Công khai 70 dự án bất động sản chưa được phép giao dịch
Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam vừa đăng tải thông tin về 70 dự án đầu tư xây dựng nhà ở tại đô thị mới Điện Nam – Điện Ngọc (thị xã Điện Bàn) chưa đủ điều kiện giao dịch.
Trong số 70 dự án bất động sản này, đáng chú ý có đến 13 dự án của Công ty TNHH Sản xuất và thương mại Bách Đạt và Công ty CP Bách Đạt An (công ty con của Công ty TNHH Sản xuất và thương mại Bách Đạt). Có thể kể đến những dự án như: Khu Đô thị SENTOSA CITY (7B), Khu đô thị SENTOSA RIVERSIDE (Khu Đô thị PEACEFUL LAND cũ), Khu Đô thị 7B Mở rộng, Khu đô thị Hera Complex Riverside (Khu Đô thị PEACEFUL LAND mở rộng cũ), Khu Dân cư An Cư 1, Khu Đô thị Bách Đạt, Khu Đô thị Bách Đạt 5…
Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Quảng cũng có nhiều dự án chưa đủ điều kiện giao dịch như: Khu đô thị DATQUANG Riverside, Khu Phố chợ Điện Ngọc (Giai đoạn II), Khu tái định cư và Quỹ đất đối ứng đường trục chính, Khu quỹ đất đối ứng đầu tư đường trục chính (khu I), Khu Phố chợ Điện Nam Bắc.
Ngoài ra có thể kể đến những dự án khác chưa đủ điều kiện mở bán như: Khu đô thị số 11 của Công ty TNHH Chí Thành; Khu đô thị số 4 của Công ty Cổ phần Giao thông vận tải Quảng Nam; Khu Dân cư mới Thái Dương 2 của Công ty Cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Thái Dương; Khu Đô thị số 6 của Công ty TNHH Chí Thành; Khu Đô thị số 9 của Công ty Cổ phần Cấp thoát nước Quảng Nam; Khu Đô thị Mỹ Gia, Khu Đô thị, Dịch vụ du lịch ven sông Cổ Cò của Cty CP Đầu tư Kinh doanh nhà Phú Gia Thịnh…
Sở Xây dựng tỉnh Quảng Nam đề nghị các địa phương thông tin để người dân được biết, chỉ giao dịch mua bán nhà, chuyển quyền sử dụng đất với những lô đất của dự án khu đô thị, khu dân cư khi đủ điều kiện quy định và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đồng thời khuyến cáo các cá nhân có nhu cầu mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại tại những dự án khu đô thị, khu dân cư khi thực hiện mua bán, hợp đồng đặt cọc giữ chỗ để mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc đất nền dự án phải tham khảo đầy đủ các quy định pháp luật về nhà ở, pháp luật dân sự trước khi thực hiện các giao dịch để tránh các thiệt hại có thể xảy ra.
Hàng trăm dự án bất động sản vướng đất công xen kẽ được giải cứu
Chính phủ vừa ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/020 sửa đôi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Trong đó, bổ sung quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý. Nghị định sẽ chính thức có hiệu lực từ ngày 8/2/2021.
Với Nghị định này, để được giao đất, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý được, các tổ chức, cá nhân phải đáp ứng được năm tiêu chí.
Thứ nhất, đất thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao quản lý theo quy định. Thứ hai, đất có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh. Thứ ba, đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Thứ tư, không thuộc khu vực đất thực hiện các dự án, công trình đã được xác định trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, công bố công khai. Thứ năm, đất dự kiến giao, cho thuê không có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm hoặc có tranh chấp, khiếu nại, vi phạm nhưng đã có văn bản giải quyết theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, Nghị định nêu rõ, ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề.
Trong trường hợp thửa đất nhỏ hẹp có từ hai người sử dụng đất liền kề trở lên có nhu cầu sử dụng, phải tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất và chỉ giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp chỉ có một người có nhu cầu sử dụng đất.
Việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp cho người sử dụng đất liền kề được thực hiện sau khi UBND các cấp đã tổ chức rà soát, công bố công khai và lấy ý kiến của người dân nơi có đất. Đồng thời, phải căn cứ vào đơn đề nghị giao đất, cho thuê đất của người sử dụng liền kề và phải được thực hiện công khai, minh bạch và dân chủ. Sau khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất liền kề phải thực hiện thủ tục hợp thửa đất theo quy định.
Thời hạn sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp được xác định thống nhất với thời hạn sử dụng của thửa đất mà người sử dụng đất liền kề đang sử dụng. Trường hợp giao, cho thuê các thửa đất nhỏ hẹp gắn với việc chuyển mục đích sử dụng của thửa đất liền kề với thửa đất nhỏ hẹp thì thời hạn sử dụng đất được xác định theo quy định tại Điều 125 và Điều 126 của Luật Đất đai.
Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định theo quy định tại Điều 114 của luật Đất đai và các văn bản quy định chi tiết thi hành.
Long đong dự án “đất vàng” tại TP HCM
Năm 2007, UBND TP HCM lần đầu tiên thí điểm tổ chức đấu thầu khu “tam giác vàng” Trần Hưng Đạo - Nguyễn Thái Học - Phạm Ngũ Lão (quận 1), rộng hơn 13.000 m2, nằm sát Công viên 23/9, Quảng trường Quách Thị Trang, chợ Bến Thành và là trung tâm của hàng loạt tuyến metro, xe buýt... Doanh nghiệp trúng thầu là Liên doanh Thái Sơn (gồm Công ty Đầu tư xây dựng Thái Sơn, Công ty Đầu tư Chí Thành, Công ty Đầu tư tài chính Ánh Dương, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam - BIDV, Công ty Bất động sản BIDV, Công ty Xây dựng và Kỹ thuật Hanwha, Công ty Xây dựng và Kỹ thuật Hanshin, Công ty Hanwha Galleria).
Nhưng sau đó, Chính phủ xác định, quá trình đấu thầu có nhiều sai sót, nên hủy kết quả và Liên doanh Thái Sơn cũng rút khỏi Dự án.
Năm 2015, theo đề xuất của Sở Kế hoạch và Đầu tư, UBND TP.HCM đã chấp thuận đưa khu đất này ra đấu thầu một lần nữa. Kết quả là, Liên danh Công ty xây dựng Jimiro (Hàn Quốc) và Công ty Đại Tân Phú làm chủ đầu tư. Tuy nhiên, đến năm 2016, khu đất trên được đưa vào kế hoạch sử dụng đất của quận 1 và năm 2017, UBND TP.HCM lại giao Sở Kế hoạch và Đầu tư chuẩn bị các thủ tục để đấu thầu chọn nhà đầu tư lần thứ ba.
Trên địa bàn TP HCM hiện có trên 1.000 dự án treo. Đây là những dự án được cấp phép từ lâu, nhưng chủ đầu tư chưa tiến hành xây dựng. Trong hơn 5 năm qua, Thành phố đã thu hồi gần 600 dự án do chủ đầu tư chậm triển khai, với tổng diện tích khoảng 5.900 ha. Trong số đó, đã tổ chức bán đấu giá một số khu đất, thu về cho ngân sách hàng ngàn tỷ đồng.
Đến tháng 4/2018, Sở Xây dựng mới tính được chi phí đầu tư xây dựng dự án trên là 7.634 tỷ đồng. Nhưng thời điểm đó, Sở Tài nguyên và Môi trường đưa dự án vào danh sách các dự án chưa triển khai thực hiện sau 3 năm để trình UBND TP.HCM đưa ra khỏi kế hoạch sử dụng đất của quận 1. Sau đó, Sở Kế hoạch và Đầu tư lại kiến nghị UBND TP.HCM đưa dự án trên vào Danh mục dự án có sử dụng đất trên địa bàn quận 1 năm 2019, rồi tiếp tục kêu gọi đầu tư cho đến khi HĐND hủy bỏ.
Tương tự, dự án khu phức hợp Đồng Khởi - Nguyễn Huệ - Ngô Đức Kế (0,36 ha) cũng đã quá 3 năm chưa triển khai, do UBND TP.HCM chưa lựa chọn được nhà thầu và phải chờ ý kiến kết luận của Thủ tướng Chính phủ.
Ngoài 2 dự án đắc địa kể trên, vừa qua, HĐND TP.HCM cũng hủy bỏ nhiều dự án khác, đáng chú ý là tại quận 2 - khu vực đang sốt nóng bậc nhất của khu Đông, có duy nhất một dự án “treo” và bị “khai tử”. Đó là Khu nhà ở kết hợp thương mại - dịch vụ, khách sạn, văn phòng cao tầng Hồng Quang nằm ở đường Mai Chí Thọ, phường Bình Khánh, diện tích 9,68 ha; dự án khu biệt thự Sanctuary Cove (chủ đầu tư là Công ty TNHH liên doanh Belwynn – Hưng Phú) tại quận 9; khu chung cư Mỹ Thịnh Phú (Công ty TNHH Đầu tư và Kinh doanh địa ốc Mỹ Thịnh Phú); khu chung cư Cienco 585 (Công ty cổ phần Xây dựng công trình 585)... cũng được thông qua chủ trương thu hồi do “treo” nhiều năm.
Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng trên là do chủ đầu tư không có năng lực thực hiện hoặc thiếu nguồn lực, thiếu vốn và kinh nghiệm triển khai. Nhiều doanh nghiệp được cấp phép thực hiện dự án, nhưng không thực hiện, mà chỉ nhằm chào bán đất kiếm lời; do hàng trăm dự án phát triển nhà ở tại Thành phố không được chấp thuận chủ trương đầu tư, bởi quy định giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai không đồng bộ...
Xu hướng phát triển thị trường bất động sản TP HCM năm 2021
Năm 2020 đang dần khép lại, chứng kiến nhiều biến động của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh trong bối cảnh đại dịch COVID-19 diễn biến phức tạp.
Mới đây, tại hội thảo “Phát triển thị trường bất động sản nhà ở minh bạch, bền vững thúc đẩy quá trình đô thị hóa và phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2030 tầm nhìn đến năm 2045” tổ chức tại Thành phố Hồ Chí Minh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết thị trường bất động sản Việt Nam nói chung vẫn còn tồn tại hạn chế như hệ thống pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản còn chồng chéo, giá nhà ở tại khu vực đô thị còn cao so với mặt bằng chung nhập chung của người dân.
Nhiều dự án huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, cơ sở pháp lý, lừa đảo chiếm đoạt tiền người mua.
Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản vẫn chưa hoàn chỉnh và bị phân mảnh do nhiều cơ quan quản ký, tình trạng đầu cơ vẫn diễn ra phổ biến, giao dịch bất động sản sơ cấp khó kiểm soát, nhiều rủi ro cho khách hành do không bắt buộc thực hiện qua sàn giao dịch.
Ngoài ra, nguồn lực tài chính cho nhà đầu tư các dự án bất động sản chưa đa dạng và bền vững, chủ yếu vẫn phụ thuộc bào ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng.
Theo ông Lê Hoàng Châu, từ nay đến Tết Âm lịch và cả năm 2021, thị trường bất động sản tiếp tục đà phục hồi và tăng trưởng trở lại do có những tác động tích cực từ việc cả nước kiểm soát hiệu quả đại dịch COVID-19. Nhà nước đã có một số cơ chế chính sách mới như sửa đổi Luật Đầu tư, Luật Xây dựng kết hợp sửa đổi một số điều của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản...
Trong khi đó, tiến trình phát triển đô thị và đô thị hóa tại Thành phố Hồ Chí Minh đang theo diễn biến tăng trưởng nhanh hơn, bền vững hơn với những lực gia tốc mới như việc thành lập Thành phố Thủ Đức thuộc TP Hồ Chí Minh.
Năm 2021 là năm đầu tiên thực hiện Nghị quyết của Đảng bộ Thành phố Hồ Chí Minh lần thứ XI nhiệm kỳ 2021 - 2025; trong đó, xác định giai đoạn 2021 - 2025, tổng diện tích nhà ở xây dựng mới đạt 50 triệu m2, đến cuối năm 2025 diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 23,5 m2/người.
Vừa qua Hội đồng Nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh cũng đã thông qua Nghị quyết về nhiệm vụ kinh tế, văn hóa, xã hội năm 2021; trong đó, đặt ra chỉ tiêu năm 2021 xây dựng mới 8 triệu m2 diện tích nhà ở, nâng diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 21,04 m2/người, đến năm 2030 đạt 26,5m2/người.
Đáng chú ý, TP Hồ Chí Minh đang xây dựng đề án phát triển nhà ở Thành phố giai đoạn 2021 - 2030 với định hướng phát triển nhà ở gắn liền với chỉnh trang và phát triển đô thị theo hướng văn minh, hiện đại; chuyển đổi mô hình nhà ở từ thấp tầng sang nhà ở cao tầng hiện đại là chủ yếu để sử dụng đất hiệu quả, tạo quỹ đất phát triển giao thông, công viên, chỗ đậu xe.
Tỷ lệ nhà ở chung cư tăng trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới; khuyến khích bằng cơ chế và chính sách mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng nhà ở, đặc biệt đối với nhà ở xã hội.
Chỉ tiêu phát triển nhà ở tăng thêm theo loại hình. Dự kiến giai đoạn 2021 - 2030 sẽ phát triển 4 triệu m2 sàn nhà ở xã hội, 45,2 triệu m2 sàn nhà ở thương mại và 59,2 triệu m2 sàn nhà ở do người dân tự xây.
Dự báo, giai đoạn 2021 - 2030 TP cần 149,4 triệu m2 sàn xây dựng; trong đó, năm 2025 tổng diện tích sàn xây dựng nhà ở xã hội đạt 20,13 triệu m2, đáp ứng chỗ ở cho 1,047 triệu người.
Theo UBND TP Hồ Chí Minh, hiện nay các dự án đang triển khai có khả năng cung ứng 36,47 triệu m2 sàn nhà ở thương mại, tương đương 329.471 căn nhà, đáp ứng cho khoảng 1,08 triệu người.
Riêng nguồn cung nhà ở xã hội các dự án đang triển khai là 2,45 triệu m2 sàn với 27.574 căn. Để đạt được các chỉ tiêu đề ra, Thành phố cần tới nguồn vốn 965.000 tỷ đồng để đầu tư và 3.541ha tăng thêm.
Những kỳ vọng và khả năng thành công trong việc kiểm soát dịch COVID-19, sự thay đổi nhiều chính sách liên quan đến đất đai, xây dựng cũng như sự tăng trưởng kinh tế và nhiều quy hoạch đô thị trọng điểm đang gấp rút được triển khai sẽ tạo đà cho thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh phục hồi, phát triển, đồng thời đáp ứng nhu cầu của người dân, góp phần quan trọng vào quá trình chỉnh trang và phát triển đô thị của TP./.
Hỗ trợ để phục hồi thị trường bất động sản
Vào cuối năm 2019, thị trường BĐS có dấu hiệu suy giảm cả cung và cầu. Một số phân khúc giảm mạnh như BĐS nghỉ dưỡng, chung cư cao cấp và văn phòng cho thuê. Các phân khúc còn lại tăng chậm, dần đi vào trầm lắng ngoại trừ BĐS công nghiệp. Đây là điều đã được nhiều nhà phân tích dự báo từ trước, nó như một biến động có tính chu kỳ sau một thời gian dài phục hồi, mặc dầu thị trường chưa đạt đến giai đoạn “bong bóng”. Đúng vào thời điểm đó thì dịch Covid-19 bùng nổ.
Thị trường BĐS rơi vào trạng thái “hôn mê” mà khả năng phục hồi nhanh hay chậm tùy thuộc vào sự phục hồi của nền kinh tế và hành động chính sách của Chính phủ. Một số phân khúc cơ bản như BĐS công nghiệp, nhà ở giá rẻ, đất nền và tiếp đó là chung cư cao cấp, shophouse có thể phục hồi sớm ngay sau khi kinh tế phục hồi. Các phân khúc khác như văn phòng, BĐS nghỉ dưỡng có thể phục hồi chậm hơn.
Các gói kích thích kinh tế hiện tại của Chính phủ đã tác động tích cực đến thị trường BĐS nói chung, kể cả các chủ trương về phát triển cơ sở hạ tầng, khu vực kinh tế trọng điểm, khu công nghiệp và những biện pháp cải cách thủ tục hành chính, sửa đổi luật pháp. Tuy nhiên, cũng nên có giải pháp riêng cho thị trường BĐS.
Theo TS Lê Xuân Nghĩa – nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, cần tập trung vào một số biện pháp.
Thứ nhất là biện pháp thuế, Chính phủ có thể xem xét để giảm thuế cho các DN phát triển BĐS, đặc biệt với thuế quyền sử dụng đất, thuế phí vận tải, vận chuyển và thuế của các DN sản xuất vật liệu xây dựng…
Thứ hai là biện pháp tín dụng. Đây là biện pháp hiệu quả nhất, sẽ giúp cho cộng đồng DN giảm tỷ lệ dự phòng rủi ro tín dụng BĐS. Chính phủ cũng nên nghiên cứu nới lỏng các biện pháp hạn chế cho vay BĐS và cho vay mua nhà. Tạm thời duy trì tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn thêm một số năm. Thiết lập quan hệ tín dụng hiệu quả giữa ngân hàng, nhà đầu tư, nhà thầu và khách hàng để thúc đẩy cả cung và cầu phục hồi hợp lý, có kiểm soát tốt. Đồng thời, giảm lãi suất cho vay trung dài hạn trên cơ sở sử dụng đồng bộ các công cụ của chính sách tiền tệ theo hướng phục hồi tăng trưởng tín dụng hợp lý. Có cơ chế hỗ trợ các DN đầu tư kinh doanh BĐS phát hành trái phiếu huy động vốn đảm bảo tính minh bạch, công khai và hiệu quả trên cơ sở đánh giá xếp hạng của các ngân hàng bảo lãnh hoặc tổ chức xếp hạng tín dụng.
Thứ ba là các biện pháp thủ tục, thuế, tín dụng, góp phần làm giảm chi phí phát triển dự án BĐS và chi phí bán nhà. Tuy nhiên, các DN kinh doanh BĐS cũng cần thực hiện các biện pháp tiết giảm chi phí quản lý, chi phí bán hàng trên cơ sở từng bước số hóa chuỗi sản xuất và phân phối.
