Bản tin BĐS 24h: Xử lý vụ hàng vạn căn hộ bị "treo" sổ hồng

TP HCM xử lý vụ hàng vạn căn hộ bị “treo” sổ hồng

Theo Reatimes, Phó Chủ tịch UBND TPHCM Võ Văn Hoan vừa có chỉ đạo giải quyết liên quan việc xác định diện tích đất ở, cấp sổ hồng, trách nhiệm quản lý công trình công cộng tại các dự án xây dựng nhà ở chung cư trên địa bàn.

Cùng với đó, đối với các dự án xây dựng nhà ở chung cư trên địa bàn TP có thể chia thành 2 loại để đề xuất phương án giải quyết như sau:

Loại 1: Bao gồm các dự án chung cư có tính chất biệt lập, chỉ có một số hạng mục công trình khép kín (như bồn hoa, mảng xanh, hồ bơi, đường nội bộ…), thì toàn bộ diện tích đất dự án được xác định là đất ở để thu tiền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định.

Loại 2: Bao gồm các dự án lớn có nhiều hạng mục phục vụ công cộng, ngoài diện tích đất xây dựng công trình chung cư, còn có các công trình tiện ích khác (như khu thương mại, khu thể dục thể thao, công viên, trường học, bệnh viện…, các trục đường chính kết nối với đường giao thông công cộng bên ngoài chung cư), thì diện tích đất xây dựng chung cư để thu tiền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận, được xác định theo cơ cấu sử dụng đất của dự án đã được phê duyệt theo quy hoạch và có thể chia thành 3 nhóm.

Cụ thể, nhóm 1 là nhóm đất xây dựng nhà ở (đất xây dựng chung cư), phải thu tiền sử dụng đất 100% diện tích phân bổ đất ở (bao gồm diện tích đã trừ mật độ xây dựng), cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư đủ diện tích đã đóng tiền sử dụng đất ở và nhà nước không quản lý phần diện tích này.

Nhóm 2: là nhóm đất xây dựng công trình công cộng (công viên cây xanh, bệnh viện, trường học, thể dục thể thao), nhà nước lập thủ tục quản lý, sau đó mới quyết định chủ trương đầu tư, trong đó có giải pháp cho thuê (khuyến khích cho chủ đầu tư dự án tham gia đầu tư và khai thác hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện theo quy định).

Nhóm 3: là nhóm đất xây dựng công trình giao thông, hạ tầng kỹ thuật (cấp điện, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng, viễn thông…), chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng hoàn thành để bàn giao cho nhà nước quản lý theo quy định. Đối với phần diện tích này sẽ không thu tiền sử dụng đất hoặc không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Phương thức xử lý, đối với các dự án đã triển khai thực hiện trong các giai đoạn trước đây, các đơn vị chức năng rà soát các quy định, kiểm tra thực tế xây dựng để phân loại dự án và nhóm đất xây dựng các công trình như trên, để có cơ sở thu tiền sử dụng đất.

Với các dự án mới bắt đầu triển khai, các đơn vị tham mưu phải xác định rõ, cụ thể ngay từ đầu từng loại đất xây dựng công trình nhà ở chung cư và các công trình khác, để làm cơ sở thu tiền sử dụng đất ở và cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Ngoài ra, UBND TP cũng giao Sở Tài nguyên và Môi trường hệ thống hóa quy định pháp luật có liên quan từng thời kỳ, hoàn thiện lại đề xuất, lấy ý kiến của Hiệp hội Bất động sản TP và tham khảo Bộ Tài nguyên và Môi trường, sau đó trình Thường trực UBND TP để thống nhất chủ trương áp dụng chung trên toàn địa bàn TP.

Dù UBND TP HCM đã có động thái tích cực để khắc phục trì trệ trong việc cấp sổ hồng, theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, nhưng với chỉ đạo của Phó Chủ tịch UBND TP HCM Võ Văn Hoan, vẫn chưa có lối ra rõ ràng cho các dự án đã "tạm tính" tiền sử dụng đất như New City Thủ Thiêm. Việc minh bạch thông tin về tình trạng pháp lý cũng như quy trình thủ tục để cấp sổ hồng cho những dự án này là yêu cầu bức thiết của cư dân. Điều này cũng giúp dư luận khỏi hoài nghi về câu chuyện "cưa đôi, cưa ba" trong việc tính tiền sử dụng đất.

Theo Hiệp hội BĐS TP HCM đánh giá, trong 8 tháng rưỡi đầu năm 2020, Sở Tài nguyên và Môi trường mới chỉ cấp “sổ hồng” cho 8.605 cá nhân là khách hàng mua nhà tại các dự án nhà ở thương mại. Nếu so sánh với số liệu 30.402 căn nhà chưa được cấp “sổ hồng” mà Hiệp hội đã báo cáo, thì tỷ lệ cấp “sổ hồng” chỉ đạt 27,4%. Số lượng nhà chậm được cấp “sổ hồng” chiếm tỷ lệ lên đến hơn 72,6%. Nếu tính đầy đủ trên số lượng nhà ở của hơn 100 dự án mà Sở Tài nguyên và Môi trường còn đang thụ lý, thì tỷ lệ cấp “sổ hồng” còn thấp hơn nữa.Dựa trên đề nghị của Cơ quan an ninh điều tra (Bộ Công an), của Tổng cục quản lý đất đai, UBND TP Hà Nội vừa ra quyết định điều chỉnh tên người sử dụng đất Khu đô thị mới Mỹ Hưng - Cienco 5 thuộc huyện Thanh Oai (Hà Nội) với diện tích nghiên cứu quy hoạch hơn 182ha.

Hà Nội điều chỉnh khu đô thị 'nghìn tỷ' với 182ha

Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội vừa ký quyết định 5269 điều chỉnh một số nội dung ghi tại quyết định số 3123 ngày 30/07/2008 của UBND tỉnh Hà Tây trước đây.

Cụ thể, tại quyết định này, UBND TP Hà Nội điều chỉnh tên người sử dụng đất ghi tại quyết định 3128 của UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) về việc thu hồi hơn 182 ha đất trên địa bàn xã Cự Khê, Mỹ Hưng, Tam Hưng, Bình Minh của huyện Thanh Oai, chuyển mục đích sử dụng thành đất phi nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Mỹ Hưng - Cienco 5 từ Công ty cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5 thành Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 - CTCP.

Sau hơn 12 năm, UBND TP Hà Nội điều chỉnh quyết định giao đất thực hiện dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Mỹ Hưng - Cienco 5 dựa trên đề nghị của các cơ quan chức năng trong đó có cơ quan an ninh điều tra (Bộ Công an).

Tại quyết định 5269, UBND TP nêu rõ lý do điều chỉnh là căn cứ theo quyết định 963 năm 2008 của UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) về việc cho phép đầu tư dự án Khu đô thị Mỹ Hưng - Cienco5 tại huyện Thanh Oai.

Quyết định 24 năm 2014 của Thủ tướng Chính phủ đổi tên Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5 thành Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 - CTCP. Tổng công ty Xây dựng công trình giao thông 5 - CTCP có trách nhiệm kế thừa toàn bộ trách nhiệm, nghĩa vụ của Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5, đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng dự án Khu đô thị Mỹ Hưng - Cienco5 theo đúng quy hoạch đã được phê duyệt.

Cùng với đó, lý do điều chỉnh còn dựa trên đề nghị của Cơ quan an ninh điều tra (Bộ Công an) tại các văn bản số 948/ANĐT-P5 ngày 6/8/2018, 147/ANĐT-P4 ngày 21/1/2020; đề nghị của Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5-CTCP tại văn bản số 05 ngày 24/3/2020 và văn bản số 395 ngày 4/3/2020 của Tổng cục quản lý đất đai.

Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Giao thông vận tải hướng dẫn chủ đầu tư thực hiện các thủ tục điều chỉnh dự án tại các quyết định 987 ngày 18/4/2018, quyết định 961, 964 của UBND tỉnh Hà Tây (trước đây) theo quy hoạch điều chỉnh được phê duyệt tại quyết định 3229 ngày 13/7/2015 của UBND TP và biên bản thỏa thuận 10 ngày 21/8/2017 của Tổng Công ty xây dựng công trình giao thông 5-CTCP và Công ty cổ phần phát triển địa ốc Cienco 5; hợp đồng BT theo quy định.

Đồng thời, Sở Tài chính chủ trì cùng Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở GTVT xác định giá trị dự án BT và các dự án đối ứng theo quy hoạch điều chỉnh được phê duyệt, việc cân đối giá trị dự án BT và giá trị quỹ đất thanh toán và các nghĩa vụ tài chính khác phải thực hiện (nếu có).

Sở Tài nguyên và Môi trường căn cứ kết quả thực hiện tại văn bản này, tổng hợp trình UBND TP điều chỉnh tên người sử dụng đất theo đúng quy định.

Trao đổi với báo chí về quyết định điều chỉnh tên người sử dụng đất Khu đô thị mới Mỹ Hưng - Cienco 5, Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội khẳng định quyết định điều chỉnh trên là dựa trên căn cứ của pháp luật.

"Việc điều chỉnh như vậy là dựa trên căn cứ của pháp luật, đề xuất của cơ quan chức năng trong đó có đề xuất của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội chứ không phải muốn là được. Lý do của việc đổi tên đã được trình bày rõ trong quyết định 5269", Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội nói.

Doanh nghiệp “chết đứng” vì vướng đất xen cài trong dự án

Theo Laodong.vn, tại Thành phố Hồ Chí Minh hiện có hàng trăm dự án nhà ở giậm chân tại chỗ vì vướng đất công xen cài. Ngay cả các dự án sản xuất kinh doanh cũng lao đao vì vấn đề trên.

Sau gần 2 năm triển khai, dự án Nhà máy giết mổ gia súc Xuyên Á (huyện Củ Chi, TP HCM) có vốn đầu tư gần 300 tỉ đồng vẫn nằm trên giấy, do trong khu đất dự án có một con mương và đường bờ với diện tích chưa đến 390m2 đang vướng thủ tục vì con mương này là đất công. 

Ngày 27/07/2017, UBND TPHCM có quyết định chấp thuận cho Công ty An Hạ thực hiện dự án Nhà máy giết mổ gia súc Xuyên Á.

Nhưng kể từ khi nhận được quyết định chủ trương đầu tư đến nay, dù đã liên hệ khắp nơi, Công ty vẫn chưa nhận được quyết định cho thuê và chuyển đổi mục đích sử dụng đất nên chưa thể xây dựng nhà máy.

Sau nhiều đơn từ kêu cứu, ngày 14/09/2020, Sở Tài nguyên và Môi trường TPHCM (Sở TNMT) có văn bản số 8185/STNMT-QLĐ trình UBND TPHCM xem xét, quyết định cho Cty thuê đất để xây dựng Nhà máy giết mổ gia súc và chế biến thực phẩm An Hạ. Tuy nhiên, Sở TNMT lại đưa nội dung “hình thức sử dụng đất: Thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm”.

Ngày 14/10/2020, UBND TP HCM có Quyết định số 3845/QĐ-UBND cho Cty thuê đất với hình thức sử dụng đất là đóng tiền thuê đất hằng năm. Quyết định này giống như một gáo nước lạnh bởi nếu trả tiền thuê đất hằng năm tức là doanh nghiệp không thể đem dự án thế chấp ngân hàng lấy vốn để xây dựng hoàn thiện nhà máy. Trong khi để làm cơ sở hạ tầng và nhập khẩu máy móc, Công ty An Hạ đã phải bỏ ra hơn 100 tỉ đồng từ năm 2018.

Gỡ khó cho doanh nghiệp

Do những vướng mắc về thể chế pháp luật, mà tại TP HCM, từ tháng 12/2015 đến tháng 09/2018, đã có 126 dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp bị ngừng triển khai do “vướng” thủ tục đầu tư xây dựng. Các vướng mắc pháp lý này đã làm cho nguồn cung dự án và sản phẩm nhà ở bị sụt giảm rất lớn trong các năm qua.

Mới đây, Bộ TNMT đã dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai. Trong đó, đối với các dự án có phần diện tích đất công xen cài, bộ này đề xuất UBND cấp tỉnh có thẩm quyền quyết định thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất đối với chủ đầu tư. Với trường hợp phần diện tích đất công đủ điều kiện thực hiện dự án độc lập, Bộ TNMT kiến nghị Nhà nước thực hiện thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất.

Trước đó, Sở TNMT TPHCM cùng nhiều sở, ngành và UBND TPHCM cũng đề xuất phương án như Bộ TNMT.

Nhu cầu nhà ở sẽ tiếp tục tăng trong 10 năm tới

Theo Bộ Xây dựng, đến năm 2030 tỉ lệ dân số đô thị sẽ tăng lên khoảng 45% (hiện là 40%), đòi hỏi mỗi năm phải tăng thêm khoảng 70 triệu m2 nhà ở đô thị.

Nguyên nhân do tốc độ tăng dân số cùng xu hướng đô thị hóa phát triển; tăng trưởng kinh tế gắn liền với mức thu nhập của người dân tăng làm tăng khả năng chi trả nói chung và tăng mức độ sẵn sàng chi trả cho nhu cầu về nhà ở nói riêng. Bên cạnh đó, nhu cầu cải tạo, thay thế nhà ở do sự thiếu hụt về chất lượng của nhà ở cũng sẽ tăng lên.

Phát triển kinh tế sẽ đưa thu nhập bình quân dân số thành thị tăng nhanh hơn, đồng thời nhu cầu về chất lượng nhà ở tại các thành phố tăng lên, tuy nhiên theo Bộ xây dựng tốc độ gia tăng ngân sách chỉ tiêu dành cho nhà ở không thay đổi nhiều.

Xét riêng cho từng phân khúc nhà ở tại khu vực đô thị thì chung cư giá rẻ và trung bình sẽ là phân khúc chiếm thị phần lớn nhất và có xu hướng gia tăng; nhà biệt thự, liền kề giữ ổn định trong ngắn hạn và có xu hướng giảm thị phần trong dài hạn; nhà ở cho người thu nhập thấp tiếp tục còn thiếu hụt trong ngắn hạn và trung hạn.

Rà soát các nhà chung cư không có diện tích sinh hoạt cộng đồng

UBND TP Hà Nội vừa ban hành Quyết định số 29/2020/QĐ-UBND về Quy định chi tiết một số nội dung thuộc thẩm quyền của UBND TP quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn TP.

Quy định này áp dụng đối với nhà chung cư có mục đích sử dụng để ở, nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và sử dụng vào các mục đích khác trên địa bàn TP Hà Nội.

Việc quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được xác định và thực hiện quản lý theo quy định tại Khoản 1, Điều 100, Điều 101 của Luật Nhà ở và Điều 6 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD. Việc quản lý phần sở hữu chung, sử dụng chung trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu được xác định và thực hiện quản lý theo quy định tại Khoản 2, Điều 100, Điều 101 của Luật Nhà ở và Điều 7 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

Về diện tích sinh hoạt cộng đồng: 

Đối với nhà chung cư thương mại: Thực hiện theo quy định tại Khoản 10, Điều 80 của Nghị định số 99/2015/NĐ-CP, ngày 20/10/2015, của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2014; Đối với nhà chung cư phục vụ tái định cư: Đơn vị được UBND TP giao quản lý nhà chung cư phục vụ tái định cư tiến hành rà soát các nhà chung cư mà thiết kế không có diện tích sinh hoạt cộng đồng và đề xuất nơi bố trí diện tích sinh hoạt cộng đồng trong số diện tích kinh doanh dịch vụ đang quản lý, báo cáo Sở Xây dựng để trình UBND TP xem xét quyết định; việc quản lý, sử dụng, kê khai, báo cáo phần diện tích trên do UBND xã, phường, thị trấn thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý tài sản công.

Đối với bảo trì nhà chung cư: Các quy định về nguyên tắc bảo trì nhà chung cư; kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư; các hạng mục của nhà chung cư được sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung để thực hiện việc bảo trì; ký kết hợp đồng bảo trì và thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Điều 107 của Luật Nhà ở năm 2014; các Điều 32, 33, 34 và Điều 35 của Thông tư số 02/2016/TT-BXD.

Đối với nhà chung cư đã được đưa vào sử dụng nhưng chưa có quy trình bảo trì nhà chung cư và các thiết bị thuộc phần sở hữu chung của nhà chung cư, việc lập và phê duyệt quy trình bảo trì được thực hiện theo quy định tại Điểm đ, Khoản 2, Điều 38 của Nghị định số 46/2015/NĐ-CP, ngày 12/5/2015, của Chính phủ.

Đối với nhà chung cư phục vụ tái định cư được đầu tư từ ngân sách, ngoài các nội dung về bảo trì nhà chung cư nói chung, còn thực hiện theo quy đĩnh tại Quyết định số 18/2018/QĐ-UBND, ngày 23/8/2018, của UBND Thành phố về việc ban hành quy định về sử dụng nguồn thu từ hoạt động cho thuê diện tích kinh doanh dịch vụ thuộc sở hữu nhà nước tại các chung cư phục vụ tái định cư trên địa bàn TP Hà Nội.

Những quy định có liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư không quy định trong Quy định này sẽ được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở có liên quan. Quyết định có hiệu lực thi hành kể từ ngày 10/12/2020.

Năm 2030, TP HCM dự kiến phát triển khoảng 4 triệu m2 sàn NƠXH

Mới đây, Sở Xây dựng TP HCM có văn bản gửi UBND TP về việc phê duyệt đề án xây dựng Chương trình phát triển nhà ở TP HCM giai đoạn 2021 - 2030, trong đó có đề ra mục tiêu, nhiệm vụ, phân công trách nhiệm cụ thể cho các đơn vị có liên quan.

Theo đề án, đến năm 2030, tổng diện tích sàn nhà ở của TP cần đạt được 295 triệu m2 sàn, diện tích nhà ở bình quân đầu người của TP là 26,5 m2/người (quy mô dân số toàn TP dự kiến vào cuối năm 2030 là 11,1 triệu người).

Giai đoạn 2021 - 2030 dự kiến phát triển khoảng 4 triệu m2 sàn nhà ở xã hội. Trong đó, giai đoạn 2021 - 2025 dự kiến phát triển khoảng 1,8 triệu m2 sàn, giai đoạn 2026 - 2030 dự kiến phát triển khoảng 2,2 triệu m2 sàn.

Với nhà ở thương mại, giai đoạn 2021 - 2030 dự kiến phát triển 45,2 triệu m2 sàn. Trong đó, năm 2021 - 2025 dự kiến phát triển 19,7 triệu m2 sàn, năm 2026 - 2030 phát triển 25,5 triệu m2 sàn.

Nhà ở riêng lẻ do dân tự xây, giai đoạn 2021-2030 dự kiến phát triển 59,2 triệu m2 sàn. Trong đó, năm 2021-2025 là 29,2 triệu m2 sàn và giai đoạn 2026 -2030 là 30 triệu m2 sàn.

Để thực hiện những mục tiêu trên trong năm năm tới, với nhà ở thương mại TP ban hành các cơ chế tăng cường hợp tác quốc tế, thu hút, hỗ trợ tài chính nhằm tăng tính khả thi, đẩy mạnh việc thực hiện các dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà ở theo hình thức đối tác công tư (PPP). Đồng thời, bổ sung vào danh mục các dự án kêu gọi đầu tư theo hình thức đối tác công tư (PPP) của TP với loại hình nhà ở này.

Để phát triển nhà ở xã hội, TP xác định rõ vị trí và ưu tiên sử dụng các quỹ đất nhà nước trực tiếp quản lý.

Tại khu vực trung tâm hiện hữu (quận 1 và quận 3) sẽ ưu tiên tăng chi tiêu quy hoạch như dân số, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng… cho các dự án cải tạo, xây dựng mới thay thế chung cư cũ trước năm 1975.

Khu vực 11 quận nội thành: Tập trung hoàn thiện các dự án dở dang, ưu tiên tăng chỉ tiêu quy hoạch như dân số, hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng… cho các dự án cải tạo, xây mới các chung cư cũ trước năm 1975. Các dự án chỉnh trang nhà ở ven kênh rạch ở các quận này cũng được ưu tiên.

Khu vực sáu quận nội thành phát triển: Ưu tiên phát triển các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới, chung cư cao tầng dọc các trục giao thông công cộng lớn (metro số 1) hoặc các khu vực có kế hoạch thực hiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương ứng.

Khu vực năm huyện ngoại thành: Ưu tiên phát triển nhà theo dự án tại các thị trấn, khu dân cư nông thôn và khu vực đã có hệ thống hạ tầng kỹ thuật kết nối đồng bộ với những tuyến giao thông chính. Đồng thời, ưu tiên phát triển các khu du lịch kết hợp với sinh thái nghỉ dưỡng, khu đô thị mới, khu đô thị vệ tinh.

Theo Hải Miên(tổng hợp)/Đô Thị Mới