90% dư nợ tín dụng bất động sản là nợ trung, dài hạn: Rủi ro nợ xấu, "nắn" dòng và vấn nạn "sân sau"

Tại báo cáo gửi tới Đoàn giám sát chuyên đề của Quốc hội về thực hiện chính sách pháp luật thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2015 - 2023, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) cho biết, tín dụng cho vay bất động sản trong năm 2023 tăng 11,81% so với năm 2022, đạt ngưỡng 2,88 triệu tỷ đồng. Trong đó, tỷ lệ dư nợ tín dụng với bất động sản chủ yếu là dư nợ trung và dài hạn, chiếm trên 90% tổng dư nợ.

NHNN cho rằng, thực tế này sẽ khiến các ngân hàng đối mặt với rủi ro kỳ hạn khi cho vay. Lý do là bởi các dự án bất động sản thường có thời gian thu hồi vốn dài, trong khi vốn của các tổ chức tín dụng là ngắn hạn. Chênh lệch kỳ hạn có thể dẫn đến rủi ro cho hệ thống ngân hàng khi người vay không trả nợ đúng hạn.

Dưới góc độ là một chuyên gia kinh tế - PGS. TS Nguyễn Hữu Huân, Trưởng bộ môn Thị trường Tài chính, Đại học Kinh tế TP.HCM cũng nhìn nhận, nguồn vốn huy động đa số của các ngân hàng là vốn ngắn hạn, nếu dùng cho vay trung và dài hạn sẽ dẫn đến nguồn vốn đã đem cho vay chưa thu hồi được ngay, trong khi vẫn phải tiếp tục trả lãi cho các nguồn vốn huy động ngắn hạn. Khi thanh khoản ngân hàng trở nên khó khăn, cuộc đua lãi suất huy động để sống còn sẽ bắt đầu và điều đó gây tác động rất lớn đến hoạt động của ngân hàng, rộng hơn là hệ thống tín dụng.

Nguy cơ nợ xấu tăng cao

PV: 90% dư nợ tín dụng bất động sản là nợ trung và dài hạn, chuyên gia nhìn nhận như thế nào về thực tế này. Theo ông, điều này đang tiềm ẩn những nguy cơ, hệ lụy gì?

PGS. TS Nguyễn Hữu Huân: Dư nợ tín dụng bất động sản chiếm đa số là nợ trung, dài hạn là hợp lý. Bởi vì, đặc điểm của các khoản vay bất động sản là có giá trị lớn và nhu cầu sử dụng các bất động sản cũng lâu dài, nên các khoản vay thường dài hạn để người mua có thể thanh toán trong một thời gian dài tương ứng. Ít ai có nguồn tiền lớn để có thể vay ngắn hạn mà mua được căn nhà cho mình. Do đó,các khoản vay bất động sản thường có thời hạn rất dài từ 10 - 20 năm.

Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc ngân hàng cho vay bất động sản dài hạn là hợp lý. Bởi vì, việc các ngân hàng chủ yếu cho vay trung, dài hạn thường tồn tại một số rủi ro nhất định.

Tất nhiên, trong nghiệp vụ quản trị rủi ro tín dụng của ngân hàng đều đã tính đến những rủi ro này. Chẳng hạn như rủi ro lãi suất, các khoản vay dài hạn thường sẽ cố định lãi suất trong 1 - 2 năm đầu trong khi lãi suất huy động luôn biến động trong ngắn hạn. Thế nên, rủi ro này sẽ được các ngân hàng tính toán kỹ để không có khoản vay nào cố định lãi suất trong 10 - 20 năm cả, bởi nếu như vậy thì rủi ro kỳ hạn và rủi ro lãi suất sẽ rất cao. Thông thường, từ năm thứ 2, 3 trở đi, lãi suất sẽ thả nổi theo lãi suất thị trường. Có nghĩa, lãi suất sẽ được tính bằng lãi suất huy động 12, 13 tháng cộng với một phần bù lãi suất do ngân hàng ấn định.

Tuy nhiên, đó là ở thời kỳ bình thường, còn khi kinh tế xảy ra khủng hoảng, hay thị trường bất động sản đóng băng, việc ngân hàng cho vay bất động sản dài hạn sẽ gây ra rất nhiều hệ luỵ.

Dùng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ dẫn đến nguồn vốn đã đem cho vay chưa thu hồi được, trong khi vẫn phải tiếp tục trả lãi cho các nguồn vốn huy động ngắn hạn. Khi thanh khoản ngân hàng trở nên khó khăn, cuộc đua lãi suất huy động để sống còn sẽ bắt đầu và điều đó gây tác động rất lớn đến hoạt động của ngân hang, rộng hơn là cả hệ thống tín dụng.

Nhìn lại giai đoạn 2009 - 2011 sẽ thấy rõ điều này khi lãi suất huy động có lúc lên đến 20%/năm. Rất nhiều ngân hàng lúc đó đã phải "xé rào" chi lãi ngoài để có thể huy động được vốn, dẫn đến hàng loạt các lãnh đạo ngân hàng phải chịu trách nhiệm trước pháp luật sau đó.

Ngoài ra, trong bối cảnh thị trường đi xuống, người vay mua nhà có thể không trả được nợ dễ dẫn đến tình trạng nợ xấu tăng cao. Điều này sẽ làm cho bảng cân đối kế toán của ngân hàng trở nên xấu đi nhanh chóng, việc thu hồi nợ trong các tình huống này cũng rất khó khăn.

PV: Báo cáo tài chính quý I/2024 của 28 ngân hàng đã công bố mới đây cho thấy, tổng nợ xấu đã tăng hơn 14% so cuối năm 2023, đạt 224.146 tỷ đồng. Vậy nợ xấu tăng cao phải chăng đến từ việc cho vay bất động sản trung và dài hạn đang chiếm quá nhiều trong tổng dư nợ, thưa ông?

PGS. TS Nguyễn Hữu Huân: Ngay khi bối cảnh kinh tế trở nên khó khăn hơn, các ngân hàng thương mại đã siết chặt hoạt động cấp tín dụng nhằm ngăn chặn nguy cơ xảy ra nợ xấu với những khoản vay mới. Ví dụ như giảm tỷ lệ cho vay trên tài sản bảo đảm, hạn chế cho vay với các khách hàng không chứng minh được dòng tiền... Do đó, khả năng nợ xấu tăng trong đầu năm nay đến từ các khoản vay cũ là các khoản vay dài hạn, hoặc vay dài hạn núp bóng ngắn hạn. Khi tình trạng khó khăn của nền kinh tế kéo dài, doanh nghiệp không thể gồng gánh nổi để trả nợ lãi và chấp nhận buông tay thì kết quả sẽ là nợ xấu xuất hiện.

Tài trợ vốn cho dự án chưa đủ pháp lý sẽ tạo rủi ro cho cả ngân hàng và người mua

PV: Hiện nay còn có một thực tế là một số ngân hàng cho doanh nghiệp bất động sản vay vốn đối với dự án chưa đủ pháp lý. Ông nghĩ sao về hiện tượng này?

PGS. TS Nguyễn Hữu Huân: Đúng vậy, thời gian qua, nhiều ngân hàng vẫn thực hiện tài trợ cho các dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Việc tài trợ có thể là cho phía chủ đầu tư dự án hoặc cho phía khách hàng, và đa số các dự án được triển khai này chưa hoàn chỉnh về mặt pháp lý.

Thực tế cho thấy, rất nhiều dự án đã đi vào khai thác, chủ đầu tư đã giao nhà cho cư dân vào ở nhưng vẫn chưa có sổ hồng do chủ đầu tư chưa thực hiện các nghĩa vụ với Nhà nước. Các dự án đi vào hoạt động 4 - 5 năm vẫn chưa có sổ trở thành vấn đề bức xúc của cư dân khi họ muốn bán không được mà dùng tài sản này đi thế chấp để có vốn làm ăn cũng không xong do không có cơ sở pháp lý.

Do đó, việc bán giấy tay phổ biến ở các dự án này đã và đang gây ra những rủi ro pháp lý đối với cả người mua lẫn người bán. Bên cạnh đó, rất nhiều trường hợp chủ đầu tư vừa bán nhà cho người dân nhưng lại dùng sổ chung của dự án đi thế chấp ngân hàng dẫn đến xảy ra tranh chấp giữa 3 bên, gồm ngân hàng, chủ đầu tư và cư dân. Thực tế này gây bức xúc trong dư luận xã hội.

Một vấn đề nữa là một số chủ đầu tư để thu hút người mua nhà lại cam kết sẽ trả lãi cho họ trong một khoảng thời gian nhất định, người mua chỉ trả gốc. Nhưng khi thị trường bất động sản đóng băng, kinh tế khó khăn như thời gian vừa qua thì một số chủ đầu tư không thể duy trì được cam kết trên và yêu cầu khách hàng phải trả lãi cho ngân hàng. Điều này cũng làm ảnh hưởng rất lớn đến kế hoạch trả nợ của người mua do đột nhiên phải trả thêm một khoản lãi lớn ngoài dự kiến.

Do vậy, có thể khẳng định, việc tài trợ cho các sản phẩm hình thành trong tương lai nhưng chưa đủ pháp lý sẽ tạo ra rủi ro nhất định cho ngân hàng và cả người mua.

PV: Dòng tiền từ các ngân hàng thời gian qua chảy mạnh về các dự án cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng. Theo ông, đây có phải là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng đầu cơ tại các dự án này?

PGS. TS Nguyễn Hữu Huân: Các dự án bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng hiện nay đang có nguồn cung khá dồi dào nhưng tiềm ẩn khá nhiều rủi ro bởi giá bán cao, cũng như các vấn đề về pháp lý, nhu cầu sử dụng thật.

Đa số những người mua các dự án này là các nhà đầu cơ lướt sóng nhằm tìm kiếm lợi nhuận, ít ai mua để có thu nhập từ việc cho thuê bất động sản này. Bởi nhìn vào bài toán lợi nhuận khi cho thuê sẽ thấy nó không thực sự hấp dẫn. Thực tế này đã làm cho giá các bất động sản tăng cao so với giá trị thực, gây ra tình trạng bong bóng bất động sản. Và khi bong bóng này vỡ thì rủi ro nợ xấu của các ngân hàng sẽ tăng cao.

PGS. TS Nguyễn Hữu Huân

Đa số những người mua bất động sản nghỉ dưỡng là các nhà đầu cơ lướt sóng nhằm tìm kiếm lợi nhuận, ít ai mua để có thu nhập từ việc cho thuê. Bởi nhìn vào bài toán lợi nhuận khi cho thuê sẽ thấy nó không thực sự hấp dẫn. Thực tế này đã làm cho giá các bất động sản tăng cao so với giá trị thực, gây ra tình trạng bong bóng bất động sản.

Bên cạnh đó, các bất động sản dở dang chưa hình thành sẽ trở thành những thành phố vắng bóng người như một số dự án cao cấp như hiện nay, gây ra tình trạng lãng phí, xuống cấp và gây thiệt hại rất lớn cho các nhà đầu tư lẫn nền kinh tế.

Nhưng mặt khác, các bất động sản nghỉ dưỡng và cao cấp nếu được đầu tư đúng mức, giá cả hợp lý, hạn chế tình trạng đầu cơ thì nó sẽ trở thành nguồn cung cấp nơi ở tốt cho khách du lịch với giá cả hợp lý, góp phần phát triển du lịch Việt Nam trong thời gian tới, cũng như trở thành một kênh đầu tư dài hạn hấp dẫn và bền vững cho nhà đầu tư.

"Nắn" dòng tín dụng đi đúng hướng, cần minh bạch thông tin

PV: Vậy giải pháp để "nắn" dòng tín dụng đi đúng hướng là gì thưa chuyên gia?

PGS. TS Nguyễn Hữu Huân: Bất động sản là lĩnh vực quan trọng, được xem là "hàn thử biểu" của nền kinh tế. Khi bất động sản "thăng hoa" phát triển, nền kinh tế sẽ có những chuyển động tích cực, ngược lại, nếu thị trường bất động sản suy yếu, nền kinh tế có khả năng sẽ suy giảm.

Dù vậy, không có nghĩa là phải tập trung mọi nguồn vốn để đổ vào bất động sản, đặc biệt là vốn tín dụng. Với tính chất là thị trường cần vốn trung và dài hạn, trong khi vốn tín dụng ngân hàng chủ yếu là vốn huy động ngắn hạn, nên nếu đổ vào bất động sản không có sự tính toán cẩn thận rất dễ gây ra những rủi ro cho hệ thống.

Thế nên, giải pháp ở đây là "nắn" dòng vốn đổ vào bất động sản một cách hợp lý. Vốn tín dụng chỉ nên chiếm phần nhỏ trong cơ cấu dòng vốn cho bất động sản. Thay vào đó, các doanh nghiệp bất động sản cần đa dạng hóa nguồn vốn ở những kênh huy động khác như trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu, quỹ đầu tư, vốn từ khách hàng…

Và để đảm bảo giải pháp này được thực hiện hiệu quả, cần có sự giám sát chặt chẽ của các cơ quan quản lý có thẩm quyền đối với mối quan hệ giữa ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản. Đồng thời, việc tăng cường minh bạch thông tin và quản lý rủi ro sẽ là chìa khóa để kiểm soát tình trạng đầu cơ và đảm bảo sự phát triển bền vững của cả hệ thống ngân hàng và lĩnh vực bất động sản.

Đối với từng ngân hàng thương mại, cần nâng cao vai trò của thành viên hội đồng quản trị độc lập. Thành viên hội đồng quản trị độc lập cần do cổ đông thiểu số bầu ra, đại diện và bảo vệ quyền lợi cho cổ đông thiểu số. Trên thực tế, vấn nạn cho vay sân sau, cho vay công ty liên kết luôn liên quan tới các thành viên hội đồng quản trị, phục vụ cho nhóm lợi ích này. Thành viên hội đồng quản trị độc lập nếu đứng về phía quyền lợi của cổ đông thiểu số sẽ có thể chất vấn, phủ quyết các quyết định có dấu hiệu sai phạm. Nếu chưa đủ số phiếu để phủ quyết, thành viên hội đồng quản trị độc lập có thể thông báo về các dấu hiệu sai phạm của hội đồng quản trị.

Bên cạnh đó, chuyển đổi số phải được coi như một yêu cầu bắt buộc với các ngân hàng thương mại để tăng tính minh bạch trong quản lý và điều hành của ngân hàng./.

PV: Trân trọng cảm ơn chia sẻ của chuyên gia!