Dòng tiền chảy mạnh vào phân khúc chung cư
Cách đây 20 năm, phần lớn người dân đều coi chung cư là phân khúc tiêu sản khi càng ở thì giá càng giảm do khấu hao tài sản theo thời gian. Điều này không phải không có cơ sở khi trước đó, trong suốt một thời gian dài, giá chung cư chỉ tăng trung bình khoảng 3% mỗi năm. Mức tăng chậm cộng với giá cho thuê thấp khiến việc mua chung cư để đầu tư lâu dài không khả thi, thậm chí tiềm ẩn nguy cơ lỗ. Thế nên, phần lớn nhà đầu tư trước đây đều yêu thích việc sở hữu nhà mặt đất và các bất động sản gắn liền với đất để đảm bảo tính an toàn và khả năng tăng giá theo thời gian.
Tuy nhiên, trong khoảng vài năm trở lại đây, tâm lý này đã thay đổi hoàn toàn. Với nhu cầu ở thực lớn, khả năng tăng giá mạnh mẽ và dòng tiền từ cho thuê ổn định, các chung cư tại nhiều đô thị lớn đang trở thành điểm đến của giới đầu tư.
Dẫn chứng, giá chung cư trung bình năm 2021 chỉ ở mức 35 triệu đồng/m2, hiện đã tăng lên mức trên 50 triệu đồng/m2, theo số liệu của PropertyGuru Việt Nam. Như vậy, giá chung cư đã tăng hơn 10% mỗi năm, cao hơn lãi suất ngân hàng.
Về lợi suất cho thuê, dân số Hà Nội mỗi năm tăng thêm 160.000 người kéo theo nhu cầu thực đối với căn hộ chung cư tăng cao. Trong khi đó, nguồn cung căn hộ ngày càng hạn chế. Năm 2024, số lượng căn hộ chung cư Hà Nội cung cấp ra thị trường chỉ khoảng 30.000 sản phẩm, so với các năm trước chỉ trên dưới 10.000 sản phẩm. Cung và cầu có sự chênh lệch lớn cùng mức giá chung cư ngày càng tăng cao đã khiến nhu cầu thuê chung cư ngày càng mạnh.
Theo số liệu của PropertyGuru Việt Nam, nếu như năm 2021, giá cho thuê chung cư trung bình trên thị trường ở mức 10 triệu đồng/tháng, thì hiện đã lên mức 12 triệu đồng/tháng. Điều này đã kéo theo lợi suất cho thuê chung cư tăng theo. Cụ thể, lợi suất cho thuê trung bình cả nước năm 2024 đạt 3,6%/năm. Trong đó, Hà Nội đạt 3,7%, TP.HCM đạt 3,6%, Bình Dương đạt 4,7%... Thậm chí, một số dự án chung cư tại Bình Dương còn ghi nhận lợi suất cho thuê đạt 6 - 7,5%/năm.
Với nhu cầu ở thực lớn, khả năng tăng giá mạnh mẽ và dòng tiền từ cho thuê ổn định, các chung cư tại nhiều đô thị lớn đang trở thành điểm đến của giới đầu tư. (Ảnh: Bùi Văn Doanh)
Các nhà đầu tư bỏ tiền vào phân khúc chung cư vừa được hưởng lợi do giá bán tăng cao, vừa có dòng tiền từ việc cho thuê. Đây là điều ít sản phẩm bất động sản trên thị trường đáp ứng được. Vì vậy, giới chuyên gia cho rằng, dòng tiền đầu tư sẽ tiếp tục chảy mạnh vào phân khúc này trong năm 2025.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc chi nhánh CBRE Hà Nội nhìn nhận, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt thị trường trong năm nay, bên cạnh phân khúc bất động sản khu công nghiệp. Nguyên nhân là do chung cư đang sở hữu bệ đỡ vững chắc từ nhu cầu thực ngày càng tăng cao, nhất là trung tâm các thành phố lớn.
"Trải qua nhiều thăng trầm, biến cố của thị trường, giới đầu tư đã nhận thức sâu sắc bài học về tính bền vững dựa trên nhu cầu thực, thay vì chạy theo các nhu cầu ảo, nhu cầu có tính thời điểm. Do vậy, dòng tiền đầu tư của giới đầu tư đang được định hình chảy vào những phân khúc đảm bảo tính an toàn và chung cư là một trong số đó", bà An nhìn nhận.
Đà tăng giá khó dừng lại
Khi dòng tiền được dự đoán tiếp tục chảy mạnh vào phân khúc chung cư, không ít người lo ngại đà tăng giá phân khúc này sẽ khó giảm trong thời gian tới. Bởi tính đến cuối năm 2024, giá chung cư trên cả nước đã lập mặt bằng mới, cao nhiều so với các năm liền trước.
Theo báo cáo tổng quan thị trường của CBRE, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội 2024 đã đạt 72 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), tăng hơn 36% so với năm ngoái. Đây là mức tăng cao nhất ghi nhận được trong vòng 8 năm trở lại đây tại thị trường chung cư Hà Nội.
Tại TP.HCM, căn hộ chung cư có giá bán sơ cấp trung bình đạt 76 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT), tăng gần 24% theo năm.
Đối với thị trường thứ cấp, CBRE cho biết, mặt bằng giá bán chung cư Hà Nội đang dần đuổi kịp mức giá tại TP.HCM, đạt trung bình lần lượt 48 triệu đồng và 49 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm VAT).
Mặt bằng giá chung cư cả thị trường sơ cấp và thứ cấp đang ở ngưỡng cao, khi dòng tiền tiếp tục đổ mạnh vào đây thể hiện nhu cầu ở thực và đầu tư không ngừng tăng, song nguồn cung chậm cải thiện thì rõ ràng, đà tăng giá chung cư sẽ khó giảm.
Bà Nguyễn Hoài An cho biết, nguồn cung mới căn hộ chung cư Hà Nội ước đạt hơn 31.000 căn mở bán trong năm 2025. Tại TP.HCM, con số này khả năng sẽ ít hơn. Như vậy, nguồn cung căn hộ năm 2025 dù có cải thiện so với 2024 thì vẫn rất hạn chế so với nhu cầu. Do đó, giá chung cư tiếp tục tăng là điều khó tránh khỏi.
Chưa kể, trong bối cảnh thị trường còn nhiều thách thức sau khủng hoảng, thì chung cư với các yếu tố về tính an toàn, pháp lý tốt, có nhu cầu ở thực và mang lại dòng tiền, chắc chắn sẽ tiếp tục là dòng sản phẩm thu hút thanh khoản của thị trường và sự tham gia của các nhà đầu tư. Khi đó, giá chung cư lại càng khó có xu hướng đi xuống.
Chuyên gia kinh tế, TS. Nguyễn Minh Phong cũng nhận định, việc kỳ vọng giá chung cư sẽ giảm trong năm 2025 là điều không thể. Bởi giá chung cư được quyết định thông qua nhiều yếu tố, trong đó cung - cầu là yếu tố quan trọng. Khi cung chưa được cải thiện, cầu không ngừng tăng lên thì giá giảm là điều khó xảy ra.
Cùng với đó, chung cư đang nổi lên là phân khúc dẫn dắt sự hồi phục của thị trường bất động sản sau nhiều năm biến động. Chính vì vậy, khả năng giảm giá của phân khúc này rất khó.
"Trong trung hạn vài năm nữa, giá chung cư có thể sẽ bình ổn thông qua độ thấm của các chính sách điều tiết thị trường từ phía Chính phủ, các cơ quan bộ, ngành. Nhưng ngắn hạn trong năm 2025, cơ bản phân khúc chung cư vẫn sẽ tăng giá", TS. Nguyễn Minh Phong nói./.
Nguồn: https://reatimes.vn/ty-suat-loi-nhuan-hap-dan-chung-cu-tiep-tuc-hut-manh-dong-tien-trong-nam-2025-202250122122938932.htm
