét duyệt, vừa tạo điều kiện để chủ đầu tư có đủ nguồn lực để truyền thông rộng rãi tới người dân, đảm bảo nhóm đối tượng thụ hưởng chính sách được tiếp cận thông tin về nhà ở xã hội một cách đầy đủ, kịp thời.
Cuối cùng là về khó khăn trong việc kiểm soát đầu cơ và chuyển nhượng nhà ở xã hội. Thực tế vẫn tồn tại tình trạng một số trường hợp mua nhà ở xã hội nhưng không sử dụng để ở, mà chuyển nhượng trái quy định, gây méo mó thị trường, làm tăng nguy cơ đầu cơ và khiến những người thực sự có nhu cầu không được tiếp cận nhà ở xã hội. Để khắc phục điều này, song song với việc tăng cường thanh tra, kiểm tra toàn diện các dự án nhà ở xã hội, cần xử phạt doanh nghiệp có dự án bán sai đối tượng cũng như người dân chuyển nhượng sai quy định.
"Sau thời hạn 5 năm sở hữu theo quy định hiện hành, việc chuyển nhượng nhà ở xã hội cần được ưu tiên cho những người dân thuộc diện đủ điều kiện mua nhà", VARS IRE kiến nghị./.
Nguồn: https://reatimes.vn/mot-trieu-can-nha-o-xa-hoi-hanh-trinh-dang-tang-toc-202250902100756972.htm
