Lời dẫn: Nhiều năm qua, những sai phạm liên quan đến đất đai và trật tự xây dựng đã trở thành vấn đề nhức nhối tại Hà Nội. Trước tình trạng này, mới đây chính quyền thành phố đã có những động thái mạnh mẽ, yêu cầu các cơ quan, đơn vị thực hiện quyết liệt, có hiệu quả các giải pháp, biện pháp xử lý, khắc phục các vi phạm đất đai.

Với mong muốn đồng hành cùng chính quyền Thủ đô trong công cuộc chống sai phạm liên quan đến đất đai và trật tự xây dựng, chúng tôi sẽ phản ánh đến độc giả những thông tin trung thực, chính xác nhất về công tác xử lý, khắc phục các vi phạm trên tại địa bàn Hà Nội. Tin rằng, với những hành động quyết liệt từ bộ máy chính quyền thành phố, các sai phạm này sẽ được xử lý triệt để trong thời gian tới.

Trước những dấu hiệu sai phạm trong xây dựng nhà ở thành chung cư mini trên địa bàn quận Cầu Giấy, PV đã trao đổi thông tin với Luật sư Đặng Văn Cường, trưởng văn phòng luật sư Chính Pháp. Luật sư chỉ rõ về quy định xây dựng, yêu cầu về hệ thống phòng cháy chữa cháy, mức xử phạt các vi phạm và đơn vị, cơ quan chức năng có thẩm quyền chịu trách nhiệm nếu để xảy ra sai phạm. 

PV: Thưa luật sư, TP Hà Nội có nhiều công trình nhà ở đã và đang xây dựng, đi vào sử dụng được "hô biến" thành chung cư mini dạng cho thuê. Hiện trạng này kéo theo nhiều hệ luỵ về đời sống xã hội, tiềm ẩn nguy hiểm về cháy nổ. Thế nhưng định nghĩa về xây dựng nhà ở hay chung cư mini còn rất mơ hồ. Vậy luật sư có thể phân tích để làm rõ về xây dựng nhà ở và chung cư mini, được không?. 

Luật sư Đặng Văn Cường: Hiện tại theo Luật nhà ở 2014 chúng ta có các định nghĩa sau:  Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự, nhà ở liền kề và nhà ở độc lập. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Tuy nhiên, trong Quyết định 12/2017/QĐ-UBND ngày 31/3/2017 hiện đang có hiệu lực thi hành, văn bản này không còn quy định cụ thể về chung cư mini mà chỉ quy định: Nhà chung cư do hộ gia đình, cá nhân xây dựng, nếu đáp ứng các điều kiện về nhà chung cư theo quy định (tại Luật Nhà ở năm 2014, Nghị định số 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ, Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng), thì được cấp Giấy chứng nhận (GCN) đối với từng căn hộ trong nhà ở đó; trường hợp chủ sở hữu bán, cho thuê mua, tặng cho, để thừa kế căn hộ trong nhà ở này cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế căn hộ. 

Trường hợp công trình xây dựng không có Giấy phép hoặc xây dựng sai phép thì công trình đó phải được kiểm tra, xử lý theo quy định. Sau khi xử lý, nếu công trình được phép tồn tại và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước đối với diện tích xây dựng sai phép, không phép thì được xét cấp Giấy chứng nhận.

Công trình có địa chỉ 27/55/318  đường Nguyễn Khang, phường Yên Hoà, Cầu Giấy xin giấy phép xây dựng nhà ở nhưng lại được chủ nhà đang gấp rút hoàn thiện đưa vào làm chung cư mini cho thuê.

Như vậy, dù không tồn tại định nghĩa cụ thể về chung cư mini nhưng chúng ta cũng hiểu tại Hà Nội nếu như các hộ gia đình cá nhân tự xây dựng công trình đáp ứng đủ điều kiện nhà chung cư theo quy định pháp luật, việc xây dựng có giấy phép, đúng nội dung giấy phép được cấp thì được cấp GCN đối với từng căn hộ, nếu chủ sở hữu bán, cho thuê căn hộ đó thì quyền sử dụng đất ở gắn với nhà ở này thuộc sử dụng chung của các đối tượng đã mua, thuê mua,…căn hộ đó.

PV: Thưa luật sư, hiện trạng xây dựng nhà ở thành chung cư mini và cho thuê tồn tại nhiều dấu hiệu sai phạm. Vậy việc xây dựng sai giấy phép (vượt tầng, sai thiết kế, vượt mật độ và sử dụng sai mục đích) sẽ bị xử lý ra sao?. 

Luật sư Đặng Văn Cường: Điều 12 Luật xây dựng quy định các hành vi bị nghiêm cấm như: Khởi công xây dựng công trình khi chưa đủ điều kiện khởi công theo quy định của Luật này (phải có giấy phép xây dựng); xây dựng công trình không đúng với giấy phép xây dựng được cấp; Vi phạm quy định về an toàn lao động, tài sản, phòng, chống cháy, nổ, an ninh, trật tự và bảo vệ môi trường trong xây dựng; Sử dụng công trình không đúng với mục đích, công năng sử dụng; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác và của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung.

Các hành vi vi phạm trong đầu tư xây dựng có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định 139/2017/NĐ-CP ngày 27/11/2017.

 Nghị định 139/2017/NĐ-CP Điều 15 quy định vi phạm quy định về trật tự xây dựng:

4. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp (trừ trường hợp quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản 7 Điều này) đối với trường hợp cấp phép xây dựng mới như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc trường hợp quy định tại điểm a, điểm c khoản này;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

5. Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

a) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại điểm b, điểm c khoản này;

b) Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ tại đô thị;

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng hoặc lập dự án đầu tư xây dựng.

6. Phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi xây dựng công trình không đúng thiết kế xây dựng được thẩm định, phê duyệt trong trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

Ngoài ra, biện pháp khắc phục hậu quả là: Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm đối với hành vi quy định tại khoản 4, khoản 5 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 6 Điều này. Đối với hành vi quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều này mà đang thi công xây dựng thì xử lý như sau: 

Lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm dừng thi công xây dựng công trình; Trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày lập biên bản vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm phải làm thủ tục đề nghị cơ quan có thẩm quyền điều chỉnh hoặc cấp giấy phép xây dựng; Hết thời hạn quy định tại điểm b khoản này, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình với người có thẩm quyền xử phạt giấy phép xây dựng hoặc giấy phép xây dựng được điều chỉnh thì bị áp dụng biện pháp buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Mặt khác, tùy tính chất, mức độ, hậu quả của hành vi vi phạm mà người vi phạm còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về Tội vi phạm quy định về xây dựng gây hậu quả nghiêm trọng theo quy định tại Điều 298 BLHS 2015 sửa đổi bổ sung 2017.

Luật sư Đặng Văn Cường, trưởng văn phòng luật sư Chính Pháp

PV: Nhà ở riêng cho thuê dạng chung cư mini có cần đảm bảo về phòng cháy chữa cháy hay không? Loại hình văn bản này thực hiện như nào? Và do đơn vị, cơ quan chức năng nào quản lý?. 

Luật sư Đặng Văn Cường: Về phòng cháy, chữa cháy, Điều 16 Luật phòng cháy và chữa cháy 2001 quy định về trách nhiệm của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong đầu tư xây dựng và sử dụng công trình như sau: Chủ đầu tư thực hiện thủ tục trình duyệt dự án, thiết kế về phòng cháy và chữa cháy; chỉ được thi công khi thiết kế về an toàn phòng cháy và chữa cháy của công trình đã được duyệt; tổ chức kiểm tra, giám sát thi công, nghiệm thu và bàn giao công trình trước khi đưa vào sử dụng. 

Trong quá trình thi công công trình, nếu có thay đổi thiết kế thì phải giải trình hoặc thiết kế bổ sung và phải được duyệt lại.

Chung cư mini IHaNoi, tại số 19/23/58 phố Trần Bình nằm sâu trong ngõ với số lượng ngươi thuê đông đúc đã hoạt động nhiều năm. Với chiều cao "khủng" lấn chiếm khoảng không xây đua ban công, cơi nới tầng tum, không có hệ thống PCCC. 

Điều 16 Nghị định số 79/2014/NĐ-CP ngày 31/7/2014 của Chính phủ quy định trách nhiệm của chủ đầu tư là: Lập dự án thiết kế theo đúng quy định, tại Khoản 1 Điều 15 Nghị định này. Trình hồ sơ thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy và chữa cháy cho cơ quan Cảnh sát phòng cháy và chữa cháy đối với phương tiện giao thông cơ giới có yêu cầu đặc biệt về bảo đảm an toàn phòng cháy và chữa cháy, dự án, công trình quy định tại Phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định này. Tổ chức thi công, kiểm tra, giám sát thi công theo đúng thiết kế về phòng cháy và chữa cháy đã được thẩm duyệt. 

Trường hợp trong quá trình thi công nếu có sự thay đổi về thiết kế và thiết bị phòng cháy và chữa cháy thì phải giải trình hoặc thiết kế bổ sung và phải được thẩm duyệt lại. Tổ chức nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy đối với phương tiện giao thông cơ giới có yêu cầu đặc biệt về bảo đảm an toàn phòng cháy và chữa cháy, dự án, công trình quy định tại Phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định này…

Danh mục dự án, công trình do cơ quan cảnh sát phòng cháy và chữa cháy thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy ban hành kèm theo Nghị định số 79/2014/NĐ-CP ngày 31 tháng 7 năm 2014 của Chính phủ, trong đó có Nhà chung cư cao 05 tầng trở lên; nhà đa năng, khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ cao từ 05 tầng trở lên hoặc có khối tích từ 5.000 m3 trở lên.

Luật phòng cháy chữa cháy sửa đổi 2013 cũng nghiêm cấm hành vi: Thi công công trình có nguy hiểm về cháy, nổ, nhà cao tầng, trung tâm thương mại mà chưa có thiết kế được duyệt về phòng cháy và chữa cháy; nghiệm thu và đưa vào sử dụng công trình có nguy hiểm về cháy, nổ, nhà cao tầng, trung tâm thương mại khi chưa đủ điều kiện bảo đảm an toàn về phòng cháy và chữa cháy.

Hai công trình chung cư mini đang được chủ hộ cho thuê tại Số 38A-B8/217; 25/217 phố Mai Dịch có chiều cao từ 5 đến 7 tầng nhưng đảm bảo các quy định về lối thoát hiểm, hệ thống báo cháy.

Theo đó nếu hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà chung cư cao 05 tầng trở lên mà không văn bản thẩm duyệt, kiểm tra nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy của cơ quan Cảnh sát phòng cháy và chữa cháy đối với công trình quy định tại Phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định 79/2014/NĐ-CP thì có thể bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại Nghị định 167/2013/NĐ-CP ngày 12/11/2013 của Chính phủ. 

Cụ thể Điều 36 Nghị định 167/2013/NĐ-CP quy định vi phạm quy định về phòng cháy và chữa cháy trong đầu tư, xây dựng như sau:

1. Phạt tiền từ 300.000 đồng đến 500.000 đồng đối với hành vi không có biện pháp và phương tiện bảo đảm an toàn về phòng cháy và chữa cháy trong quá trình thi công, xây dựng công trình.

2. Phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với hành vi không thiết kế hệ thống phòng cháy và chữa cháy đối với công trình thuộc diện phải có thiết kế về phòng cháy và chữa cháy.

3. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi đưa nhà, công trình vào sử dụng không đảm bảo một trong các điều kiện về an toàn phòng cháy và chữa cháy đối với công trình không thuộc diện phải thẩm duyệt về phòng cháy và chữa cháy.

4. Phạt tiền từ 8.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

a) Thi công, lắp đặt không đúng theo thiết kế về phòng cháy và chữa cháy đã được cơ quan có thẩm quyền thẩm duyệt;

b) Không trình hồ sơ để thẩm duyệt lại khi cải tạo, mở rộng, thay đổi tính chất sử dụng nhà, công trình trong quá trình thi công, sử dụng theo quy định.

5. Phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 25.000.000 đồng đối với một trong những hành vi sau đây:

a) Tổ chức thi công, xây dựng công trình thuộc diện phải thẩm duyệt về phòng cháy và chữa cháy khi chưa có giấy chứng nhận thẩm duyệt về phòng cháy và chữa cháy;

b) Chế tạo mới hoặc hoán cải phương tiện giao thông cơ giới có yêu cầu đặc biệt về bảo đảm an toàn phòng cháy và chữa cháy mà chưa được cơ quan có thẩm quyền thẩm duyệt.

6. Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi đưa nhà, công trình vào hoạt động, sử dụng khi chưa tổ chức nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy.

7. Biện pháp khắc phục hậu quả:

a) Buộc khắc phục các điều kiện để đảm bảo an toàn phòng cháy và chữa cháy đối với hành vi quy định tại Khoản 1, Khoản 3 Điều này;

b) Buộc tổ chức để cơ quan quản lý nhà nước nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy đối với hành vi quy định tại Khoản 6 Điều này.

Tùy tính chất, mức độ, hậu quả hành vi vi phạm mà người vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự Tội vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy quy định tại Điều 313 BLHS 2015 sửa đổi bổ sung 2017. 

PV: Quan điểm đánh giá của luật sư về việc biến nhà ở riêng thành chung cư mini cho thuê.?

Luật sư Đặng Văn Cường: Thực tế tại các đô thị lớn hiện nay thì nhu cầu về nhà ở là rất cao trong khi đó phân khúc thị trường về nhà chung cư rất khác nhau và có những hộ gia đình, cá nhân chưa có đủ điều kiện để mua những căn chung cư cao cấp, rộng rãi. 

Nhiều người đã lựa chọn những dạng căn hộ được gọi là chung cư mini với diện tích nhỏ hơn với giá cả phải chăng hơn. Phần nữa là nhiều người dân chưa phân biệt được các loại hình nhà ở hiện tại và chủ yếu lựa chọn các dạng nhà chung cư mini vì sự thuận tiện của nó (đi lại, trường học, chỗ làm…). 

Chính vì vậy thì các loại hình chung cư mini ngày càng mọc lên như nấm nhưng lại dần biến chất, không đúng nghĩa là các căn hộ xây theo dạng nhà chung cư được cấp phép mà tự biến đổi mục đích sử dụng từ nhà ở riêng lẻ thành chung cư mini. 

Đây là việc làm khá mạo hiểm và chứa đựng nhiều rủi ro cao, người dân thuê mua các căn chung cư mini này cũng sẽ gặp nhiểu rắc rối về pháp lý cũng như an toàn sức khỏe, tính mạng của mình. Do đó trước khi thuê, mua những căn hộ được quảng cáo là chung cư mini thì người dân nên tìm hiểu thật kỹ thông tin của căn hộ đó để có những quyết định sáng suốt, tránh những hậu quả đáng tiếc xảy ra.

Tới đây thì Thông tư số 21/2019/TT-BXD ngày 31/12/2019 ban hành quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư sẽ có hiệu lực từ ngày 01/7/2020. Quy chuẩn này quy định các yêu cầu kỹ thuật áp dụng khi xây dựng mới, xây dựng lại nhà chung cư có chiều cao đến 150 m hoặc có đến 3 tầng hầm, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp. 

Đối với nhà chung cư cao trên 150 m hoặc có từ 4 tầng hầm trở lên, thì ngoài việc tuân thủ quy chuẩn này còn phải bổ sung các yêu cầu kỹ thuật và các giải pháp về tổ chức, về kỹ thuật công trình phù hợp với các đặc điểm riêng về phòng chống cháy của nhà chung cư đó, trên cơ sở tài liệu chuẩn được phép áp dụng theo quy định của pháp luật. Các yêu cầu và giải pháp này phải được thẩm duyệt của cơ quan chuyên môn có thẩm quyền.

PV: Cảm ơn luật sư đã chia sẻ thông tin hữu ích tới bạn đọc.

Theo Hàn Vi/ Đô Thị Mới

Nguồn: https://dothi.reatimes.vn/quy-dinh-phap-luat-trong-xay-dung-va-phong-chay-chua-chay-20200413221325362.html