Chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội
Cụ thể, theo thống kê tại TP HCM đang tồn kho hàng chục ngàn căn hộ, nền đất tái định cư. Trong đó, tại khu đô thị mới Thủ Thiêm (Q.2) đang có hơn 2.250 nền đất, hơn 9.400 căn hộ; chung cư Tân Mỹ (quận 7) 220 căn hộ; chung cư Tân Thới Nhất (quận 12) 322 căn hộ; chung cư 90 Nguyễn Hữu Cảnh (Q Bình Thạnh) 260 căn hộ; chung cư Linh Trung (Q Thủ Đức) 237 căn hộ; chung cư An Lạc An (Q Bình Tân) 95 căn hộ; chung cư Phú Thọ (quận 10) 274 căn hộ; dự án Vĩnh Lộc B (H Bình Chánh) 1.454 căn hộ; căn hộ khu vực P 12 (Q Bình Thạnh) 212 căn hộ. Những căn hộ tái định cư bỏ hoang nhiều năm gây lãng phí nghiêm trọng. Như tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, để duy tu, bảo dưỡng số căn hộ này, mỗi năm TP phải chi ngân sách khoảng 70 tỉ đồng.
Liên quan đến vấn đề này, ông Tạ Khánh Quang, chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản, số căn hộ tái định cư này TP đã nhiều lần đem đấu giá nhưng bất thành.
Nguyên nhân do giá đưa ra quá cao và doanh nghiệp để mua được phải chuẩn bị một nguồn tiền mặt khá lớn. Trong khi đó nói về chất lượng, thiết kế, kiến trúc thì những căn hộ này quá tệ so với mặt bằng chung hiện nay. Như vậy, giải pháp dùng để tái định cư là không còn, đem đấu giá cũng không khả thi. Trong khi đó, nhu cầu về nhà ở của người dân tại TP HCM đang rất lớn, nhất là các đối tượng có nhu cầu về nhà ở xã hội.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc bộ phận nghiên cứu thị trường Công ty DKRA Việt Nam cho rằng, càng để lâu các căn hộ tái định cư sẽ càng xuống cấp nhanh chóng. Trong khi hiện nay cơ chế bồi thường đều theo thị trường, đa số người dân nhận tiền để tự tái định cư, một bộ phận nhỏ nhận nhà tái định cư. Tuy nhiên, việc này hoàn toàn có thể xử lý được khi Nhà nước có thể mua lại quỹ nhà của doanh nghiệp tại khu vực đó để tái định cư tại chỗ cho người dân.
“Trong số hàng chục ngàn căn hộ tái định cư đang bỏ hoang trên, TP nên đem phần lớn bán NƠXH cho người dân có nhu cầu mua, thuê mua hoặc thuê. Người có tiền nhiều mua ở quận 2, có ít tiền hơn mua ở H Bình Chánh, quận 12. Không nên để một lượng lớn căn hộ tái định cư bỏ hoang lâu như vậy, xét về mặt kinh tế vừa không đảm bảo, xét về mặt mỹ quan đô thị cũng không ổn khi nó làm xấu đi bộ mặt đô thị, càng không ổn hơn khi rất nhiều người dân gần đó, cán bộ công chức, người dân không có nhà ở nhưng hàng chục ngàn căn hộ đã xây dựng xong lại bỏ hoang”, ông Hoàng nói.
Kiến nghị hai phương án tháo dỡ, xây mới chung cư cũ tại thành phố Hồ Chí Minh
UBND thành phố Hồ Chí Minh đã kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu, bổ sung vào dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số điều của Nghị định số 101/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư nhằm đẩy nhanh tiến độ tháo dỡ, xây dựng mới các chung cư cũ trên địa bàn.
Cùng với đó, UBND thành phố Hồ Chí Minh kiến nghị, trong trường hợp nhà nước trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng mới chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm thì thực hiện việc bồi thường, tái định cư theo hai phương án: Phương án 1, quy định cụ thể chỉ bồi thường, tái định cư bằng căn hộ; phương án 2, vẫn quy định hai phương thức bồi thường bằng tiền hoặc căn hộ.
Tính đến đầu năm 2021, thành phố Hồ Chí Minh mới chỉ tháo dỡ, xây mới được khoảng 10 chung cư cũ trong tổng số 474 chung cư cũ, xây dựng trước năm 1975 đang xuống cấp, hư hỏng. Nguyên nhân là do gặp nhiều khó khăn trong huy động vốn, tìm sự đồng thuận của cư dân và vướng mắc trong giải phóng mặt bằng.
Bất động sản công nghiệp - Ngôi sao sáng của thị trường bất động sản 2021
Theo số liệu của các đơn vị nghiên cứu thị trường, tại miền Bắc, trong quý III/2020 có khoảng 2,1 triệu mét vuông nhà xưởng và nhà kho xây sẵn, tăng 25,3% so với cùng kỳ năm ngoái. Tại khu vực Miền Nam, diện tích nhà kho xây sẵn chiếm khoảng 2,7 triệu mét vuông, tăng 28,2% so với năm ngoái. Trong khi đó, nguồn cung nhà xưởng xây sẵn đạt khoảng 2,9 triệu mét vuông sàn, tăng 11% so với cùng kỳ năm 2019. Nguồn cung mới gia tăng mạnh ở các khu vực công nghiệp trọng điểm.
Đến quý IV/2020, riêng nguồn cung nhà kho 4 tỉnh phía Nam như Long An, TP HCM, Đồng Nai và Bình Dương đã tăng vọt lên trên 3 triệu mét vông. Bình Dương dẫn đầu các thủ phủ công nghiệp với gần 1,4 triệu mét vuông kho vận cung cấp cho thị trường bất động sản hậu cần. Phía Bắc cũng tăng trưởng thêm hơn 880.000m2 kho vận xuất hiện tại Hải Dương, Hưng Yên, Hà Nội, Bắc Ninh và Hải Phòng.
Đáng chú ý, dù nguồn cung tăng cao nhưng tỷ lệ lấp đầy trung bình các khu công nghiệp vẫn khá lý tưởng, đạt 73,7%. Ở khu vực phía Nam, tỷ lệ lấp đầy lên tới 88% tại TP HCM, 99% ở Bình Dương, 94% ở Đồng Nai, 84% ở Long An và 79% ở Bà Rịa Vũng Tàu. Ở phía Bắc, tỷ lệ này lần lượt đạt 90% ở Hà Nội, 95% ở Bắc Ninh, 89% ở Hưng Yên, 82% ở Hải Dương và 73% ở Hải Phòng.
Theo báo cáo của Savills Việt Nam cho biết, dự kiến làn sóng di dời khỏi Trung Quốc vào năm 2021 và 2022 sẽ đòi hỏi nhiều nguồn cung bất động sản công nghiệp hơn để đáp ứng các khoản đầu tư sản xuất có giá trị cao. Diễn biến này sẽ thúc đẩy sự bùng nổ quỹ đất công nghiệp tại khắp các tỉnh thành trên cả nước, kể cả các địa phương xa thủ phủ công nghiệp hiện hữu.
Trên thực tế, hàng loạt nhà sản xuất và cả các quỹ đầu tư quy mô tỷ USD đang xúc tiến cơ hội xâm nhập vào thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam trong năm 2020 để chuẩn bị cho cơ hội phát triển từ năm 2021 trở đi. Một trong số đó có nhà đầu tư đã xúc tiến làm việc với các nhà cung ứng tại Việt Nam để thảo luận về tiêu chuẩn dịch vụ và hình thức cung ứng hàng hóa.
Số liệu từ Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, vốn nước ngoài đăng ký đầu tư vào bất động sản trong 11 tháng đầu năm 2020 đạt gần 3,8 tỷ USD. Trong đó, bất động sản công nghiệp và bán lẻ đóng vai trò dẫn dắt. Cụ thể, số tiền nhà đầu tư nước ngoài đổ vào lĩnh vực bất động sản công nghiệp và bán lẻ chiếm 1/3 trong tổng vốn (trên 400 triệu USD) từ hơn 100 dự án đầu tư nước ngoài được cấp phép mới trong 11 tháng đầu năm 2020, chưa kể 113,5 triệu USD vốn đăng ký tăng thêm cho các dự án đang hoạt động tại Việt Nam.
Bên cạnh đó, các chỉ số vĩ mô đều ủng hộ mảng bất động sản công nghiệp phát triển. Các tổ chức quốc tế dự báo, kinh tế Việt Nam năm 2021 tăng trưởng ít nhất 6%, thậm chí, mức dự báo cao nhất lên tới 11%. Nếu đạt được mức tăng trưởng từ 6% trở lên, Việt Nam sẽ trở thành điểm sáng của khu vực. Theo đó, dòng tiền đổ vào đầu tư công, đầu tư hạ tầng, xây dựng sẽ tăng sức thu hút đầu tư nước ngoài.
Mới đây, tại diễn đàn Bất động sản công nghiệp, ông Đỗ Nhất Hoàng, Cục trưởng Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư cho biết, năm 2020 là khởi đầu của một chu kỳ mới phát triển mạnh mẽ nhất trong 25 năm qua của bất động sản công nghiệp. Đây là giai đoạn đặc biệt nhất khi làn sóng mới thúc đẩy đồ thị tăng trưởng liên tục đi lên.
Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam khẳng định, bất động sản công nghiệp sẽ tiếp tục là “đứa con cưng” của ngành bất động sản. Lý do là bởi, mô hình sản xuất “Trung Quốc + 1” có thể sẽ được các nhà sản xuất theo đuổi ngày càng nhiều hơn. Các tập đoàn đa quốc gia có xu hướng tìm cách giảm thiểu rủi ro và đa dạng hóa địa điểm sản xuất, kéo theo nhu cầu lớn về bất động sản công nghiệp tại thị trường Việt Nam.
Dù đứng trước nhiều cơ hội, nhưng theo các chuyên gia, làn sóng đầu tư mới này cũng đặt ra những thách thức không nhỏ cho bất động sản công nghiệp Việt Nam, đó là làm thế nào để vừa đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư, nhưng vẫn phải đảm bảo phát triển bền vững. Trong đó, việc chọn loại hình phát triển cũng là một yếu tố không kém phần quan trọng.
Tồn kho nhà cao cấp tăng mạnh
Cụ thể, CBRE vừa công bố báo cáo thị trường nhà chung cư TP HCM quý IV/2020 với cảnh báo tồn kho nhà cao cấp đang tăng nhanh và sức hấp thụ phân khúc này có xu hướng sụt giảm rõ rệt. Trong cả năm 2020, thị trường không có sản phẩm bình dân nào được mở bán trong khi phân khúc cao cấp lần đầu tiên chiếm tới 76% rổ hàng. Đây là mức đáng báo động khi sự mất cân đối giữa phân khúc cao cấp và bình dân đang có cách biệt ngày càng lớn.
Đáng chú ý, số lượng hàng tồn kho ghi nhận tăng lên đáng kể ở phân khúc căn hộ cao cấp, tăng 74% so với cùng kỳ năm ngoái. Riêng trong quý IV, có 5.007 căn hộ bán được, thanh khoản giảm 49% so với năm 2019.
CBRE cũng cho hay, tổng nguồn cung nhà chung cư chào bán ra thị trường trong 12 tháng qua đang xuống thấp nhất trong vòng 6 năm và 2020 là năm thứ hai liên tiếp thị trường ghi nhận sự sụt giảm mạnh về nguồn cung. Nguyên nhân do khan hiếm hàng hóa đã dẫn đến các dự án mới mở bán tại những quận ven đô có mức giá cao hơn khu vực 20-30%. Riêng giá căn hộ trên thị trường thứ cấp mua đi bán lại tại khu Đông TP HCM ghi nhận mức tăng 30-50% so với thời điểm chào bán sơ cấp (lần đầu).
Năm 2021 dự kiến sẽ không có những thay đổi lớn về nguồn cung nhưng hứa hẹn cải thiện hơn đôi chút so với năm 2020. Giá nhà sơ cấp nhiều khả năng sẽ tiếp tục xu hướng tăng trong 12 tháng tới.
Hai phân khúc BĐS vào tầm ngắm của doanh nghiệp FDI
Theo reatimes, mặc dù chịu tác động không nhỏ từ Covid-19, nhưng trong năm 2020, lĩnh vực bất động sản vẫn thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài tương đối khá, với 3,8 tỷ USD, tăng 15% so với năm 2019. Trong số này, có tới 2 tỷ USD được đầu tư thông qua hình thức góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản.
Đặc biệt, trong tháng 11/2020, thời điểm thị trường đang bước vào giai đoạn hậu bình thường mới, đã có 2 dự án FDI với tổng giá trị hơn 1 tỷ USD, chiếm gần 1/3 tổng vốn FDI vào bất động sản của cả năm.
Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam, 2020 là một năm đầy thách thức do dịch bệnh tác động đến nền kinh tế, nhưng thị trường bất động sản không những trụ vững, mà còn phát triển khá tốt ở một số phân khúc, đặc biệt là bất động sản công nghiệp.
Ông Khương cho rằng, nguồn lực chính vẫn là các nhà đầu tư trong nước, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài giống như những điểm kích ở trung tâm thị trường.
Còn theo chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh, cả trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, bất động sản công nghiệp sẽ trở thành phân khúc có đà phát triển rất tốt, nếu nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ và Nhà nước có chính sách khuyến khích, hỗ trợ, tạo điều kiện cho thị trường phát triển tương xứng với tiềm năng sẵn có.
Cùng với triển vọng khá sáng sủa của bất động sản công nghiệp, thì bất động sản phục vụ mô hình nghỉ dưỡng kết hợp du lịch, giải trí và chăm sóc sức khỏe tại chỗ cũng có cơ hội phục hồi và sẽ có thể nở rộ trong thời gian tới.
Ông Đinh Trọng Thịnh đánh giá, phân khúc này hiện có tiềm năng phát triển rất lớn, dựa trên nền tảng điều kiện tự nhiên, văn hóa, thể chế. Tuy nhiên, xu hướng đầu tư vào phân khúc này phải hướng đến các sản phẩm quy mô lớn, đạt đẳng cấp chất lượng, đáp ứng nhu cầu của tầng lớp trung lưu đang phát triển nhanh.
Khác với bất động sản công nghiệp, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng được nhận định sẽ còn khó khăn hơn trong năm 2021. Nhưng, đối mặt với những khó khăn đó, các doanh nghiệp đã tái cấu trúc, tái cơ cấu để ổn định về chi phí, lợi nhuận và có những chiến lược khác để phòng vệ trước những kịch bản khó khăn hơn có thể xảy ra.
“Thay vì bi quan, các doanh nghiệp bất động sản hãy xem những khó khăn trước mắt như là một điểm để bắt đầu tạo ra các tiền đề cho tương lai. Khi đầu tư vào các cao ốc, văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn dịch vụ, thông thường thời gian hoàn vốn là 10 năm, nên 1 - 2 năm khó khăn không phải là vấn đề quá lớn”, ông Khương nói.
"Mất hút" giao dịch condotel trên thị trường
Theo VARs, lượng condotel bán trên thị trường sản phẩm chủ yếu là hàng tồn với hơn 18.000 sản phẩm. Trong 9 tháng đầu năm 2020, thị trường giao dịch condotel gần như đóng băng. Quý IV/2020, thị trường bắt đầu có dấu hiệu phục hồi, một số dự án đã bắt đầu giao dịch nhưng lượng giao dịch không đáng kể, cả năm giao dịch khoảng 120 sản phẩm.
Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARs cho biết do một số nguyên nhân như ngành du lịch chịu ảnh hưởng nặng nề nhất từ dịch bệnh khiến hiệu quả kinh doanh ngành du lịch trong nước sụt giảm nghiêm trọng. Hầu hết các cơ sở du lịch đều hoạt động cầm chừng hoặc đóng cửa.
Bên cạnh đó, về chính sách và động thái từ cơ quan chính quyền các địa phương liên quan đến bất động sản du lịch nói chung và loại hình căn hộ du lịch nói riêng theo nhận định của VARs trong năm 2020 vẫn chưa có động thái gì đáng kể.
Theo VARs chính những hạn chế như trên đã khiến bất động sản du lịch nói chung cũng như condotel nói riêng vẫn chưa tạo được niềm tin cho các nhà đầu tư tham gia đầu tư vào bất động sản du lịch.
Xuất phát từ những tín hiệu hồi phục của thị trường vào cuối năm khi Việt Nam tiếp tục khống chế tốt dịch bệnh cũng như nhiều chính sách "cởi trói" được thông qua năm 2020 sẽ có hiệu lực trong năm 2021 VARs đã đưa ra một số dự báo tích cực cho loại hình bất động sản du lịch trong năm 2021.
Cụ thể, trong năm 2021 ngành du lịch sẽ phục hồi trở lại một phần nhờ hoạt động kích cầu du lịch nội địa. Chính phủ khóa mới sẽ quan tâm hơn đến chính sách pháp lý cho BĐS du lịch, sẽ tạo niềm tin tốt hơn cho các nhà đầu tư.
Nhiều dự án BĐS du lịch có quy mô lớn, đa dạng dịch vụ, chất lượng cao, nhiều đại đô thị du lịch hoành tráng được hoàn thành và đi vào hoạt động năm 2021. Điều này chắc chắn sẽ tạo động lực thúc đẩy hiệu quả ngành kinh tế du lịch cho Việt Nam, tạo một lực hút mạnh các nhà đầu tư quay trở lại với thị trường BĐS du lịch.
Nguồn: https://dothi.reatimes.vn/toancanh/ban-tin-bds-24h-kien-nghi-hai-phuong-an-thao-do-xay-moi-chung-cu-cu-tai-thanh-pho-ho-chi-minh-20201231000000314.html
