Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn trầm lắng, thoát hiểm nào cho nửa cuối năm?

Cung – cầu bất động sản nghỉ dưỡng vẫn ở mức thấp

Nửa năm sắp trôi qua, thị trường bất động sản nói chung đã qua được giai đoạn khó khăn khi chứng khiến sự sôi động của các phân khúc nhà ở, đất nền rục rịch trở lại. Tuy nhiên, bất động sản nghỉ dưỡng vẫn trầm lắng hơn so với các phân khúc còn lại.

Báo cáo từ DKRA group mới đây cho hay, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa có nhiều khởi sắc, nguồn cung mới và giao dịch chỉ diễn ra chủ yếu ở các tỉnh miền Bắc ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng. Trong khi đó, các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng như nhà phố, shophouse, condotel rơi vào tình trạng "ngủ đông".

Cụ thể, nguồn cung mới condotel trong tháng 5 chỉ có một dự án với 34 căn hộ condotel mở bán, giảm 76% so với cùng kỳ và tập trung cục bộ tại khu vực Miền Bắc. Riêng miền Trung và miền Nam tiếp tục vắng bóng dự án mới mở bán.

Tuy nhiên, tỉ lệ tiêu thụ condotel cũng rất ảm đạm, nguồn cung mới chỉ bán được 1 căn condotel duy nhất trong tháng 5, giảm 93% so với cùng kỳ năm ngoái.

Báo cáo của DKRA group đánh giá, những khó khăn về pháp lý, nguồn vốn, niềm tin của nhà đầu tư... đã ảnh hưởng lớn đến nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ của sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng. Dự đoán thị trường condotel sẽ trầm lắng kéo dài và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn.

Duy nhất trong tháng 5 chỉ có nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận tăng so với cùng kỳ 2023. Tuy nhiên, mức tăng này vẫn còn ở mức thấp so với giai đoạn trước 2022 và tập trung chủ yếu tại khu vực miền Bắc chiếm 66%, miền Nam chiếm 34%.

Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng mới chỉ có ba dự án với 90 sản phẩm. Tỉ lệ tiêu thụ khả quan với 23 căn được giao dịch thành công, tăng gấp 22 lần so với cùng kỳ năm 2023.

Giá bán biệt thự nghỉ dưỡng ở các tỉnh miền Bắc trong những tháng đầu năm 2024 khá cao, giá thấp nhất khoảng 12 tỉ đồng/căn, giá cao nhất gần 37 tỉ đồng/căn. Trong khi giá bán biệt thự nghỉ dưỡng ở khu vực phía Nam chỉ từ 5 - 6 tỉ đồng/căn.

Trái ngược với thị trường biệt thự nghỉ dưỡng, phân khúc nhà phố, shophouse trong tháng 5/2024 không ghi nhận nguồn cung mới mở bán. Nhiều dự án liên tục dời thời gian triển khai bán hàng giữa bối cảnh khó khăn như hiện nay.

Đáng chú ý, thị trường thứ cấp (mua đi, bán lại) ghi nhận một số sản phẩm nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng có mức giá giảm đến 30 - 40% nhưng vẫn gặp khó trong thanh khoản.

Sức nóng du lịch đẩy bất động sản nghỉ dưỡng trở lại "đường đua"

Theo số liệu của Tổng cục Thống kê, năm 2023, nước ta đón 12,6 triệu lượt du khách quốc tế - gấp 3,4 lần năm 2022, vượt xa mục tiêu 8 triệu khách. Còn số liệu mới nhất từ Trung tâm Thông tin du lịch, Cục Du lịch quốc gia Việt Nam cho biết, tháng 5/2024, số khách du lịch quốc tế đến Việt Nam đạt gần 1,4 triệu lượt, tăng 51% so với cùng kỳ năm trước.

Tổng số khách quốc tế trong 5 tháng đầu năm nay đạt gần 7,6 triệu lượt, tăng 64,9% so với cùng kỳ năm 2023, tăng 3,9% so với thời điểm trước dịch Covid-19.

Lượng khách du lịch nội địa trong tháng 5 đạt 12 triệu lượt. Trong đó, có khoảng 8 triệu lượt khách có lưu trú. Tính chung, lượng khách du lịch nội địa trong 5 tháng đầu năm nay đạt 52,5 triệu lượt.

Sự sôi động của hoạt động du lịch cùng kết quả đón khách quốc tế trong 5 tháng đầu năm 2024 cho thấy sự phục hồi rất tích cực của ngành du lịch Việt Nam. Khi thị trường du lịch phục hồi mạnh, các chuyên gia nhận định khả năng trong năm 2024, đà tăng trưởng về du lịch đối với khách nước ngoài sẽ tiếp tục và đây chính là lợi thế lớn cho bất động sản nghỉ dưỡng.

Trong bối cảnh tháng 6, đang vào cao điểm mùa hè, đặc biệt là dịp nghỉ lễ 2/9 sắp tới, nhu cầu du lịch tăng cao, hàng trăm ngàn khách dịp sẽ đổ về các địa điểm du lịch, dịch vụ lưu trú được kỳ vọng lấp đầy. Thời gian này được xem là bước đệm để phá tan sự ảm đạm kéo dài của bất động sản nghỉ dưỡng trong những năm qua.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam từng đưa ra dự báo, nguồn cung bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng năm 2024 có cơ hội cải thiện khoảng 20%, lượng giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tăng khoảng 30% so năm 2023.

Những dự báo trên không phải không có lý, nhất là khi năm 2024, ngành du lịch Việt Nam đặt mục tiêu đón 17 - 18 triệu lượt khách quốc tế và khoảng 110 triệu lượt khách nội địa. Đáng chú ý, du khách cập cảng Nha Trang, Đà Nẵng, Bà Rịa - Vũng Tàu, Quảng Ninh, Huế... tăng mạnh, đây là các địa phương đã và đang phát triển mạnh du lịch nghỉ dưỡng, tạo lực đẩy cho phân khúc này tăng trưởng.

Rõ ràng, sự song hành của ngành du lịch và bất động sản nghỉ dưỡng là không thể tách rời. Bởi, bản chất bất động sản nghỉ dưỡng là mô hình bất động sản được xây dựng tại khu nghỉ dưỡng, khu du lịch, bao gồm biệt thự trên đồi, biệt thự biển, căn hộ khách sạn, mini hotel, shophouse… được xây dựng với mục đích phục vụ khách du lịch, cung cấp dịch vụ lưu trú, thương mại.

Đánh giá về tiềm năng của các phân khúc bất động sản trong thời gian tới, ông Mauro Gasparotti - Giám đốc Savills Hotels cho rằng, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực khi nguồn cầu đang dần khôi phục với tốc độ ổn định, bao gồm thị trường khách nội địa và khách quốc tế, qua đó giúp củng cố niềm tin vào ngành nghỉ dưỡng. Bên cạnh đó, nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang trong quá trình tái khởi động khi trong một vài tháng qua.

"Dự báo đến quý II/2024, lượng giao dịch bất động sản nghỉ dưỡng khó có sự đột biến. Sau mốc thời gian này, thị trường sẽ cải thiện hơn nhờ những động thái tháo gỡ vướng mắc pháp lý của Nhà nước thông qua sửa đổi một số luật" - ông Mauro Gasparotti nhận định.

Chuyên gia "hiến kế" giúp bất động sản nghỉ dưỡng nhanh lấy lại vị thế

Làm thế nào để giải quyết được hướng đi tốt cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng là câu hỏi lớn thị trường đang đặt ra. Ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập cho rằng, để thị trường này hồi phục và tăng trưởng cần có sự thay đổi từ nhiều phía, từ cơ quan chức năng cho đến chủ đầu tư và cả người mua sở hữu.

Thứ nhất, cần có giải pháp giải quyết dứt điểm các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đang còn vướng mắc, khó khăn gây ảnh hưởng đến người mua. Giải quyết được các dự án này thì mới lấy lại niềm tin của người mua đối với thị trường phân khúc này.

Thứ hai, đẩy nhanh việc cấp chứng nhận quyền sở hữu (sổ hồng) cho khách mua những dự án đã hoàn thành và đi vào hoạt động ngay khi các bộ luật mới có hiệu lực.

Thứ ba là, để tháo gỡ khó khăn chung và kích thích cho phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tăng trưởng thì ở khía cạnh pháp lý cần xem xét mở rộng cho người nước ngoài được mua condotel - officetel, đây sẽ là một tác động tích cực để đa dạng khách mua, thu hút luồn vốn từ nước ngoài.

"Vấn đề này có nhiều người lo ngại về an ninh quốc gia. Sự lo lắng này có vẻ hơi thái quá, trong khi luật Nhà ở đã cho phép người nước ngoài được phép mua nhà ở căn hộ chung cư (không quá 30%). Và hơn nữa, bản chất của bất động sản nghỉ dưỡng là giao cho đơn vị quản lý vận hành thành du lịch khách sạn và người chủ sở hữu có khảng 1 thời gian từ 12 - 30 ngày/năm được sử dụng", ông Hoàng nhận định.

Thứ tư, quy định rõ về pháp lý đối với loại hình này, từ việc ra chủ quyền đến các quyền lợi và nghĩa vụ của các bên từ chủ đầu tư - vận hành - khách mua bao gồm cả các chế tài khi có bất kỳ bên nào không thực hiện được nghĩa vụ trách nhiệm của mình.

Thứ năm là, soát lại các dự án đã/đang triển khai hiện gặp các vấn đề và có những phương hướng giải pháp để tháo gỡ, như dự án Coco Bay có ý kiến đề xuất chuyển đổi thành nhà ở thương mại, hoặc thu hồi những dự án không triển khai…

Thứ sáu là, quy hoạch và thống nhất lại chiến lược phát triển loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này từ ở cấp trung ương đến mỗi địa phương, kết hợp chặt chẽ với lĩnh vực du lịch, văn hoá, thể thao… để có sự phát triển đồng bộ trong tương lai, khai thác được thế mạnh mỗi địa phương đồng thời tạo kiểm soát được nguồn cung hợp lý tránh phát triển tràn lan gây ra khủng hoảng thừa nguồn cung như vừa qua.

Bảy là, đặc biệt tập trung nhiều hơn vào lĩnh vực wellness - tạm gọi là bất động sản xanh đang rất phát triển và là xu hướng từ 5 - 6 năm nay, mang lại hiệu quả, lợi ích cũng như lợi nhuận cao hơn. Khuyến khích các dự án có tính tích hợp quy mô để tạo thành quần thể hoặc hệ sinh thái dự án du lịch để từ đó hoạt động sẽ hiệu quả hơn.

Cuối cùng, nâng cao tiêu chí yêu cầu về năng lực của chủ đầu tư từ tài chính đến vấn đề về bảo vệ cảnh quan thiên nhiên môi trường, đồng thời siết chặt quản lý với các chế tài với những chủ đầu không đủ năng lực hoặc không thực hiện được các cam kết.

Theo ông Hoàng: "Bất động sản nghỉ dưỡng là một phân khúc không thể thiếu của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, đây là phân khúc đặc thù, không như nhà ở và cũng không dành cho số đông nên cần phải có chiến lược phát triển hợp lý cũng như sự ổn định và bền vững, đảm bảo các quyền lợi của tất cả các khía cạnh từ nhà nước, doanh nghiệp, người mua, môi trường thiên nhiên và môi trường kinh doanh.

Đối với người có ý định mua bất động sản nghỉ dưỡng thì cũng phải cân nhắc thật kỹ càng các yếu tố như tiềm lực tài chính cá nhân, phân tích dự án, năng lực của chủ đầu tư và đơn vị vận hành, sự phát triển du lịch của địa phương có dự án…".