Giá nhà đất trung tâm Hà Nội tăng tới 33 lần sau 2 thập kỷ
Theo TTXVN, tại Hội nghị Bất động sản Việt Nam diễn ra sáng 8/12, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, cho biết giá nhà mặt phố ở quận trung tâm Hà Nội, đặc biệt là quận Hoàn Kiếm đã tăng tới 33 lần so với giai đoạn năm 2002.
Dẫn chứng số liệu, ông Quốc Anh cho biết năm 2002, nhà mặt phố ở quận Hoàn Kiếm có giá bình quân khoảng 11 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, đến năm 2020, giá nhà bình quân ở khu vực này đã lên tới 360 triệu đồng/m2. Thậm chí, so sánh với giá vàng, kết quả khảo sát cũng cho thấy trong khi giá nhà ở quận trung tâm Hà Nội tăng vài chục lần/m2 thì giá vàng chỉ tăng khoảng 8 lần/lượng.
Ngoài ra, báo cáo từ kênh bất động sản này đề cập đến chỉ số giá bất động sản trong năm 2020 tại 2 đô thị lớn nhất Việt Nam là Hà Nội, TP.HCM cũng cho thấy những biến động ở tất cả các loại hình bất động sản.
Nhận định về thị trường bất động sản năm 2021, ông Quốc Anh cho rằng thị trường sẽ có những biến chuyển tích cực.
Đối với các loại hình bất động sản, vị này nhận định phân khúc chung cư tiếp tục duy trì mức độ tăng trưởng ổn định về lượng tin đăng và mức độ quan tâm. Giá chung cư Hà Nội tiếp tục đi ngang và ổn định. Giá chung cư TP.HCM được dự báo sẽ tiếp tục tăng trong năm 2021, mức tăng đạt khoảng 9% trong năm 2021.
Đối với phân khúc nhà riêng, nhà mặt phố, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, mức độ quan tâm và giá cho thuê nhà riêng và nhà mặt phố giảm đáng kể. Giá rao bán nhà riêng tại Hà Nội được dự báo sẽ tăng trưởng trong năm 2021, đạt khoảng 5%.
Sếp Batdongsan.com.vn cũng dự báo phân khúc đất nền sẽ suy giảm đáng kể tại hầu hết các thị trường chính trên cả nước. Hải Phòng, Bắc Ninh và Hòa Bình sẽ là 3 địa phương duy trì mức độ quan tâm tăng liên tiếp trong 3 năm qua.
Biến tướng quy hoạch đến từ tư duy nhiệm kỳ
Việc điều chỉnh một bản quy hoạch là tất yếu nếu như điều đó hợp lý, cần thiết cho sự phát triển. Tuy nhiên, thực tiễn hiện đang có những điều chỉnh quy hoạch dựa trên yếu tố lợi ích thay vì hợp lý hay cần thiết.
Nhìn chung, sự điều chỉnh của một bản quy hoạch đến từ 3 nguyên nhân.
Thứ nhất, tốc độ phát triển của địa phương thay đổi khiến bản quy hoạch không còn phù hợp, trở thành động lực thúc đẩy kinh tế, ổn định xã hội. Điều này buộc quy hoạch phải chỉnh sửa.
Thứ hai, quá trình lập quy hoạch thiếu tầm nhìn, không đánh giá và dự báo hết tình hình phát triển, dẫn tới sự tụt hậu của bản quy hoạch. Điều này phụ thuộc rất lớn vào đội ngũ xây dựng và lập quy hoạch tỉnh.
Thứ ba, sự biến tướng của quy hoạch khi xuất hiện tình trạng doanh nghiệp làm quy hoạch. Không ít doanh nghiệp có tiền đã đặt ra yêu cầu điều chỉnh quy hoạch, đưa ra điều kiện với tỉnh để phục vụ cho hoạt động kinh doanh. Đây là một nguyên nhân khác phổ biến ở nhiều địa phương, dẫn tới tình trạng những bản quy hoạch bị thay đổi, không dựa trên căn cứ tình hình nội tại cũng như nguyên tắc cơ bản trong phát triển.
Luật Quy hoạch 2017 chính thức có hiệu lực từ ngày 1/1/2019 đã đặt ra yêu cầu thay đổi đối với những bản quy hoạch cũ. Đây là thời điểm để nhiều địa phương đánh giá lại thực trạng phát triển đô thị trong nhiều năm qua. Đồng thời, là giai đoạn để nhìn nhận lại những bất cập, hệ lụy xảy ra từ câu chuyện quy hoạch bị điều chỉnh nhiều lần, từ đó tìm ra định hướng phát triển trong tương lai.
Theo TS.KTS. Trương Văn Quảng, Phó Tổng thư ký Hội Quy hoạch và Phát triển đô thị Việt Nam, Luật Quy hoạch mới đã có sự điều chỉnh thích hợp, trở thành cơ sở để các địa phương xây dựng lại bản quy hoạch mới khoa học hơn. Song, để có được một bản quy hoạch chất lượng thì tư duy nhiệm kỳ, lợi ích nhóm, chủ nghĩa thành tích... cần bị loại bỏ trong quá trình thực hiện và triển khai.
Lãi suất giảm để kích cầu bất động sản
Trong năm 2020, Ngân hàng Nhà nước đã 3 lần cắt giảm lãi suất điều hành nhằm giúp nền kinh tế chống chọi và vực dậy trong và sau dịch Covid-19. Các ngân hàng liên tục giảm lãi suất và đưa ra các gói vay mua nhà hấp dẫn, kích thích nhu cầu mua nhà của người dân.
Dù lãi suất huy động giảm mạnh, nhưng nguồn tiền dư thừa trong dân vẫn tìm ngân hàng để "chọn mặt gửi vàng". Vốn dồi dào, trong khi tín dụng sản xuất, kinh doanh tăng chậm, khiến nhiều ngân hàng đang chuyển hướng tập trung vào cho vay cá nhân, nhất là cho vay mua nhà, mua xe.
Theo chứng khoán VnDirect, lãi suất cho vay mua nhà tại các ngân hàng hiện thấp hơn so với đầu năm từ 1 - 2%, chỉ từ 6,49%/năm, sau thời gian ưu đãi lãi suất được cộng thêm biên độ 3 - 4% tùy từng ngân hàng. Theo đó, lãi suất hấp dẫn nhất thuộc về nhóm các ngân hàng như Standard Chartered, HSBC, Shinhanbank, Hong Leong Bank, Maritime Bank... Lãi suất vay mua nhà trung bình thuộc về nhóm các ngân hàng như Techcombank, Agribank, Vietcombank, Vietinbank, UOB, Woori Bank... Và lãi suất vay mua nhà cao nhất thuộc về nhóm các ngân hàng như Eximbank, Sacombank, Bắc Á Bank, VIB, Lienvietpostbank...
Tương tự, khảo sát của chứng khoán Rồng Việt (VDSC) cũng cho thấy lãi suất cho vay mua nhà tại nhiều ngân hàng đã giảm mạnh. Tính đến tháng 11/2020, các ngân hàng trong nước đã hạ 1,8 điểm phần trăm lãi suất cho vay mua nhà và tỷ lệ dao động từ 5,99% đến 11,5%.
Ngoài lãi suất ưu đãi, việc sửa đổi Luật Xây dựng năm 2020 và Luật Đầu tư năm 2020 có hiệu lực từ ngày 1/1/2021 sẽ từng bước tháo gỡ các nút thắt trong việc phê duyệt các dự án khu dân cư và rút ngắn thời gian cấp phép xây dựng từ năm 2021 hứa hẹn sẽ làm thị trường bất động sản sôi động trở lại trong năm 2021. Đây cũng là thời điểm vaccine Covid-19 được thương mại hóa.
Thị trường bất động sản thời điểm cuối năm ghi nhận nguồn cung dồi dào được bổ sung từ các chủ đầu tư uy tín như Vingroup, Masterise, Ecopark, Novaland, Thuduchouse, NamLong, Khang Điền... với các chương trình ưu đãi hấp dẫn cho người mua. Nếu như trước đây, các chương trình khuyến mãi mới chỉ dừng lại ở việc thay đổi thời gian thanh toán, tặng voucher, hỗ trợ lãi suất... thì nay các chủ đầu tư còn giảm tỷ lệ thanh toán vốn tự có để giảm áp lực cho người mua nhà, tăng tỷ lệ chiết khấu...
Cần một môi trường kinh doanh BĐS minh bạch
Theo số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng, từ đầu quý II/2020 đến nay, số lượng nguồn cung các phân khúc BĐS tiếp đà giảm sút từ giai đoạn 2018 – 2019. Cụ thể, đối với dự án phát triển nhà ở thương mại: trên cả nước có 295 dự án với 125.449 căn hộ được cấp phép; 1.272 dự án với 243.265 căn hộ đang triển khai xây dựng; 118 dự án với 25.911 căn hộ hoàn thành. Số lượng dự án nhà ở được cấp phép giảm khoảng 9,3%) so với quý trước đó; Đối với dự án nhà ở xã hội, số lượng dự án hoàn thành đưa vào sử dụng rất ít, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 4 dự án, quy mô xây dựng khoảng hơn 3.630 căn, tương ứng khoảng hơn 181.500 m2 và không có dự án mới được khởi công; Đối với dự án du lịch nghỉ dưỡng số lượng dự án được cấp phép giảm 46,7% so với quý trước.
Để kiến tạo một môi trường kinh doanh minh bạch cho cộng đồng doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp BĐS nói riêng, thì Quốc hội và Chính phủ cần tiếp tục cải cách về thể chế. Xem xét sửa đổi, bổ sung hệ thống pháp luật về đất đai, về đầu tư, về xây dựng, về nhà ở, về kinh doanh BĐS, về dân sự để đảm bảo tính hệ thống, tính đồng bộ và tính liên thông; Xem xét bổ sung “Chương trình mục tiêu nhà ở xã hội” vào định mức phân bổ vốn đầu tư phát triển nguồn ngân sách nhà nước, để Chính phủ có căn cứ pháp luật, có nguồn vốn ngân sách để thực hiện chính sách tín dụng nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở 2014, mà hiện nay đang bị ách tắc.
Sớm ban hành “Quy chuẩn xây dựng Việt Nam”, để giải quyết ngay các vướng mắc về pháp lý đối với dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp, xen kẹt đất thuộc Nhà nước quản lý; về quy trình, thủ tục xác định tiền sử dụng đất dự án nhà ở, để làm tăng nguồn cung dự án nhà ở, nguồn cung sản phẩm nhà ở, nhất là nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, nhà ở xã hội; để giải quyết các vướng mắc của các dự án thực hiện theo Hợp đồng Xây dựng - Chuyển giao (BT); để giải quyết điểm nóng condotel và tạo điều kiện “phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn”.
Xu hướng dịch chuyển dòng tiền vào phân khúc văn phòng của các nhà đầu tư ngoại
Thị trường văn phòng tại Việt Nam là thị trường thuộc về chủ nhà/chủ đầu tư, trong đó Hà Nội là một trong hai đại diện điển hình với thị trường văn phòng năng động nhất. Nhu cầu cao và diện tích trống hạn chế là động lực giúp chủ nhà/chủ đầu tư tăng giá thuê văn phòng liên tục trong những năm qua.
Theo dữ liệu của Savills Việt Nam năm 2020, trong giai đoạn dịch bệnh, văn phòng tại thị trường Hà Nội duy trì nguồn cầu ổn định cho dù các loại hình bất động sản khác chứng kiến sự suy giảm đáng kể.
Trong 9 tháng 2020, GDP Hà Nội tăng 3,3% theo năm trong khi GDP cả nước tăng 2,1% theo năm. Theo Ngân hàng Phát triển Châu Á, năm 2020, GDP Việt Nam sẽ tăng 1,8% YoY khi hầu hết các quốc gia Đông Nam Á khác sẽ suy giảm. Với mức dự kiến 6,3% vào năm 2021, Việt Nam vẫn sẽ là một trong những quốc gia có tăng trưởng kinh tế mạnh nhất Đông Nam Á.
Phân khúc văn phòng hạng A tại Hà Nội đang thu hút nhà đầu tư nước ngoài với mức tỷ suất vốn hóa hấp dẫn vào khoảng 6 - 7%, hoạt động của thị trường vẫn giữ đà tốt ngay cả trong các giai đoạn COVID-19.
Nhiều Hiệp định thương mại tự do sẽ tác động đến hoạt động thị trường nhờ các cam kết thuế quan, cạnh tranh nâng cao, nguồn vốn FDI mạnh mẽ và tăng trưởng kinh tế nói chung. Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ căng thẳng thương mại Mỹ - Trung khi ngày càng nhiều các công ty đa quốc gia xem xét chuyển sang.
Văn phòng chất lượng cao có xu hướng hấp dẫn khách thuê nước ngoài, đặc biệt là các doanh nghiệp FDI. Ngay cả trong giai đoạn COVID-19, vẫn có những giao dịch với giá trị không hề thấp hơn so với thời điểm trước dịch bệnh. Sự thành công trong kiểm soát dịch bệnh của chính phủ Việt Nam đã khiến thị trường văn phòng tại Hà Nội vẫn hoạt động tốt và được săn đón bởi các nhà đầu tư quốc tế.
