Báo động chiêu trò gọi vốn đầu tư bất động sản, cam kết lợi nhuận “khủng”
Theo baodautu cho biết “Chỉ cần góp 40 triệu đồng, nhà đầu tư sẽ sở hữu một phòng trọ, không cần phải vận hành quản lý, sau 30 tháng sẽ được hoàn vốn kèm lợi nhuận 1,2 triệu đồng/tháng/phòng”. Đây là lời mời hấp dẫn của nhân viên Công ty TNHH Kinh doanh nhà trọ Tiến Phát (địa chỉ: số 63 - Đường số 12, Khu dân cư Cityland Park Hills, phường 10, quận Gò Vấp, TP HCM) kêu gọi đầu tư vào các dự án nhà trọ tại TP HCM, Bình Dương hay Đà Nẵng thời gian gần đây.
Theo tìm hiểu của phóng viên, các khu đất được giới thiệu xây dự án nhà trọ đều đang cho thuê ngắn hạn. Đáng nói, hầu hết hợp đồng thuê đất đều có điều khoản: bên cho thuê sẽ trả tiền lại cho bên thuê và thu hồi đất nếu không xin được giấy phép xây dựng; trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các công trình quy hoạch theo quy định, bên cho thuê sẽ chấm dứt hợp đồng và không bồi thường thiệt hại.
Trước tình trạng “nở rộ” kêu gọi đầu tư góp vốn kinh doanh nhà trọ hưởng lãi cao, nhiều người bày tỏ nghi ngại, các công ty kêu gọi đầu tư sẽ áp dụng hình thức đa cấp, kêu gọi nhiều người góp vốn, lấy tiền của người sau để trả cho người đầu tư trước. Vì hám lợi hoặc thiếu hiểu biết, nhiều người sẽ tham gia đầu tư. Trên thực tế, các hợp đồng góp vốn thường đưa ra những điều khoản mơ hồ, quy định lỏng lẻo, có lợi cho bên gọi vốn và bất lợi cho nhà đầu tư.
Thời gian gần đây, giới đầu tư tại TP HCM lại rỉ tai nhau về mức lãi suất lên tới 44%/24 tháng khi góp vốn vào Công ty cổ phần Đầu tư và thương mại bất động sản Nhật Nam (địa chỉ: số 54 - Ngô Thị Thu Minh, quận Tân Bình, TP HCM),
Theo giới thiệu từ nhân viên tư vấn, Công ty Nhật Nam hiện có hơn 10 gói đầu tư, giá trị các gói từ 20 triệu đồng đến 5 tỷ đồng, sau 2 ngày làm việc là bắt đầu nhận tiền “hoàn vốn và lợi nhuận cam kết”.
Về phương án góp vốn, kỳ hạn góp vốn là 24 tháng, nhà đầu tư sẽ được hưởng lãi suất 20% (tương đương 10%/năm). Mỗi ngày, Công ty sẽ chi trả vốn và lãi đều đặn cho người góp vốn trong suốt 24 tháng (không tính thứ Bảy, Chủ nhật và các ngày nghỉ lễ, Tết).
Chưa hết, sau khi được nhận đủ cả gốc và lãi sau 24 tháng, nhà đầu tư sẽ được nhận thêm voucher (phiếu) giảm giá bằng chính số tiền họ đầu tư ban đầu khi mua bất kỳ bất động sản nào thuộc sở hữu của Công ty Nhật Nam.
Để tăng thêm độ hấp dẫn, nhân viên Công ty Nhật Nam còn đưa thêm cho chúng tôi một phương án góp vốn khác. “Nếu anh chấp nhận tham gia gói đầu tư 1 tỷ đồng, thì sẽ nhận được ưu đãi “khủng” hơn, là sau 24 tháng nhận về 1,44 tỷ đồng (tương đương lãi suất 44%/24 tháng), cộng thêm voucher giảm giá 1 tỷ đồng khi mua bất kỳ bất động sản nào của Công ty Nhật Nam và ngay sau khi anh góp vốn, Công ty sẽ tặng anh thêm 500 m2 đất ở Buôn Đôn (Đắk Lắk)”, nữ nhân viên nói và khuyên chúng tôi quyết định sớm.
Nhân viên Công ty Nhật Nam còn khẳng định, công ty này có tài sản bảo đảm để trả vốn và lãi cho nhà đầu tư là chuỗi nhà hàng, tiệm karaoke, quán cà phê mang thương hiệu Nhật Nam; nhiều quỹ đất có vị trí đắc địa tại Hà Nội, Kiên Giang, Phú Quốc, Thanh Hóa, Tây Ninh, Hà Nam, Đắc Lắk… với những “mối quan hệ tốt”...
“Trong trường hợp Công ty phá sản, thì nhà đầu tư sẽ được Công ty hoàn trả khoản đầu tư bằng nhà hoặc đất của Công ty”, nhân viên này cố gắng thuyết phục.
Theo phân tích của giới đầu tư tài chính, các bản cam kết lợi nhuận chỉ là hợp đồng dân sự, tính ràng buộc về mặt pháp lý không mạnh. Vì vậy, nếu có trường hợp xấu xảy ra, ví dụ dự án không hoàn thành đúng tiến độ, chủ đầu tư không thực hiện được cam kết đã ký hoặc bỏ trốn, thì nhà đầu tư khó lòng thu hồi được vốn.
Trên thực tế, đã có không ít trường hợp, nhà đầu tư phải ôm quả đắng khi chạy theo các cam kết lợi nhuận “trên trời”. Điển hình là trường hợp hơn 3.300 khách hàng bị Công ty Alibaba lừa đảo mua dự án “ma” với tổng số tiền hơn 1.800 tỷ đồng.
Từ góc nhìn pháp lý, luật sư Trần Đức Phượng (Đoàn Luật sư TP HCM) nêu quan điểm, khi đầu tư góp vốn, nhà đầu tư cần tính toán lợi nhuận, xem xét kỹ tính thanh khoản của dự án. Nếu ký hợp đồng cam kết lợi nhuận mà chỉ nhận phần lãi, mất phần gốc thì âm vốn, nên cần cân nhắc trước khi ký hợp đồng góp vốn đầu tư với các cam kết lợi nhuận “khủng”.
“Trên thực tế, dù cam kết, nhưng doanh nghiệp không mua lại hoặc chưa mua, thì khách hàng không thể làm gì được. Hợp đồng mua bán thường chỉ soạn thảo hướng giải quyết, còn thực hiện hay không tùy thuộc vào hoàn cảnh thực tế, mà thực tế lại phải chờ ở… tương lai. Thông thường, các cam kết sẽ có 2 trường hợp: có cam kết mà không đưa vào hợp đồng, hoặc có đưa vào hợp đồng, nhưng với nhiều điều khoản bất lợi cho người mua”, luật sư Phượng phân tích.
Nghiên cứu thông tin giá thuê đất tại các KCN tăng mạnh
Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư phối hợp với các đơn vị liên quan nghiên cứu phản ánh về giá tiền thuê đất trong các Khu công nghiệp, kịp thời xử lý các vướng mắc.
Tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2020 vừa được tổ chức hồi cuối tháng 10 vừa qua, ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc Bộ phận Tư vấn kinh doanh văn phòng và bất động sản công nghiệp CBRE Việt Nam cho biết: "Nguồn cung mới gia tăng mạnh ở các khu công nghiệp trọng điểm.
Theo đó, giá chào thuê đất và nhà kho trong thời gian qua cũng tăng mạnh 20% - 30 % so với cùng kỳ năm ngoái".
Đại diện CBRE dẫn chứng, một số khu công nghiệp tại TP.HCM trước đây có giá chào thuê đất 150 USD/m2 thì nay đã tăng lên 300 USD/m2 đối với kỳ hạn thuê còn lại. Hay tại Đồng Nai, mức giá chào thuê cũng tăng từ 100 USD/m2 lên khoảng 155 USD/m2. Long An ghi nhận mức tăng giá từ 110 USD/m2 lên khoảng 200 USD/m2.
Ở một số tỉnh, thành khu vực phía Bắc, dù có giá chào thuê thấp hơn phía Nam nhưng cũng tăng trưởng. Đơn cử như tại Hà Nội, giá thuê từ 155 USD/m2 tăng lên khoảng 260 USD/m2. Tại khu vực Bắc Giang, giá chào thuê từ 55 USD/m2 cũng đã tăng lên khoảng 110 USD/m2.
Mức giá chào thuê ở trên chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng và phí quản lý, dịch vụ. Giá chào thuê đất công nghiệp được tính cho kỳ hạn thuê còn lại của dự án. Thông thường, kỳ hạn còn lại của dự án dao động từ 30-45 năm.
Khảo sát của CBRE Việt Nam, trong 12 tháng qua, nhu cầu khách thuê đất, nhà xưởng, kho bãi rất lớn đã khiến nguồn cung liên tục được mở rộng. Một số ngành đang mở rộng diện tích thuê như điện tử, thương mại điện tử, thức ăn chăn nuôi, tiêu dùng nhanh.... Các khách thuê lớn đã hiện diện tại Việt Nam và nguồn cầu bất động sản công nghiệp vẫn trên đà tăng trưởng trong bối cảnh các nhà sản xuất mở rộng thêm.
Các yếu tố chủ chốt thúc đẩy nguồn cầu có thể kể đến là Chính phủ Việt Nam tăng cường đầu tư cơ sở hạ tầng, tạo sự kết nối lưu thông ngày càng tốt hơn, và đây là cú huých lớn thúc đẩy nguồn cầu bất động sản công nghiệp từ khắp nơi đổ về.
Bên cạnh đó, Covid-19 và căng thẳng thương mại Mỹ - Trung cũng làm gia tăng nhu cầu dịch chuyển của các nhà sản xuất lớn nhằm đa dạng chuỗi cung ứng. Ngoài ra, còn có các hiệp định thương mại tự do, chính sách ưu đãi đầu tư... cũng đang tạo bệ phóng thu hút nhu cầu thuê bất động sản công nghiệp.
Giá bất động sản sẽ tiếp tục "leo thang" trong vài năm tới
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, mức tăng giá nhà trong thời gian qua đã cao gấp nhiều lần so với mức tăng giá vàng.
Đơn cử, theo khảo sát của đơn vị này, nếu năm 2002 giá nhà tại quận Hoàn Kiếm trung bình chỉ khoảng 11 triệu đồng/m2 thì hiện nay giá tại khu vực này đã tăng lên 33 lần ở ngưỡng trên 360 triệu đồng/m2. Trong khi đó, gần 2 thập kỷ qua, giá vàng chỉ tăng khoảng 8 lần lên mức khoảng 55 triệu đồng/m2. Như vậy, tốc độ tăng giá của bất động sản cao gấp 4 lần tốc độ tăng giá của vàng trong gần 20 năm qua.
Vị này nhận định thêm, trong vòng 10 năm nữa, việc sở hữu được nhà tại các đô thị lớn như TP.HCM, Hà Nội sẽ khó khăn không kém Thượng Hải, Bắc Kinh lúc này. “Giá nhà Thượng Hải liên tục tăng qua các năm, đắt đến mức "trúng xổ số mới mua nổi", điều tương tự cũng sẽ diễn ra tại Việt Nam”, ông Quốc Anh nói.
Trong báo cáo thị trường bất động sản quý III/2020 của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, bất động sản nhà ở chưa có xu hướng giảm giá mà vẫn tăng theo quý. Cụ thể, trên cả nước, giá bán căn hộ trung cấp dao động từ 20 - 35 triệu đồng/m2, phân khúc cao cấp từ 35 triệu đồng/m2 trở lên. Tại Hà Nội, giá bán căn hộ chung cư bình dân khoảng 24,8 triệu đồng/m2, căn hộ chung cư trung cấp khoảng 31 triệu đồng/m2, căn hộ chung cư cao cấp khoảng 37,7 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 0,24% so với quý II/2020). Đối với nhà ở riêng lẻ, giá tăng khoảng 0,03%. Còn tại TP.HCM, mức giá bán dao động từ 30 - 50 triệu đồng/m2 (tăng khoảng 0,35% so với quý II/2020).
Lý giải về xu hướng tăng giá nhà, ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group cho biết, các chủ đầu tư buộc phải tăng giá bán bởi thủ tục hoàn thiện một dự án bất động sản hiện nay kéo dài, dẫn đến gia tăng chi phí tài chính.
Mặt khác, theo vị này, xu hướng tăng giá trong thời gian gần đây còn liên quan đến yếu tố chất lượng của chính các dự án bất động sản.
Một trong những nguyên nhân khác khiến giá bất động sản sẽ khó giảm trong nhiều năm tới, theo PGS.TS. Phạm Đình Long (Đại học Mở TP HCM) là do nhu cầu bất động sản luôn tăng còn diện tích đất lại không tăng. Theo số liệu mới nhất từ Liên Hợp Quốc, dân số hiện tại của Việt Nam là 97,6 triệu người. Đến đầu năm 2021, dân số của Việt Nam dự kiến sẽ đạt 97,8 triệu người. PGS.TS. Phạm Đình Long lý giải, tác nhân giúp duy trì giá đất chính hiện nay là mật độ dân cư. Nên ở những khu vực có tốc độ đô thị hóa cao, giá bất động sản sẽ chỉ tăng chứ không giảm.
Do đó, theo các chuyên gia, dù giá trên đà tăng nhưng chưa lập đỉnh, dư địa tăng giá còn lớn, bất động sản vẫn là kênh hấp dẫn nguồn tiền đầu tư.
Đầu tư thông minh khi đất nền "nhảy giá"
Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, hiện tượng nhà đầu tư xuất hiện tại các vùng nông thôn thời gian gần đây đã làm cho đất đai làng trên xóm dưới sôi động, nhộn nhịp. Giá đất được đẩy lên cao nhanh chóng mặt. Có những nơi vài năm trước ngưỡng giá trong làng chỉ vài trăm nghìn, nay đã lên đến vài triệu, vài chục triệu đồng/m2. Thậm chí đất vườn, đất ruộng cũng được đẩy lên vài triệu đồng/m2.
Đáng chú ý, thị trường đang xuất hiện một nghịch lý, đó là giá đất trong một số dự án được đầu tư cơ sở hạ tầng hàng chục năm vẫn loanh quanh ngưỡng 30 - 40 triệu đồng/m2. Trong khi đó, đất trong làng xóm không được đầu tư cơ sở hạ tầng tương xứng đã có giá chào bán từ 20 - 30 triệu đồng/m2.
Nhận định về cơn sốt dịch chuyển đầu tư đất nền từ khu vực nội thành sang các vùng ven Savills Hà Nội cho biết: “Quỹ đất khu vực nội thành đang dần hạn hẹp và thủ tục pháp lý đầu tư còn phức tạp, làm giảm sự quan tâm của các nhà đầu tư. Có không ít dự án đang dần phát triển tại khu vực ngoại thành và những tỉnh lân cận, với cơ sở hạ tầng tốt hơn, tạo điều kiện thu hút nhà đầu tư với đất nền. Do đó, khi thị trường đất nền ghi nhận nhiều mức giá, nhà đầu tư cần có khả năng so sánh, định giá và đánh giá đúng giá trị của lô đất”.
Liên quan đến vấn đề này, Savills Hà Nội cho biết có hai tình huống đặt ra cho các nhà đầu tư bao gồm:
Thứ nhất, làm thế nào xác định giá trị của một dự án phát triển đất nền ở khu vực ngoại thành có quy mô diện tích trên 1.000m2 đã có phê duyệt quy hoạch và đã hoàn thành nghĩa vụ về tiền sử dụng đất?
Thứ hai, làm thế nào xác định giá trị của một lô đất ở nhỏ lẻ với diện tích thông thường dưới 100m2 nằm bên ngoài khu đô thị mới ở khu vực ngoại thành?
Ngoài ra, người định giá cần phải so sánh với các lô đất tương tự cũng nằm bên ngoài các khu đô thị mới phát triển thay vì so sánh với giá đất ở đang chào bán trong khu đô thị cho dù có nằm ngay sát bên. Vì để đạt được đơn giá đất ở cao trong khu đô thị, chủ đầu tư của các đô thị lớn này đã phải bỏ ra chi phí rất lớn về phát triển hạ tầng và tiện ích đồng bộ, chưa kể đến các chi phí liên quan đến phê duyệt dự án.
"Trên thực tế, có không ít người mua đất nền ở ngoại thành không căn cứ vào giá trị thực. Về dài hạn, khi dòng tiền tiếp tục có xu hướng đổ về thị trường đất nền, nhà đầu tư cần tránh vội vàng và có quyết định phù hợp sau khi cân nhắc các yếu tố quan trọng về giá trị tài sản cũng như tránh tâm lý đám đông", - theo Savills nhận định
Đưa ra lời khuyên cho các nhà đầu tư, giới phân tích cũng cho rằng, với sản phẩm đất nền nằm trong dự án được quy hoạch đúng, đủ theo pháp luật thì vẫn đảm bảo an toàn cho việc bỏ vốn. Còn với sản phẩm đất nền được chia lô và bán nhưng không thành lập dự án, nhất là sản phẩm cơi nới trên đất ruộng, đất rừng, tự gom và chia lô thì dễ gây rủi ro cho thị trường, thậm chí là phá vỡ quy hoạch, cấu trúc đô thị tại địa phương./.
Đường sắt Cát Linh - Hà Đông trước ngày về đích: Nhiều nhà ga xuống cấp, hư hỏng
Những ngày qua, đoàn tàu Cát Linh - Hà Đông được chạy thử qua các tuyến phố để chuẩn bị cho đợt vận hành tích hợp lần cuối diễn ra vào tháng 12. Bên cạnh khâu vận hành tích hợp 20 ngày, bộ phận tư vấn giám sát cũng đang rà soát lại toàn bộ hiện trạng dự án, phát hiện những hạng mục chưa đủ điều kiện nghiệm thu để yêu cầu Tổng thầu Trung Quốc sửa chữa.
Trong khi các công đoạn cuối cùng đang được gấp rút hoàn thành để đưa dự án vào khai thác, một vấn đề được dư luận rất quan tâm là hiện trạng các hạng mục của công trình đường sắt Cát Linh - Hà Đông giờ ra sao?
Tình trạng chung đang diễn ra tại nhiều nhà ga là sự xuống cấp, hư hỏng tại khá nhiều vị trí, nhất là lớp sơn phủ đã bị rạn nứt, bong tróc nham nhở.
Cụ thể: Tại nhà ga Thái Hà, tấm kính ốp lan can thang bộ dẫn lên nhà ga đã bị nứt vỡ. Đại diện tổng thầu cho biết một số hư hỏng xảy ra dọc tuyến do tác động của con người và cả thời tiết. Một trụ cầu gần ga Phùng Khoang bị ám đen do có người đốt rác. Ống thoát nước gắn dọc trụ cầu bị nóng chảy, biến dạng. Tại nhà ga Cát Linh, nhiều cột trụ nhà ga xuất hiện tình trạng vỡ gạch ốp. Dù có nhân viên bảo vệ túc trực, không gian phía trong nhà ga vẫn thường xuyên được sử dụng như bãi ôtô tự phát.
Đáng nói, nhiều nhà ga của tuyến đường sắt này còn đang bị chiếm dụng trái phép để biến thành nơi để xe ô tô trái phép hoặc nơi kinh doanh. Điều này vừa gây mất mỹ quan, xâm phạm hành lang ATGT mà còn không đảm bảo công tác phòng cháy chữa cháy. Đặc biệt, tại ga Láng, toàn bộ khu vực phía dưới nhà ga bị biến thành một..."nhà vệ sinh công cộng" với rất nhiều thứ chất thải bị phóng uế bừa bãi, bốc mùi khai và hôi thối.
Trao đổi với phóng viên, TS Nguyễn Xuân Thủy - chuyên gia giao thông cho rằng, từ hiện trạng nhiều nhà ga của tuyến đường sắt Cát Linh - Hà Đông bị xâm hại trái phép để thành nơi đỗ xe, kinh doanh có thể thấy công tác bảo vệ công trình này, đặc biệt là khu vực phía dưới chân nhà ga không được quan tâm đúng mức. “Bài học về việc vỉa hè, lòng đường ở nhiều nơi bị chiếm dụng thành nơi kinh doanh vẫn còn rất nhãn tiền. Với công trình đường sắt Cát Linh - Hà Đông cũng vậy, cần phải tăng cường công tác bảo vệ để ngăn chặn việc công trình này bị xâm hại, chiếm dụng trái phép” - TS Nguyễn Xuân Thủy nhìn nhận.
Hiện dự án vẫn đang trong giai đoạn chạy thử và việc bảo vệ công trình thuộc về phía chủ đầu tư cũng như Tổng thầu. "Hiện tại trên các nhà ga lúc nào cũng có người trực nhưng phía dưới nhà ga lại gần như bỏ mặc. Như thế là không nên và đây chính là nguyên nhân khiến công trình bị xâm hại" - TS Nguyễn Xuân Thủy phân tích.
