Trong những năm trở lại đây, tình trạng các tổ chức, cá nhân phân lô, bán nền khi chưa đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật diễn ra khá phổ biến, phức tạp, để lại những hệ lụy xấu tới thị trường chuyển nhượng bất động sản nói riêng cũng như thị trường bất động sản nói chung. Chỉ tính trong khoảng thời gian từ năm 2019 đến nay, có rất nhiều các dự án “ma”, được một số cá nhân, tổ chức vì mục đích thu lợi bất chính, tự ý lập ra, không được cơ quan chức năng nào phê duyệt nhưng vẫn được “chào bán” , “mời gọi” rất nhiệt tình. Kết quả, rất nhiều người dân đã rơi vào bẫy của những “chiêu trò” lừa đảo, “tiền mất tật mang” đển lúc nhận ra thì đã quá muộn màng.
Hiện nay, pháp luật không có quy định thế nào là phân lô, bán nền, song về bản chất, phân lô, bán nền có thể được hiểu là việc tách thửa đất đai để chuyển nhượng. Pháp luật đất đai tính đến thời điểm hiện tại chỉ có quy định cụ thể về điều kiện thực hiện phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê. Đối với trường hợp không nằm trong dự án nêu trên, căn cứ quy định tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP, UBND cấp tỉnh có quyền quy định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với từng loại đất sao cho phù hợp với tình hình thực tiễn địa phương. Quy định này cho phép tách thửa đối với cả đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp và cả đất phi nông nghiệp.
Thực trạng phân lô, bán nền "biến tướng"...
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản sửa đổi, bổ sung cũng như hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, để có thể tiến hành phân lô, bán nền trong phạm vi dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê, chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện như: Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện; Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt;
Đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; Đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; Phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai; Dự án phải thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền...
Như vậy, có thể thấy, để thực hiện hoạt động phân lô, bán bán nền, chủ đầu tư đã phải hoàn thành việc xây dựng kết cấu hạ tầng bao gồm các công trình dịch vụ như hệ thống cấp thoát nước, đồng thời cũng cần có sự cho phép của UBND cấp tỉnh...
Song có rất nhiều dự án, mặc dù chủ đầu tư chưa hoàn thành việc xây dựng cơ sở hạ tầng, thậm chí chưa hoàn thành nghĩa vụ xin giấy phép xây dựng để thực hiện hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng, mặt khác chưa có sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, nhưng đã tiến hành phân lô, bán nền. Đây là hành vi vi phạm quy định của Luật Đất đai về điều kiện thực hiện phân lô, bán nền cũng như quy định về lập phê duyệt dự án đầu tư xây dựng.
Trường hợp này, chủ đầu tư sẽ đối mặt với mức phạt hành chính lên tới 1 tỷ đồng và buộc xin giấy phép xây dựng, hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng cũng như xin chấp thuận của UBND tỉnh về việc phân lô, bán nền.
Thậm chí, trong những trường hợp vi phạm nghiêm trọng ảnh hưởng đến quản lý trật tự kinh tế của quốc gia, có thể sẽ bị truy tố với tội danh vi phạm các quy định về sử dụng đất đai theo quy định tại Điều 228 bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017.
Đối với việc tách thửa để chuyển nhượng đối với những trường hợp không nằm trong dự án đầu tư, xây dựng kinh doanh nhà ở, mặc dù không có quy định cụ thể, song cũng cần đảm bảo các quy định của pháp luật đất đai về tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong trường hợp có sai phạm, cá nhân, tổ chức cũng phải đối mặt với các trách nhiệm hành chính cũng như hình sự.
Bên cạnh đó, có những vụ việc dù thực tế không có bất kỳ một dự án nào được thông qua và phê duyệt, nhưng chủ đầu tư tự “vẽ” ra hồ sơ dự án để quảng cáo, lừa đảo người dân “nhẹ dạ cả tin” mua và trục lợi, điển hình như vụ việc, công ty địa ốc Alibaba lừa gần 6000 người dân mua các dự án “ma”. Trường hợp này, hành vi của cá nhân, tổ chức như Alibaba không chỉ dừng lại ở không đáp ứng các điều kiện phân lô, bán nền của pháp luật đất đai và có thể thực hiện các biện pháp khắc phục mà đã trở thành những hành vi lừa đảo nghiêm trọng, bị truy tố theo quy định của Bộ luật Hình sự 2015, sửa đổi bổ sung 2017.
Theo Điều 41, Nghị định 43/2013/NĐ-CP có quy định: Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao gồm: Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải. Thực tế, không ít các dự án đã bán đất nền trên giấy mà chưa hề có kết cấu hạ tầng đi kèm.
Dẫn đến rùi ro khó có thể khắc phục...
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, một trong các điều kiện để giao dịch dân sự được xem là có hiệu lực và không bị xem là vô hiệu, là chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập. Mặt khác, Luật Đất đai 2013 và các văn bản sửa đổi, bổ sung, hướng dẫn luật này chỉ rõ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đặc biệt trong trường hợp phân lô, bán nền thì cần đáp ứng các điều kiện nhất định.
Do đó, chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện của pháp luật đất đai về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong trường hợp phân lô, bán nền nói riêng và trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung, chủ đầu tư mới được xem là có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với việc thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp chưa đáp ứng các điều kiện của pháp luật đất đai về chuyển nhượng khi phân lô bán nền, hợp đồng giữa bên chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng có thể bị tuyên vô hiệu. Hậu quả của hợp đồng bị tuyên vô hiệu là không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập, đồng thời các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Mặc dù trong trường hợp này, bên chuyển nhượng có lỗi khi chưa hoàn thành các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai và có nghĩa vụ bồi thường cho bên nhận chuyển nhượng. Song, từ tình hình thực tế hiện nay cho thấy, ngay sau khi thực hiện lừa đảo, trục lợi, bên chuyển nhượng thường sẽ bỏ trốn, để lại những tiếng “kêu gào” tuyệt vọng của người dân.
Chưa bàn đến câu chuyện được bồi thường thì việc trả lại tiền là rất khó khăn, không biết đến bao giờ. Lúc này, người dân không chỉ là mất số tiền đã bỏ vào dự án “ma”, mà còn có thể lâm vào tình trạng ôm những “cục nợ” lên đến hàng chục thậm chí là trăm tỷ đồng./.
Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cũng từng chia sẻ trong một hội thảo, đáng lo ngại nữa là một số nhà đầu tư có tiền, tự mua những quỹ đất lớn rồi cắt nhỏ, đem bán. Hệ lụy của việc phân lô, bán nền tự phát này đó là tạo ra những căn nhà diện tích bé, đường đi nhỏ, không có hệ thống cây xanh. Đặc biệt, hệ thống cung cấp điện nước không có dẫn tới tạo ra những khu ổ chuột nhỏ. Bộ mặt đô thị trở nên nhếch nhác với những công trình xây dựng manh mún.
Đánh giá từ các chuyên gia quy hoạch cho rằng, việc phân lô, bán nền nếu tiếp tục phát triển manh mún, tự phát sẽ tạo sự lộn xộn lớn của bộ mặt đô thị. Nói về hệ lụy của tình trạng này, TS. Võ Trí Thành khẳng định: “Thật khó hình dung được những khu đô thị xanh, sạch, đẹp với những khu công cộng tốt bị tình trạng phân lô, bán nền như hiện nay phá vỡ không gian. Tình trạng phân lô, bán nền không giải quyết được được sự tích đọng cho quy mô của nền kinh tế mà còn tạo ra sự lởm khởm về quy hoạch cũng như gây ra ách tắc giao thông”.
Nguồn: https://dothi.reatimes.vn/toancanh/phan-lo-ban-ne-nhung-rui-ro-nhin-tu-goc-do-phap-ly-20201231000005093.html
