Bàn giao công trình 8B Lê Trực sau 5 năm cưỡng chế
Mới đây, UBND quận Ba Đình đã chính thức hoàn thành bàn giao tòa nhà 8B Lê Trực cho CTCP May Lê Trực. Ông Tạ Nam Chiến - Chủ tịch UBND quận Ba Đình cho biết, sau khi hoàn thành tháo dỡ các hạng mục sai phạm tại tầng 18 và 19 của tòa nhà, công trình còn 17 tầng và tum thang, chiều cao đến mặt mái tầng 17 là 58,5 m, so với giấy phép xây dựng vẫn cao hơn 5,5 m; diện tích sàn tăng 2.800 m2.
Ông Lê Văn Hùng - Tổng Giám đốc CTCP May Lê Trực cho biết, chủ đầu tư đã tiếp nhận tòa nhà và mời nhà thầu trở lại, đồng thời chuẩn bị nhân lực, vật liệu và các phương án để có thể thi công phần còn lại. Trong đó, một số hạng mục văn phòng, chỉnh trang cảnh quan có thế hoàn thành trong tháng 01/2021.
Về phương án giải quyết cho khách hàng mua nhà ở 2 tầng đã bị tháo dỡ, ông Hùng cho biết người mua có thể chọn một trong 3 phương án: Chọn một căn hộ khác trong quỹ căn hộ chưa bán tại tòa 8B Lê Trực; nhận căn hộ ở dự án khác của chủ đầu tư; hoặc chủ đầu tư hoàn tiền cho khách hàng.
Ngoài ra, ông Hùng cũng cho biết, hiện chủ đầu tư đang chờ ý kiến phê duyệt phương án của các đơn vị chuyên môn của TP về công tác hoàn thiện chỉnh trang cột, dầm 18 sau cưỡng chế.
Theo tìm hiểu của phóng viên, công trình 8B Lê Trực khởi công xây dựng từ năm 2010, hồ sơ thiết kế cơ sở được Sở Xây dựng quy định với quy mô 20 tầng và chiều cao công trình 69,1m.
Tuy nhiên, dự án mãi đến năm 2014 mới được Sở Xây dựng TP Hà Nội cấp giấy phép xây dựng, đáng nói giấy phép xây dựng này lại không đồng nhất với quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cấp ban đầu, dự án chỉ có 18 tầng, chiều cao công trình chỉ còn 53m.
Không chỉ thế, bất cập còn xảy ra ở chỗ, theo giấy phép xây dựng trên, công trình có bình quân các tầng 2,94m, chiều cao thông thủy sau khi trừ đi độ dày sàn bê tông, hệ thống điện, điều hòa, phòng cháy chỉ còn khoảng 2,09m.
Trước đó, tháng 09/2015, Hà Nội thanh tra dự án 8B Lê Trực sau khi Thủ tướng yêu cầu kiểm tra việc chấp hành quy định về quản lý quy hoạch kiến trúc và đầu tư xây dựng của dự án. Kết luận thanh tra công bố đầu tháng 10/2015 cho thấy công trình có nhiều sai phạm so với giấy phép xây dựng đã được cấp về khoảng lùi, giật cấp, chiều cao.
Do chủ đầu tư chậm khắc phục, đầu tháng 11/2015 chính quyền đã cưỡng chế phá dỡ phần vi phạm. Việc này được chia làm hai giai đoạn. Giai đoạn 1 từ tháng 11/2015 và hoàn thành sau khoảng một năm với việc tháo dỡ phần tum thang và tầng 19. Giai đoạn hai, từ tháng 05/2020, tháo dỡ toàn bộ phần tường xây, vách ngăn, cửa, thiết bị tầng; hoàn thành khối lượng cắt sàn tầng 18.
Tròn 5 năm ròng rã cùng những lần bị đưa ra để tìm phương án giải quyết, không ít lần chủ đầu tư tòa nhà 8B Lê Trực đề nghị được tự khắc phục phần vi phạm để giảm thiệt hại tài sản, tránh mâu thuẫn với người mua nhà.
Trước thông tin dự án chính thức được bàn giao, khách hàng dự án này bày tỏ sự vui mừng và hi vọng được nhận nhà trước Tết Nguyên đán, kết thúc 5 năm đợi chờ.
Biến tướng nhà ở riêng lẻ thành nhà mini
Trong khi chính quyền TP HCM siết chặt nạn phân lô bán nền thì tại một số quận huyện vùng ven lại phát sinh tình trạng xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng biến tướng chia thành nhiều căn phòng độc lập, nhà ở mini. Thực trạng này không chỉ phá vỡ quy hoạch mà còn gây ra nhiều hệ lụy cho xã hội.
Tình trạng biến tướng trong xây dựng nhà ở không chỉ xảy ra ở phường Thạnh Lộc mà còn ở nhiều nơi trên địa bàn quận 12, TP HCM.
Theo số liệu từ Phòng Quản lý đô thị quận 12, chỉ trong thời gian ngắn (từ ngày 18/09 đến 15/10/2020), lực lượng chức năng đã phát hiện, lập biên bản xử lý 7 vụ vi phạm xây dựng xảy ra trên địa bàn các phường Trung Mỹ Tây, An Phú Đông, Thạnh Xuân, Thạnh Lộc. Hầu hết các vụ vi phạm đều xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ nhưng tự ý chia thành nhiều phòng, nhiều nhà mini.
Theo UBND quận 12, tất cả các vụ vi phạm xây dựng trên địa bàn khi phát hiện đều được lập biên bản và kịp thời ban hành quyết định xử phạt hành chính, thực hiện biện pháp khắc phục sai phạm và phạt tiền.
Theo luật gia Nguyễn Văn Khôi, Trung tâm tư vấn pháp luật tại TPHCM (Hội Luật gia Việt Nam), Nghị định 139/2017 quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng, ngoài biện pháp khắc phục hậu quả, buộc khôi phục hiện trạng ban đầu còn có phạt tiền, mức phạt tối đa lên đến 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, đối với hành vi vi phạm quy định về trật tự xây dựng, “tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp” quy định tại Khoản 2 Điều 15, mức phạt tối đa chỉ có 30 triệu đồng.
Mức phạt này chưa đủ sức răn đe, bởi khi ngăn chia căn nhà thành nhiều phòng, nhiều nhà nhỏ để bán sẽ thu được số tiền rất lớn so với tiền phải đóng phạt.
Trong khi mức phạt tiền chưa đủ sức răn đe, nhiều vụ vi phạm khi bị lực lượng chức năng phát hiện thì chủ nhà đã thi công vào giai đoạn đã hoàn thiện, không ít trường hợp đã đưa vào sử dụng hoặc đã bán cho người khác.
Với lực lượng thực hiện giám sát trật tự xây dựng trên địa bàn các phường gồm thanh tra xây dựng, công an khu vực, cán bộ phường, tổ dân phố, nhưng sai phạm vẫn không được ngăn chặn từ đầu. Khi công trình nhà ở đã làm xong, có người vào ở hoặc bán cho người khác thì việc khắc phục sai phạm, khôi phục lại hiện trạng ban đầu sẽ gặp khó…
Tình trạng này không chỉ làm trái Chỉ thị 23 của Thành ủy TP HCM, trái quy định pháp luật về xây dựng nhà ở mà dẫn đến phá vỡ quy hoạch, để lại nhiều hệ lụy cho người dân và xã hội.
Xuất hiện đất nền ven TP HCM quy mô nhỏ tự phân lô
Báo cáo tháng 11 của Bộ phận Nghiên cứu và Phân tích (R&D) DKRA Việt Nam, toàn thị trường ghi nhận có 4 dự án mở bán đều thuộc giai đoạn tiếp theo, cung cấp 378 nền, giảm 30% so với tháng trước.
Tỷ lệ tiêu thụ đạt 72%. Nguồn cung mới có sự sụt giảm so với tháng trước, chủ yếu tập trung ở Đồng Nai (78% nguồn cung). Cụ thể, Đồng Nai có 2 dự án mở bán với khoảng 248 nền được tiêu thụ, tỷ lệ 84%. Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình dương có 1 dự án mở bán.
Ngoài ra, một số dự án có quy mô nhỏ lẻ (dưới 100 sản phẩm) theo hình thức tự phân lô bán nền (đất nông nghiệp + thổ cư) thuộc sở hữu cá nhân (điển hình như khu vực Phú Mỹ, Bà Rịa Vũng Tàu) rao bán khá nhiều trong tháng.Theo báo cáo, nguồn cung mới đưa ra thị trường khá khan hiếm, vị trí xa vùng trung tâm, các sản phẩm được các chủ đầu tư giới thiệu trong tháng đều đã đưa ra thị trường và được ghi nhận trước đó hoặc các dự án lâu năm được tái khởi động.
Giao dịch thứ cấp kém sôi động, tập trung chủ yếu ở các dự án thuộc khu vực đô thị trung tâm của tỉnh, các dự án đã hình thành cơ sở hạ tầng và pháp lý.
Đối với TP HCM, giao dịch thứ cấp tập trung ở khu vực quận 9 (phường Phú Hữu, phường Long Trường), quận 7 (phường Tân Thuận, Tân Phong). Các sản phẩm có mức giá trung bình 35 - 75 triệu đồng/m2 thu hút nhiều sự chú ý từ các nhà đầu tư.
Nhà đầu tư tay ngang lao đao vì “lướt sóng”
Bất chấp những cảnh báo được nhiều chuyên gia đưa ra rằng thời điểm này không còn là cuộc chơi của những nhà đầu tư lướt sóng, nhiều người vẫn tìm kiếm cơ hội đầu tư chớp nhoáng, vẫn xuống tiền mua đất chờ thị trường ấm lên.
Một chuyên gia bất động sản cho biết, trong nhiều năm qua, dù thị trường bất động sản trải qua nhiều giai đoạn lên xuống, giá nhà đất có lúc tăng rồi chững lại nhưng hầu như không giảm. Chính vì vậy, nhiều người có tâm lý “mua thổ thì lời” vẫn sẵn sàng nhảy vào thị trường. Nhưng không ít nhà đầu tư tay ngang, ít vốn đã “mắc cạn”.
Theo tiến sĩ Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh, bất động sản là lĩnh vực đầu tư đầy tiềm năng, nếu nhìn vào nhu cầu nhà ở, nhu cầu bất động sản thương mại dịch vụ, nhu cầu về bất động sản phục vụ cho sản xuất kinh doanh đều rất lớn. Lý do là vì Việt Nam được đánh giá là một đất nước có tiềm năng tăng trưởng tốt, mức thu nhập, đời sống người dân đặc biệt tầng lớp trung lưu mới nổi phát triển rất nhanh.
Bên cạnh đó là sự thay đổi về cách sống, lối sống tiện ích hơn, xanh hơn, an toàn hơn. Tất cả những điều này cho thấy tiềm năng phát triển của thị trường bất động sản là rất lớn ở tất cả các phân khúc. Chính vì vậy, cơ hội đầu tư kinh doanh dài hạn ở lĩnh vực bất động sản là rất tốt.
Dù vậy, theo ông Thành, từ nay đến tháng 06/2021 không phải là thời của bất động sản đầu cơ, dù hiện nay thị trường cũng có những yếu tố thuận lợi như lãi suất giảm, vay vốn thuận lợi.
Chuyên gia này lưu ý, dù việc tiếp cận vốn thuận lợi hơn nhưng đừng quá kỳ vọng vào đòn bẩy tài chính vì hai lý do.
Thứ nhất, trong thời điểm này, nhiều phân khúc đang ở giai đoạn rất khó khăn. Khó khăn đó cộng với những yếu tố bất định càng cho khả năng tính toán, khả năng đạt được mục tiêu càng khó khăn hơn
Thứ hai, trong giai đoạn này, tiền mặt là vua, nếu dùng đòn bẩy tài chính để đầu cơ lướt sóng, rủi ro rất cao.
Đồng quan điểm, tiến sĩ Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng hiện nay hầu như không còn cơ hội cho các nhà đầu tư lướt sóng.
“Mọi người đang nói câu chuyện đi săn những bất động sản giá rẻ, nhưng trên thực tế hầu như không có cơ hội “vàng” như vậy dành cho các nhà đầu tư cá nhân và cả nhà đầu tư tổ chức”, ông Khương khẳng định.
Chuyên gia đến từ Savills Việt Nam đánh giá Covid-19 tác động lên mọi mặt của nền kinh tế, trong đó có bất động sản. Bên cạnh đó, thị trường cũng đang đối diện với những ách tắc pháp lý tại các dự án khiến nguồn cung ra thị trường không nhiều.
Giải pháp nào cho nhà đầu tư 'vỡ trận' với condotel?
Bên cạnh sự tác động tiêu cực của dịch Covid-19, từ cuối năm 2019, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đã nóng lên bởi các mâu thuẫn giữa khách hàng với chủ đầu tư vì không thể chi trả lợi nhuận cam kết. Các chủ đầu tư cho biết nguyên nhân là nhiều hạng mục dự án bị đình trệ do thủ tục đầu tư khó khăn, nguồn thu từ kinh doanh không đủ để trả lợi nhuận cam kết.
Nhằm giải quyết vấn đề, một số chủ đầu tư đưa ra giải pháp dừng trả lợi nhuận cam kết, đồng thời tái cấu trúc dự án, trong đó chuyển đổi một phần căn hộ condotel thành chung cư, điều chỉnh quy hoạch và tiến độ xây dựng các công trình còn lại.
Trước vấn đề này, luật sư Nguyễn Thị Phượng của LPVN Law Firm nhận định việc chủ đầu tư chuyển đổi condotel thành căn hộ chung cư được xem là giải pháp an toàn, tuy nhiên không đáp ứng được mục tiêu đầu tư của khách hàng.
"Khách hàng mua căn hộ condotel để có thêm một tài sản tạo ra thu nhập thụ động từ việc hợp tác cho thuê với chủ đầu tư chứ không để ở. Chưa kể họ còn mất thêm khoản phí 15% giá trị căn hộ để chuyển đổi loại hình", luật sư Nguyễn Thị Phượng phân tích.
Bên cạnh đó, không phải dự án nào cũng có thể được chấp thuận chuyển đổi thành căn hộ chung cư do việc điều chỉnh quy hoạch có thể dẫn đến tình trạng bóp méo cơ cấu sử dụng đất và hình thành một khu dân cư không có trong kế hoạch phát triển.
Luật sư khẳng định trong trường hợp phải chấm dứt giao dịch, thiệt hại đầu tiên thuộc về phía người mua.
Phương án thứ hai là chủ đầu tư sẽ bàn giao lại các sản phẩm condotel trong chương trình hợp tác cho thuê để chủ sở hữu tự kinh doanh, mua bán, chuyển nhượng mà không nhận bất kỳ một khoản lợi nhuận cam kết nào như đã ký.
Tuy nhiên quá trình vận hành tiềm ẩn nhiều rủi ro do các vấn đề về an ninh, môi trường, sinh hoạt của khách thuê... Chưa kể, nếu chủ sở hữu không có kinh nghiệm vận hành, quản lý dòng tiền thì việc tự doanh sản phẩm chính là rủi ro.
Trong trường hợp này, chủ sở hữu nên lựa chọn hợp tác với cá nhân hoặc đơn vị có kinh nghiệm, năng lực về quản lý vận hành, khai thác căn hộ theo tiêu chuẩn bất động sản nghỉ dưỡng nhằm đảm bảo hiệu quả sinh lời của sản phẩm.
Khi thị trường diễn biến theo chiều hướng xấu đi cộng với tác động từ cuộc vỡ trận đầu tiên, kỳ vọng của nhà đầu tư đối với sản phẩm condotel không còn nhiều, mặt khác họ không còn kiên nhẫn để chờ đến khi thị trường phục hồi trở lại. Do đó nhiều nhà đầu tư lựa chọn phương án thanh lý hợp đồng, chủ đầu tư hoàn trả lại tiền mua căn hộ.
Dù chủ đầu tư cam kết trả lãi chậm nhưng người mua vẫn là bên chịu thiệt thòi hơn cả, bởi ngoài việc chủ đầu tư khấu trừ các khoản như chi phí hỗ trợ lãi vay ngân hàng, hoa hồng bán hàng… thì người mua còn phải chi trả phí ngân hàng phát sinh (trong trường hợp có sử dụng khoản hỗ trợ của ngân hàng). Ngoài ra còn có rủi ro do chủ đầu tư chậm chi trả khoản tiền thanh lý hợp đồng.
