Cổ phiếu bất động sản tăng 155%, động lực nào tạo nên dấu ấn ngoạn mục?

Diễn biến nổi bật của cổ phiếu bất động sản

Theo báo cáo mới nhất từ Chứng khoán Thiên Việt (TVS), nhóm cổ phiếu bất động sản đã đạt hiệu suất tăng trưởng trên 155% so với đầu năm 2025. Mức tăng này tạo ra khoảng cách vượt trội so với các ngành khác như: Chứng khoán (65%), tài nguyên cơ bản (40%), ngân hàng (40%) hay bán lẻ (30%), biến địa ốc trở thành ngành duy nhất đạt tốc độ tăng trưởng ba con số.

Hiệu suất của cổ phiếu địa ốc cũng vượt trội hẳn so với mức tăng 38,5% của VN-Index.

Đơn vị này cho biết, tính đến ngày 13/10, chỉ số VN-Index đã tăng 498 điểm kể từ đầu năm. Bất động sản là nhóm tăng mạnh nhất và đóng góp trên 330 điểm vào mức tăng của chỉ số chung. Nếu tính từ đáy tại ngày 9/4, mức đóng góp của nhóm địa ốc trong đà tăng chung của thị trường lên tới 90% – một con số chưa từng có.

Trong bối cảnh thị trường chững lại với sắc đỏ bao phủ nhiều phiên gần đây, kể cả các nhóm trụ cột, sự bứt tốc của cổ phiếu bất động sản cho thấy một sự dịch chuyển dòng tiền mạnh mẽ, nơi nhà đầu tư đang tìm kiếm cơ hội lớn từ kỳ vọng phục hồi của thị trường nhà đất thực.

Ghi nhận thực tế các phiên giao dịch gần đây cho thấy, sắc đỏ bao phủ toàn bộ thị trường, hàng loạt cổ phiếu giảm sàn, kể cả những nhóm vốn được coi là trụ cột. Dòng tiền có dấu hiệu dịch chuyển mạnh, trong đó bất động sản là trong những ngành được nhà đầu tư quan tâm.

Đơn cử, kết phiên ngày 24/10, nhóm cổ phiếu bất động sản của ông lớn Vingroup tăng trưởng tích cực. Trong đó, mã VIC của Vingroup tăng 1,86%, VHM của Vinhomes và VRE của Vincom Retail vẫn giữ đà tăng đều đặn. Sắc xanh trên bảng điện tử còn đến từ mã CEO + 2,67%, DXG +4,24%; KDH 0,75%; NVL +0,7%; VPI +0,36%; DIG +0,23%; KGH +0,56%;...

Theo giới phân tích, đà tăng trưởng của nhóm cổ phiếu bất động sản trong thời gian qua không thể không kể đến vai trò dẫn dắt của các cổ phiếu tiêu biểu trong ngành.

Là cổ phiếu vốn hóa lớn hàng đầu trong ngành, Vinhomes (VHM) đã ghi nhận mức tăng giá ấn tượng hơn 123% so với cùng kỳ năm ngoái và gần 13% chỉ trong quý gần nhất, giữ vai trò đầu tàu dẫn dắt đà tăng của cả nhóm. VHM duy trì đà tăng ổn định từ đầu quý III/2025, bất chấp thị trường chung có nhiều biến động, nhờ đà phục hồi đến từ việc mở bán loạt dự án mới tại Hà Nội và TP.HCM với tỷ lệ hấp thụ tích cực. Có thể nói, năm 2025 là một năm bùng nổ hàng loạt dự án của đơn vị này, đem về doanh thu tích cực. Năm 2025, VHM đặt mục tiêu doanh thu tham vọng 150 – 200 nghìn tỷ đồng, cao hơn 44 – 92% so với 2024, nhờ các dự án trải dài các vùng kinh tế trọng điểm. Wonder City tại Hà Nội là đầu tàu, tiếp theo là Green City (Tây Ninh, 197,2 ha) và Golden City (Hải Phòng, 240,6ha) đã mở bán trong quý II.

Ở phía Nam, dự án Green Paradise tại TP.HCM (2.870 ha) đã khởi công từ tháng 4/2025, chuẩn bị cho chu kỳ mở bán dài hạn. Tại miền Trung, Làng Vân (Đà Nẵng, 512,2 ha) và Apollo City (Quảng Ninh, 5.540,3 ha) cũng sẵn sàng cung cấp nguồn hàng lớn cho thị trường.

Các dự án tiếp theo từ 2026 trở đi gồm: Vinhomes Quang Hanh (Quảng Ninh, 167,1ha), Vinhomes Mỹ Lâm (Tuyên Quang, 455,4ha), các dự án tại Bắc Giang, TP.HCM, khu đô thị Đại học quốc tế TP.HCM (863,6 ha), Tân Mỹ (Tây Ninh, 930,9 ha), Phước Vĩnh Tây (Tây Ninh, 1.089,6 ha) và Cam Ranh (Khánh Hòa, 1.301,8ha).

Chính những thông tin tích cực về mở bán và ra mắt dự án mới đã giúp cổ phiếu VHM duy trì sắc xanh, trở thành tâm điểm thu hút nhà đầu tư. Đà tăng trưởng của VHM thậm chí còn giúp nhiều doanh nghiệp tận dụng cơ hội chốt lời cổ phiếu VHM, thu về lợi nhuận gấp hàng chục lần.

Tương tự, DXG – Đất Xanh Group nổi lên như một "cỗ máy" dự án quy mô lớn với dấu ấn lớn nhất trong năm 2025 là việc ra mắt dự án The Privé (Khu đô thị mới Nam rạch chiếc, TP.HCM). Đáng chú ý, đợt mở bán đầu tiên trong tháng 8/2025 đã thành công vang dội, ghi nhận tỷ lệ hấp thụ 100% tổng số căn hộ chào bán, giúp doanh nghiệp thu về hàng ngàn tỷ đồng dòng tiền. Cùng với dự án ven sông Sài Gòn quy mô 3.000 căn hộ có pháp lý đã hoàn chỉnh và dự án Gem Sky World (Đồng Nai) duy trì tốc độ bán hàng ổn định, DXG sở hữu quỹ dự án khổng lồ tại Bình Dương với hơn 20.000 sản phẩm chuẩn bị tung ra thị trường từ 2025 - 2027. Với lượng tiền mặt hơn 3.270 tỷ đồng tính đến cuối quý II/2025 và vị thế dẫn đầu thị trường phía Nam, DXG đang trở thành một trong những doanh nghiệp bất động sản hiếm hoi có thể duy trì nhịp tăng trưởng doanh thu bền vững, đồng thời được kỳ vọng duy trì đà tăng giá mạnh khi tiến độ bán hàng và bàn giao sản phẩm diễn ra từ cuối 2025.

Mã PDR của Phát Đạt cũng là mà cổ phiếu có sức hút khi doanh nghiệp này sở hữu quỹ đất khổng lồ hơn lên tới 6.200 ha trải dài từ Bình Định, Quảng Ngãi, Đà Nẵng đến Bình Dương, TP.HCM, đảm bảo nguồn cung dài hạn. Trong đó, nổi bật là chuỗi dự án Thuận An 1 & 2 (Bình Dương) với pháp lý tiến triển tốt, Q1 Tower (Quy Nhơn) đang thi công, cùng các dự án trọng điểm khác như Quy Nhơn Iconic và The EverRich 2 (River City, Quận 7) tiếp tục đóng góp nguồn thu ổn định. PDR đặt mục tiêu lợi nhuận 2025 gấp 3 - 3,5 lần năm trước, doanh thu 3.200 - 3.300 tỷ đồng, cho thấy kỳ vọng bứt phá lớn

Cuối cùng, mã CEO của CEO Group tạo dấu ấn khi hưởng lợi từ sự phục hồi của du lịch và mở rộng sang khu công nghiệp. Tập đoàn sở hữu quỹ đất hơn 700 ha với loạt dự án nghỉ dưỡng – đô thị như Sonasea Villas & Resort, Novotel Phú Quốc, Sonasea Vân Đồn, River Silk City (Hà Nam), Sunny Garden City (Hà Nội), là nền tảng vững chắc để tập đoàn duy trì nguồn thu dài hạn. Đặc biệt, dự án trọng điểm Sonasea Vân Đồn được ước tính có thể mang lại doanh thu lên tới 10.000 tỷ đồng trong những năm tới. Nửa đầu 2025, CEO đã hoàn thành hơn 50% kế hoạch lợi nhuận năm, với lợi nhuận sau thuế tăng gần 80% so với cùng kỳ. Bước đi chiến lược gần đây là thành lập công ty con CEO KCN, chính thức lấn sân sang mảng bất động sản công nghiệp, mở ra dư địa tăng trưởng mới khi Việt Nam tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI.

Có thể nói, cổ phiếu CEO đang thu hút sự quan tâm lớn của nhà đầu tư, bởi lẽ tình hình tài chính của doanh nghiệp hiện duy trì rất ổn định, gần như không còn áp lực nợ vay, tạo nên một nền tảng vững chắc cho sự phát triển trong tương lai.

Động lực tăng trưởng đến từ đâu?

Đà tăng trưởng phi mã của nhóm cổ phiếu bất động sản không chỉ đến từ câu chuyện của từng doanh nghiệp mà còn được củng cố bởi những yếu tố nền tảng vững chắc từ vĩ mô và kỳ vọng kết quả kinh doanh đột biến. Cụ thể, Chứng khoán MBS dự báo lợi nhuận quý III/2025 của nhóm doanh nghiệp bất động sản niêm yết sẽ tăng mạnh khoảng 68,7% so với cùng kỳ năm trước, nhờ vào nền so sánh thấp của năm 2024 và một số khoản lợi nhuận tài chính đột biến, đồng thời, các dự án mở bán mới được kỳ vọng bắt đầu đóng góp doanh thu mạnh mẽ từ quý IV/2025 trở đi.

Song hành với kỳ vọng lợi nhuận, Chứng khoán Agriseco nhận định từ đầu năm 2025, nhiều yếu tố vĩ mô đang tạo nên một môi trường thuận lợi cho sự hồi phục của thị trường bất động sản, bao gồm: lãi suất cho vay mua nhà được duy trì ổn định ở mức thấp là đòn bẩy kích thích nhu cầu mua nhà và đầu tư, qua đó thúc đẩy thanh khoản toàn thị trường; các chính sách tháo gỡ vướng mắc pháp lý tiếp tục được triển khai; chủ trương sáp nhập tỉnh, thành mở ra động lực tăng trưởng dài hạn; và việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng được xem là động lực gia tăng giá trị bất động sản. Theo Batdongsan.com.vn, các dự án hạ tầng hoàn thiện trong giai đoạn 2025 - 2026 có thể giúp giá nhà đất khu vực lân cận tăng 10 - 15% mỗi năm.

Nhờ sở hữu quỹ đất lớn gần các công trình trọng điểm, nhiều doanh nghiệp như VHM, NLG, KDH, DXG, HDC, VPI, NVL, PDR, DIG được dự báo hưởng lợi trực tiếp từ cú hích này.

Về hoạt động kinh doanh, Agriseco cũng chỉ rõ nửa cuối năm 2025 sẽ là giai đoạn bứt phá khi nhiều doanh nghiệp bắt đầu bàn giao loạt dự án lớn như VHM, KDH, NLG, HDG, HDC, DXG, TCH, giúp kết quả kinh doanh cải thiện rõ rệt so với nửa đầu năm. Giai đoạn 2025 - 2026, doanh số bán hàng được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng, đặc biệt ở nhóm doanh nghiệp uy tín có vị trí dự án tốt tại các thành phố lớn và khu vực ven đô. Sự gia tăng doanh số này chính là động lực chính cho tăng trưởng lợi nhuận ngành trong những năm tới.

Dù nhóm cổ phiếu bất động sản hiện giao dịch quanh mức P/B 2,2 lần (cao hơn trung bình 5 năm là 1,8 lần), nhưng nếu loại trừ nhóm vốn hóa lớn VIC, VHM, VRE, P/B của ngành chỉ còn quanh 1,7 lần – tương đương mức trung bình dài hạn, cho thấy phần lớn doanh nghiệp vẫn đang ở vùng định giá hợp lý và còn nhiều dư địa hấp dẫn nhà đầu tư.

Theo ông Phan Dũng Khánh, Giám đốc Tư vấn Đầu tư Maybank Investment Bank, trong xu hướng tăng trưởng chung của thị trường tài chính và nền kinh tế, bất động sản được xem là cơ sở hạ tầng, nền tảng quan trọng, tương đồng với nhóm ngân hàng. Do đó, nhóm cổ phiếu bất động sản đang nhận được kỳ vọng lớn không chỉ trong hiện tại mà còn được dự báo là một xu hướng dài hạn. Đặc biệt, cổ phiếu bất động sản thường có xu hướng hưởng lợi sớm hơn so với sự phục hồi của thị trường bất động sản thực tế.

Vị chuyện gia này cho hay, sự vận động của dòng tiền gần đây cho thấy các nhóm ngành dẫn dắt thị trường chứng khoán vẫn là tài chính - ngân hàng, và đặc biệt là nhóm bất động sản, đã dần tích cực trở lại sau một giai đoạn dài trầm lắng. Xu hướng phục hồi của các mã cố phiếu bất động sản sẽ tiếp diễn trong những tháng cuối năm 2025. Đồng thời, những ông ty có uy tín và tình hình tài chính vững chắc, giá trị vốn hóa thị trường lớn hàng đầu vẫn sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền. Do đó, những nhịp thị trường và các nhóm ngành này điều chỉnh sẽ là cơ hội tốt để nhà đầu tư tích lũy thêm cổ phiếu.

"Nhóm bất động sản sau giai đoạn yên ắng có tiềm năng tăng trưởng cao vì nhiều mã cổ phiếu vẫn đang ở vùng giá thấp. Tuy nhiên, nhóm này có rất nhiều mã hàng đầu trên thị trường chứng khoán và không phải tất cả đều mang lại lợi nhuận tốt. Vì lẽ đó, các mã bluechip hàng đầu của nhóm bất động sản là các mã nhà đầu tư nên cần ưu tiên chú ý, bởi dòng tiền thường có xu hướng chảy vào những mã này trước tiên, từ đó thúc đẩy toàn ngành và kéo theo sự tăng trưởng của các mã midcap", ông Khánh cho hay.