Dù các số liệu thống kê về giá nhà đất do các cơ quan đưa ra đều có sự khác biệt, song, nhìn từ toàn cảnh thị trường bất động sản 20 năm, những lần bùng nổ và suy giảm đều tương đối rõ nét.
Chu kỳ thứ nhất diễn ra từ năm 2000 đến năm 2006. Giá đất sốt nóng diễn ra mạnh vào giai đoạn 2000 đến 2003 và màn “ngủ đông” của thị trường xảy ra vào năm 2004 đến giữa năm 2006.
Theo đó, giai đoạn 2000 - 2006, giá nhà đất tăng trưởng nhảy vọt, bình quân tăng ít nhất 400%. Một thống kê tại thời điểm đó cho thấy, giá đất tại một số vị trí đường Kim Mã, Cầu Giấy năm 2002 tăng từ 1,8 đến 2,6 lần so với năm 2001. Giá căn hộ tại Linh Đàm rộng 78m2 năm 2001 là 200 triệu đồng thì đến năm 2003, người mua phải trả gấp đôi số tiền. Tại TP.HCM, một lô đất nền 100m2 tại trục đường Trần Não, quận 2 năm 2000 bán với giá 280 triệu đồng thì cuối năm 2003 tăng lên 900 triệu đồng.
Thời điểm này, giá đất tăng cao được nhận định phần lớn do hoạt động đầu cơ. Cơ sở tạo ra sự hoạt động mạnh mẽ của giới đầu cơ đến từ những thay đổi về chính sách pháp luật. Cụ thể, Luật Đất đai mở rộng năm 2003 đã nới rộng đối tượng tham gia thị trường quyền sử dụng đất không chỉ bao gồm hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức trong nước mà còn có cả các tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài cũng được tham gia thị trường nếu họ được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê để thực hiện các dự án đầu tư…
Giai đoạn 2000 - 2003, lạm phát và lãi suất ở Việt Nam được duy trì ở mức khá thấp. Việt Nam còn được đánh giá là môi trường đầu tư ổn định và hấp dẫn. Chính hệ quả từ chính sách đất đai cởi mở, lượng tiền tiết kiệm tích tụ trong nước ngày càng tăng, cùng nguồn vốn nước ngoài đổ vào nền kinh tế đã đưa bất động sản trở thành kênh đầu tư hấp dẫn.
Trải qua giai đoạn tăng trưởng mạnh, thị trường bất động sản bước vào giai đoạn trầm lắng và đóng băng từ năm 2004 đến năm 2006. Đây là giai đoạn có nhiều văn bản về luật và dưới luật liên quan đến quản lý nhà đất được ban hành như Luật Xây dựng năm 2004, Luật Nhà ở năm 2005, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006… Sự xuất hiện của hàng loạt văn bản pháp luật khiến doanh nghiệp địa ốc rơi vào “mớ bòng bong”.
Đặc biệt, bước sang năm 2007, thị trường chứng khoán tại Việt Nam phát triển mạnh mẽ khiến dòng tiền đổ và đầu tư bất động sản buộc phải “chia lửa”. Để tháo gỡ khó khăn của thị trường bất động sản, Chính phủ đã thực hiện nhiều giải pháp, trong đó có sự ra đời của Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án sau khi xây dựng cơ sở hạ tầng cho các chủ đầu tư khác. Đối với các dự án ngoài thành phố, thị xã còn được phép phân lô bán nền sau khi xây dựng hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng.
Nhờ các giải pháp tháo gỡ về pháp luật, thị trường bất động sản dần phục hồi trở lại.
Chu kỳ thứ hai diễn ra từ năm 2008 đến năm 2013. Thị trường bất động sản bất đầu bùng nổ vào giai đoạn cuối năm 2007, bước sang năm 2008. Đây là thời điểm thị trường chứng khoán phát triển quá nóng. Giá chứng khoán nhanh chóng sụt giảm và rơi tự do.
Nhiều nhà đầu tư gặt hái thành công nhờ giai đoạn phát triển của thị trường chứng khoán đã chuyển hướng sang bất động sản. Giá nhà đất tăng trung bình từ 100 - 150% năm 2008 so với đầu năm 2007. Đơn cử như giá căn hộ Sai Gon Pearl quý I/2007 là 1.600 USD/m2 thì đến tháng 1/2008, mức giá là 4.000 USD/m2, tăng 150%. Lợi nhuận hấp dẫn trong lĩnh vực bất động sản đã cuốn hút nhiều người tham gia vào thị trường.
Tuy nhiên, đến cuối năm 2008, do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế khu vực, thị trường bất động sản có dấu hiệu giảm nhiệt. Trong khi đó, Ngân hàng Nhà nước đã điều chỉnh lãi suất tín dụng của các ngân hàng thương mại nhằm nâng cao khả năng dự trữ của khối nhà băng.
Mức lãi suất trần huy động 12%/năm bị phá bỏ và các tổ chức tín dụng chủ động tăng lãi suất. Hệ quả chủ đầu tư dự án gặp khó khăn về vốn. Một số dự án sắp khởi công phải dừng lại. Một số dự án phải chuyển nhượng cho nhà đầu tư khác. Giá nhà đất trên thị trường chững lại và có xu hướng giảm. Số lượng giao dịch thành công trên thị trường sụt giảm nhiều.
Năm 2009, thị trường bắt đầu có dấu hiệu phục hồi nhưng không đáng kể. Năm 2011, lạm phát bắt đầu quay trở lại và nền kinh tế bắt đầu có dấu hiệu suy thoái.
Chu kỳ thứ ba diễn ra từ năm 2014 đến 2020. Kể từ năm 2014, thị trường bất động sản phục hồi và phát triển. Sự ấm lại của thị trường đến từ động thái của Nhà nước khi ban hành nhiều cơ chế, chính sách thông thoáng phù hợp để kiểm soát và tạo điều kiện cho thị trường phát triển.
Từ đầu năm 2013, Chính phủ đã xác định vấn đề cốt lõi để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản đang trầm lắng (2011 - 2013) là phải khắc phục được sự lệch pha cung - cầu, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa hợp lý. Nhờ gói kích cầu 30.000 tỷ, thị trường nhà ở giá bình dân và NOXH diễn ra sôi động.
Tình hình kinh tế vĩ mô cải thiện, lãi suất thấp, sản phẩm thay đổi phù hợp với khả năng chi trả của thị trường bình dân và được phục hồi mạnh mẽ vào năm 2015 - 2016 với khối lượng bán hàng kỷ lục, đặc biệt là các sản phẩm cao cấp, các chủ đầu tư địa phương ngày càng củng cố và sự xuất hiện của các nhà đầu tư nước ngoài.
Lĩnh vực bất động sản nghỉ dưỡng cũng được ghi nhận có nhiều điểm tích cực khi liên tục dẫn dắt thị trường. Tình trạng sốt đất nền diễn ra nhiều địa phương mới nổi như Bắc Ninh, Bắc Giang, Bình Dương, Đồng Nai… Khảo sát ghi nhận tại một số địa điểm, mức giá đất nền tăng 100 - 200% giai đoạn năm 2017 - 2018 so với thời điểm 2015.
Từ cuối năm 2019 đến năm 2020, thị trường có biểu hiện chững lại ở một số phân khúc, mất cân đối cung cầu. Nguồn cung dư thừa cùng những vướng mắc về pháp lý khiến cho thị trường địa ốc đối mặt với tình trạng khó chồng khó.
Sự xuất hiện của Covid-19 tiếp tục trở thành tác nhân đẩy thị trường địa ốc vào giai đoạn “bình thường mới” cùng nhiều thách thức. Dù vậy, một số báo cáo ghi nhận nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở trung, cao cấp vẫn tăng, giá cũng vẫn tăng lên đáng kể.
