TP HCM hàng nghìn căn hộ có cơ hội xóa 'treo' sổ hồng
Thời gian qua, TP HCM có hàng chục ngàn căn hộ chưa được cấp sổ hồng do chưa được giải quyết thủ tục tính tiền sử dụng đất.
Mới đây, Phó Chủ tịch UBND TP Võ Văn Hoan vừa có kết luận, chỉ đạo liên quan đến việc xác định diện tích đất ở, cấp sổ hồng, trách nhiệm quản lý công trình công cộng tại các dự án xây dựng nhà ở chung cư.
Theo đó, các dự án nhà ở chung cư trên địa bàn TP được chia làm hai nhóm để đề xuất phương án giải quyết.
Cụ thể, loại 1 bao gồm các dự án chung cư có tính chất biệt lập, chỉ có một số hạng mục công trình khép kín (bồn hoa, mảng xanh, hồ bơi, đường nội bộ…), toàn bộ diện tích đất dự án được xác định là đất ở để thu tiền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Giấy chứng nhận) theo qui định.
Đối với loại 2, các dự án có nhiều hạng mục phục vụ công cộng, ngoài diện tích đất xây dựng công trình chung cư, còn các công trình tiện ích khác như: Khu thương mại, khu thể dục thể thao, công viên, trường học…, thì diện tích đất xây dựng chung cư để thu tiền sử dụng đất và cấp GCNQSDĐ được xác định theo cơ cấu sử dụng đất của dự án đã được phê duyệt theo quy hoạch.
Các dự án ở loại 2 nói trên có thể chia thành ba nhóm. Trong đó, nhóm 1 là nhóm đất xây dựng nhà ở (đất xây dựng chung cư), phải thu tiền sử dụng đất 100% diện tích phân bổ đất ở (bao gồm diện tích đã trừ mật độ xây dựng), cấp Giấy chứng nhận cho chủ đầu tư đủ diện tích đã đóng tiền sử dụng đất ở và Nhà nước không quản lí diện tích này.
Nhóm 2 là nhóm đất xây dựng công trình công cộng (công viên cây xanh, bệnh viện, trường học, thể dục thể thao) Nhà nước lập thủ tục quản lí, sau đó mới quyết định chủ trương đầu tư, trong đó có giải pháp cho thuê (khuyến khích cho chủ đầu tư dự án tham gia đầu tư và khai thác hoặc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện theo qui định).
Nhóm 3 là nhóm đất xây dựng công trình giao thông hạ tầng kĩ thuật (cấp điện, cấp nước, thoát nước, chiếu sáng, viễn thông…) chủ đầu tư có trách nhiệm xây dựng hoàn thành để bàn giao cho Nhà nước quản lí theo qui định. Phần diện tích này sẽ không thu tiền sử dụng đất và không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đối với phương thức xử lý, thành phố giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường (TN-MT) chủ trì và phối hợp với Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch và Đầu tư… tiến hành rà soát các quy định trước đầy. Đồng thời, kiểm tra thực tế xây dựng để phân loại dự án, nhóm đất xây dựng các công trình như trên để có cơ sở thu tiền sử dụng đất. Trước mắt tập trung tháo gỡ, giải quyết đối với các dự án trọng điểm, có nhiều hộ dân, chủ đầu tư bức xúc.
Đối với những dự án mới, các đơn vị tiến hành tham mưu xác định rõ ngay từ đầu từng loại đất xây dựng công trình nhà ở chung cư và các công trình khác để làm cơ sở thu tiền sử dụng đất ở. Từ đó cấp giấy chứng nhận theo quy định.
Lãnh đạo thành phố cũng giao cho Sở TN-MT hệ thống hóa quy định pháp luật có liên quan từng thời kỳ, hoàn thiện lại đề xuất, lấy ý kiến Hiệp hội Bất động sản TP. HCM và tham khảo Bộ Tài nguyên Môi trường, sau đó trình Thường trực UBND thành phố để thống nhất chủ trương áp dụng chung trên toàn thành phố, hoàn thành báo cáo trong thời hạn 1 tháng.
Trước đó, theo dữ liệu của Hiệp hội BĐS TP. HCM (HoREA), ít nhất 27.709 căn nhà thuộc 63 dự án bị treo sổ hồng và 88,4% số này có chủ đầu tư là các doanh nghiệp.
Gỡ vướng quy hoạch tại 5 huyện sắp lên quận
5 huyện của Hà Nội gồm Gia Lâm, Thanh Trì, Đông Anh, Hoài Đức, Đan Phượng đã có đề án và đang tập trung triển khai đầu tư, xây dựng lên quận đến năm 2025. Tuy nhiên, để đẩy nhanh quá trình đưa các huyện này thành quận, đồng thời đảm bảo đô thị đạt chất lượng, phát triển bài bản và bền vững, nhiều ý kiến cho rằng công tác quy hoạch cần được quan tâm gỡ vướng.
Thực tế cho thấy, tại các huyện đang trên lộ trình phát triển thành quận, nhiều dự án hạ tầng kỹ thuật đô thị được đầu tư theo quy hoạch để bảo đảm các tiêu chí đô thị. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện cũng bộc lộ không ít khó khăn, vướng mắc cần được các sở ngành, TP quan tâm tháo gỡ.
Vướng mắc lớn nhất với huyện Đan Phượng hiện nay là hạ tầng khung trên địa bàn chưa đáp ứng được nhu cầu để kêu gọi đầu tư, khai thác các quỹ đất phía Đông Vành đai 4 để sớm hình thành một số khu đô thị kiểu mới. Quỹ đất phía Tây Vành đai 4 chưa đáp ứng được các chỉ tiêu để lên phường (hiện nay đa số chức năng sử dụng đất là đất trồng màu, đất lúa và hành lang xanh...). Do đó, huyện Đan Phượng đang đề nghị TP sớm phê duyệt chủ trương dự án xây dựng tuyến đường Tây Thăng Long (đoạn từ đường Vành đai 3,5 đến đường kênh Đan Hoài). Các tuyến đường khung kết nối khu vực đã được TP phê duyệt chỉ giới đường đỏ cần có cơ chế giao cho huyện triển khai đầu tư xây dựng, nhằm khai thác tối đa hiệu quả các quỹ đất trong khu vực.
Đối với huyện Đông Anh, theo Chủ tịch UBND huyện Nguyễn Xuân Linh, hiện trên địa bàn còn 2/15 phân khu đô thị (R-Sông Hồng, R-Sông Đuống) chưa được phê duyệt, gây khó khăn cho công tác triển khai lập quy hoạch chi tiết và nghiên cứu lập các dự án đầu tư xây dựng. Một số đồ án Quy hoạch phân khu đô thị (N5, N7, N8, N9, GN) được phê duyệt từ năm 2012 - 2015, đến nay theo quy định cần phải ra soát, điều chỉnh đảm bảo đáp ứng điều kiện phát triển... Do vậy, huyện kiến nghị TP sớm phê duyệt quy hoạch và chấp thuận danh mục điều chỉnh quy hoạch tại các đô thị phân khu kể trên. Đồng thời, huyện cũng đã có đề nghị UBND TP chấp thuận chủ trương giao UBND huyện triển khai lập Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 đối với 32 đồ án quy hoạch để phủ kín ô quy hoạch thuộc các phân khu đô thị trên địa bàn, phục vụ quản lý, đầu tư xây dựng và khai thác hiệu quả quỹ đất. Ngoài ra, để tháo gỡ khó khăn trong công tác đầu tư, UBND huyện đề nghị UBND TP giao huyện triển khai lập, trình UBND TP phê duyệt chỉ giới đường đỏ 18 tuyến đường trục chính, hạ tầng khung; ủy quyền cho UBND huyện thẩm định, phê duyệt chỉ giới đường đỏ đến đường cấp khu vực, mặt cắt ngang <>
Ngày 01/06/2020, Sở QH - KT đã có văn bản hướng dẫn cụ thể về quy hoạch, kiến trúc đối với các huyện dự kiến phát triển lên quận. Trong đó, đối với khu vực dân cư hiện hữu, sẽ từng bước phủ kín quy hoạch chi tiết, tích hợp tiêu chí nông thôn mới nâng cao với các nội dung thuộc Chương trình phát triển đô thị toàn TP Hà Nội đến năm 2030 và định hướng đến năm 2050. Với quy hoạch chi tiết, sẽ tái cấu trúc các đơn vị ở nhỏ nhất (từ 4.000 - 20.000 người) theo hướng mở rộng quỹ đất dự trữ, nâng chỉ tiêu quỹ đất trường học, thiết chế văn hóa, cây xanh, công trình công cộng.
"Khẩu vị" của các nhà đầu tư "cá mập" trên thị trường BĐS
Trên thị trường BĐS bên cạnh các NĐT cơ hội, NĐT lướt sóng, NĐT chuyên nghiệp thì còn có NĐT vốn lớn. Đây là đối tượng sẽ xuất hiện rõ nhất lúc thị trường BĐS chững lại.
Họ là những NĐT "mạnh về gạo, bạo về tiền", đồng thời có "gu" đầu tư điềm tĩnh, quan sát kỹ càng thị trường. Lợi thế của những NĐT này là có dòng vốn lớn, thích sở hữu BĐS, thậm chí có bộ sưu tập BĐS ở khắp nơi. Họ thường có xu hướng mua nhiều hơn bán, nhắm đến biên lợi nhuận cao. Nếu không bán được như kỳ vọng thì để dành, họ không bối rối vì phải ôm hàng lâu, cũng không lo lắng về việc xoay vòng lợi nhuận chậm.
NĐT này thường có dòng tiền ổn định từ thu nhập khác hoặc từ nhiều loại hình BĐS khác nhau. Chính vì không phụ thuộc vào một suất đầu tư cá biệt nào, họ còn được xem là NĐT tự do, có dòng vốn đủ mạnh để chia trứng thành nhiều rổ và đủ tiềm lực tham gia những cuộc đua đường trường.
TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam cho hay, những NĐT có tiền lớn thực sự thời điểm này họ khá cân nhắc trong việc bỏ tiền ra nhưng lại rất biết nắm bắt cơ hội. Nếu những dự án mà nhiều NĐT khác đang bị ngợp tài chính, không tiếp tục đóng được tiền nữa thì đây sẽ là cơ hội cho các NĐT có tài chính mạnh "nhảy vào".
Hay, một số NĐT mua nhà phố ở góc ngã tư để làm văn phòng, vừa đầu tư BĐS. Nếu trước đây, góc ngã tư thường giá đất cao, cho thuê giá cao thì hiện nay do ảnh hưởng bởi dịch bệnh nên nhiều người thuê trả mặt bằng.
Có thể giá một căn nhà phố khoảng 15 - 20 tỉ đồng, nhưng NĐT có 7-8 tỉ , đi vay thêm và lấy tiền thuê đắp vào nhưng hiện tại có nhiều trường hợp mất khả năng chi trả tiền lãi vì không có khách thuê. Đây cũng chính là cơ hội để NĐT có dòng tài chính mạnh "xuống tiền" gom hàng.
Theo vị chuyên gia này, nhóm NĐT này thường đầu tư vào cơ hội mà các NĐT trước đang bị mắc kẹt, tùy vào mỗi sản phẩm. Nhóm này quan tâm mạnh đến yếu tố lợi nhuận và thanh khoản. Đây là nhóm NĐT có sẵn tiền mặt, kì vọng lợi nhuận khi đầu tư vào BĐS rất cao.
Theo ông Khương, không chỉ NĐT cá nhân mà thời điểm này cũng là cơ hội rất lớn cho các doanh nghiệp, tổ chức có tài chính mạnh. "Có thể nói, đây là thời điểm khó khăn với nhiều nhà đầu tư vì khó huy động vốn. Nhưng đối với một bộ phận các cá nhân và doanh nghiệp có khả năng tài chính tốt, có nhiều kinh nghiệm trong việc đầu tư bất động sản trong và ngoài nước, đây là cơ hội rất lớn.
Những doanh nghiệp này sử dụng đòn bẩy tài chính một cách chừng mực, họ có thể vượt qua khó khăn và nắm bắt cơ hội trong khó khăn. Thời gian gần đây, thị trường chứng kiến khá nhiều nhà đầu tư có tiềm lực mạnh đã và đang sẵn sàng mua và nhận chuyển nhượng các dự án từ chính các nhà đầu tư đang gặp khó khăn trong lĩnh vực BĐS", ông Khương nhấn mạnh.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc bộ phận kinh doanh Nhà ở, Savills Việt Nam cho hay, thời điểm khó khăn này, từ một góc nhìn khác, lại là cơ hôi rất tốt cho các doanh nghiệp hay cá nhân có khả năng tài chính tốt, có nhiều kinh nghiệm trong việc đầu tư BĐS không chỉ trong và ngoài nước.
Với những chính sách và chủ trương thiết thực nhằm trải thảm đỏ cho các doanh nghiệp của Chính phủ Việt Nam, đây có thể coi là thời điểm vàng dành cho các thương vụ mua bán và sát nhập cho các dự án BĐS.
3 xu hướng định hình thị trường bất động sản trong năm 2021
Báo cáo ngành công bố cuối tháng 11 vừa qua của Công ty Chứng khoán VNDirect đã nâng khuyến nghị ngành bất động sản từ trung tính lên tích cực. Điều này theo VNDirect là nhằm phản ánh đà phục hồi vững chắc của thị trường trong năm 2021 nhờ các yếu tố sau:
Thứ nhất, kinh tế vĩ mô sẽ phục hồi trên diện rộng. Cụ thể, nhóm nghiên cứu VNDirect dự báo GDP của Việt Nam sẽ đạt mức tăng trưởng khoảng 7,1% trong năm 2021.
Thứ hai là nhu cầu nhà ở được thúc đẩy bởi lãi suất vay mua thế chấp ở thấp chưa từng có.
Thứ ba là nguồn cung mới tăng lên nhờ tháo gỡ các nút thắt pháp lý.
Trên cơ sở đó, VNDirect cũng đã chỉ ra 3 xu hướng dự đoán sẽ định hình thị trường bất động sản năm 2021, đó là: Kết quả khả quan của thị trường bất động sản liền thổ các tỉnh lân cận Hà Nội và TP HCM nhờ các dự án phát triển cơ sở hạ tầng đang diễn ra; thị trường bất động sản Bình Dương trở thành điểm nóng và các thương vụ M&A sẽ giúp thị trường năm 2021 sôi động hơn.
Ngoài ra, những dấu hiệu tích cực về hoạt động đầu tư công trong năm 2020, đặc biệt là việc phát triển cơ sở hạ tầng cũng có khả năng kích cầu bất động sản.
Năm 2020, Chính phủ đã đề xuất chi ngân sách cho đầu tư công 2,75 triệu tỷ (119,56 tỷ USD) cho giai đoạn 2021 - 2025, tăng 37,5% so với giai đoạn 2016 - 2020, phê duyệt mở rộng tuyến đường cao tốc TP.HCM - Long Thành và khởi công xây dựng đường cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết vào tháng 09/2020.
Bất động sản liền thổ ven TP.HCM, cụ thể là Phan Thiết, Đồng Nai... được dự báo sẽ hưởng lợi từ sự mở rộng đường cao tốc đến khu vực miền Tây và ven biển ở miền Nam
Bất động sản liền thổ tại Hải Phòng, Quảng Ninh kỳ vọng hưởng lợi từ sự mở rộng đường cao tốc đến khu vực biên giới và ven biển ở miền Bắc
Tại TP HCM, việc mở rộng đường cao tốc đến khu vực phía Tây và ven biển với các dự án hạ tầng đang triển khai như Bến Lức - Long Thành, Dầu Giây - Phan Thiết đã nâng giá đất tại một số khu vực như Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Phan Thiết, Bình Thuận và Đồng Nai lên 50 - 100% trong vòng một năm.
Bình Dương đang trở thành một điểm nóng. Một báo cáo công bố mới đây bởi CBRE đã chỉ ra rằng, trong 9 tháng đầu năm 2020, nguồn cung căn hộ mới tại Bình Dương đạt 8.289 căn, từ 8 dự án, chỉ kém 10% so với TP HCM. Tỷ lệ hấp thụ tại Bình Dương đạt 96,6%, tương đương với TP HCM nhờ nhu cầu cao tới từ các chuyên gia, kỹ sư và công nhân tại khu vực này.
Các thương vụ M&A sẽ giúp thị trường bất động sản năm 2021 sôi động hơn. Các thương vụ M&A, đặc biệt là việc chuyển nhượng các dự án thành phần trong các dự án có quy mô lớn được xem là giải pháp nhanh nhất cho các nhà đầu tư nước ngoài bước chân vào thị trường Việt Nam và các nhà đầu tư trong nước mở rộng quỹ đất.
Song song với những điểm tích cực nhìn nhận thấy, VNDirect cũng đề cập tới 2 yếu tố rủi ro giảm khuyến nghị. Đầu tiên là việc lãi suất vay mua nhà tăng lên trong bối cảnh lãi suất tăng, việc này có thể sẽ làm giảm lượng bán căn hộ phân khúc trung cấp. Tiếp đến là làn sóng Covid-19 mới có thể sẽ hạn chế các hoạt động bán hàng và tiếp thị.
Bất động sản Hà Nội đang bước vào cuộc đua nước rút
Theo Reatimes, mới đây trong một chương trình giao lưu trực tuyến, ông Bùi Văn Doanh, Viện trưởng Viện nghiên cứu Bất động sản Việt Nam cho biết, theo báo cáo triển vọng kinh tế thế giới trong năm 2020 của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF), năm 2020 nền kinh tế Việt Nam đứng thứ 4 trong khu vực Đông Nam Á, vượt Singapore và Malaysia. Điều đó cho thấy kinh tế Việt Nam vẫn giữ được viễn cảnh tích cực ngay cả trong điều kiện dịch bệnh tác động.
Ông Doanh nhìn nhận: “Trong năm 2021 tới đây, khi các chỉ tiêu vĩ mô được đảm bảo, dịch bệnh được kiểm soát, thị trường bất động sản sẽ phát triển ở mức cao hơn năm 2019, thậm chí sẽ có sự bùng nổ ở một vài phân khúc và thị trường khu vực nhất định.
Thị trường chắc chắn sẽ tiếp tục có những siêu dự án với quy mô lớn và rất lớn được đầu tư dưới dạng các tổ hợp du lịch, nghỉ dưỡng, giải trí với hạ tầng tốt, được khai thác, vận hành một cách đồng bộ, xây dựng theo hướng xanh - thông minh. Đó sẽ là những dự án tạo ra sức nóng và sự dẫn dắt trên thị trường”.
Vào những tháng cuối cùng của quý IV/2020, thị trường Hà Nội bắt đầu ấm dần khi giao dịch, mở bán dự án được bung ra thị trường.
Tại Hà Nội, bước vào giai đoạn cuối năm, các kế hoạch bán hàng, quảng bá thương hiệu và dự án diễn ra ngày càng nhiều. Hơn nữa, do khan hiếm nguồn cung, mức giá chào bán cả chung cư và các sản phẩm nhà đất đều ở mức khá cao so với thời điểm trước.
Theo báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản quý III/2020 của Bộ Xây dựng, tại Hà Nội có 3.000 giao dịch thành công, tăng hơn 200% so với quý trước.
Còn ghi nhận từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý III/2020 có 10 dự án được hỏi mua nhiều nhất tại Hà Nội gồm: Vinhomes Smart City, Imperia Garden, Khu đô thị mới Xa La, Khu đô thị Trung Hòa Nhân Chính, Vinhomes Green Bay, Vinhome Ocean Park, Vinhomes Times City, Goldmark City, Royal City, Golden Silk. Ngoài ra, dự kiến, trong quý IV/2020, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận nguồn cung khoảng 9.800 căn hộ đến từ các dự án của Ecopark, Vingroup,… Điều này cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội đã bắt đầu hồi phục và tăng tốc về nguồn cung.
Bà Nguyễn Thu Hằng, Giám đốc nghiên cứu Savills Việt Nam chia sẻ, sự phát triển của thị trường bất động sản Hà Nội trong những thập niên vừa qua đã mang đến cho Hà Nội một diện mạo mới và hiện đại. Do vậy, nguồn cung của thị trường được hình thành chủ yếu với quỹ đất còn tại các khu vực vành đai.
“Các dự án nằm ở đường vành đai 2 và 3 Hà Nội hiện nay đang thu hút rất nhiều nhà đầu tư. Đây là những dự án lần đầu đưa ra thị trường với mức giá khá cao, gấp đôi so với khu vực trung tâm. Do vậy, các chủ đầu tư phải tăng tính cạnh tranh cho dự án của mình bằng cách đầu tư bài bài vào hệ thống cảnh quan, hạ tầng, chất lượng dịch vụ…”, bà Hằng cho hay.
Trong khi đó, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội nhận định: “TP. Hà Nội đang đẩy mạnh hàng loạt các dự án cơ sở hạ tầng trọng điểm. Với sự phát triển đồng bộ và nhanh chóng như hiện nay, Hà Nội sở hữu lợi thế là một trong những điểm đến hấp dẫn đối với người nước ngoài có ý định mua nhà tại Việt Nam”.
